山雨欲来风满楼，9月27日，牛气冲天的地产股在龙头股万科跌破60日均线的带领下，出现整体回调趋势，市场敏感地对国庆前第二套住房首付可能提高至40%的传言作出回应。27日夜，中国人民银行与中国银行业监督管理委员会联合发出《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，并立刻在28日早晨登上各大网站首页头条。

    通知不仅确定了第二套住房首付提高至40%的消息，并且明确贷款利率也要同时提高10%。中国人民银行和银监会有关负责人近日就此重大政策变动作出了解释。

    首付比例及利率因房而异

    根据通知规定，商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款。其中，对购买首套自住房且套型建筑面积90平方米以下的借款人，仍执行20%的贷款最低首付款比例规定；对购买首套自住房且套型建筑面积90平方米以上的借款人，继续执行30%的贷款最低首付款比例规定。

    但是，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的借款人，通知提出了较为严格的限制措施，明确要求贷款最低首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。

    通知同时要求商业银行随套数增加而大幅度提高贷款最低首付款比例和利率，并且强调，借款人偿还住房贷款的月支出不得高于其月收入的50%，随着借款人购房套数的增加，最低首付款比例和利率的上调幅度将进一步增大。

    相对第二套住宅，投资商铺、写字楼等商业用房的限制更加严格。通知规定，商业用房购房贷款首付款比例不得低于50%，期限不得超过10年，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次利率的1.1倍，具体的首付款比例、贷款期限和利率水平由商业银行根据贷款风险管理相关原则自主确定；对以“商住两用房”名义申请贷款的，首付款比例则不得低于45%，贷款期限和利率水平按照商业性用房贷款管理规定执行。

    有关负责人表示，商业用房与居民住房不同，购买商业用房的投资性较强、经营风险较高，商业银行在发放商业用房贷款时就承担了较大的风险。同时，考虑到部分“商住两用房”确用于满足居民住房需求，因此其调整幅度小于商业用房的调整幅度。

    一些业内人士分析认为，面对各地飞速上涨的房价，以及深圳、重庆等地近期房贷发放量的直线上升，央行、银监会一直有意对房贷政策进行调整。尤其美国爆发出次级抵押贷款危机后，更坚定了监管层利用信贷政策调控楼市，防范房贷风险的决心。投资投机性质明显的第二套房和商业用房也因此成为重点调控对象。

    “第二套房”界定仍有疑问

    有关负责人表示，所谓“第二套房”，指借款人利用贷款所购买的首套自住房以外的其他住房。而“首套自住房”，则指借款人第一次利用贷款所购买的用于自住的房屋。

    为此，通知也强调了商业银行应加强贷前审查，充分利用中国人民银行的信贷征信系统，在接受了个人住房贷款申请后，应及时通过中国人民银行个人信用信息基础数据库对借款人信用状况进行查询；贷款申请批准后，应将相关信息及时录入个人信用信息基础数据库，详细记载借款人及其配偶的身份证号码、购房套数、贷款金额、贷款期限、房屋抵押状况以及违约信息等。

    但采访中仍有人对第二套房的认定提出疑问，比如夫妻各买一套算不算第二套房？用未成年孩子名字买房算不算第二套房？异地买房的购房资料如果不能共享时如何解决？

    甚至有专家建议，为了防止夫妻为购房突击离婚、假离婚，借款提供的婚姻证明中，离婚证应是一年以前的；银行的信用体系要能支持查询借款人的还款能力能否支付在银行系统中所有的借款，以防止利用不同银行借款互相套现还款的嫌疑等。具体这些疑问还有待相关部门实施细则的规定。

    不向囤地囤房开发商发贷款

    中国人民银行和银监会表示，目前我国房地产市场价格上涨较快，已存在明显的非理性因素，商业银行面临的市场风险显著增加。此次通知明确规定，不得对囤积土地、囤积房源的房地产开发企业发放贷款。

    有关负责人解释说，针对近期房地产市场上出现的囤积土地、囤积房源、恶意炒作、哄抬房价等问题，《国务院办公厅关于转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》已经明确提出要加大对闲置土地的处置力度，切实整治房地产交易环节捂盘惜售、囤积房源等违法违规行为，同时要求商业银行从严控制对闲置土地和空置商品房较多的开发企业的展期贷款或任何形式的滚动授信。

    正是为了切实贯彻落实这些文件，提高政策执行的可操作性，并进一步严格房地产开发贷款条件，此次通知规定，对经国土资源、建设主管部门查实的有囤积土地、囤积房源行为的房地产开发企业，商业银行不得对其发放贷款，旨在利用信贷手段进一步促使房地产开发企业加快土地、住房开发速度，增加市场供应，缓解供需矛盾。 （陈晶晶）