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《物权法》十月一日正式施行 别踩了红线
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| 2007年09月27日 15:56:17 来源：北京青年报 | |
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10月1日起《物权法》将正式施行。《物权法》的制定和通过经历了一个漫长而曲折的过程，终于在2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议上审议通过。《物权法》中一些与我们居住生活息息相关的问题，者请相关专家再做解读。 ●车库应当首先满足业主的需要 ■相关法条 《物权法》第74条：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。 占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。 ■名词解读 建筑物区分所有权 建筑物区分所有权是指小区的业主对一栋居民楼中自己专有部分(自己家庭之内的空间)的单独所有权，对共有部分(楼道、楼梯、电梯等)的共有权以及对小区公共事务(绿化、卫生、治安等)的管理权的结合。是《物权法》规定的一种综合性权利。 ■专家说法 《物权法》对车库的归属并没有作出强制性规定，而是由房屋开发商和购房者在合同中进行约定，通过出售、附赠和出租等方式确定车库的所有权和使用权。如果地下车库在房屋出售时已经作为公摊面积分摊到每位业主头上，即已经作为公共配套设施卖给了业主，那么地下车库应当归业主共同所有。 如果开发商在出售房屋时没有将地下车库面积分摊在每位业主头上，根据《物权法》规定也不能将车库先行卖给业主之外的人。在开发商出售、出租车库时，小区业主在同等条件下享有优先权。开发商应当首先满足业主的需要。 ●不得随意改变住宅用途 ■相关法条 《物权法》第77条规定：业主将住宅改变为经营性用房的，应首先遵守法律、法规及管理规约，并经有利害关系的业主同意。 ■专家说法 民宅开公司或改为其他商用，就是改变了住宅的用途。对此，规划管理法规和房屋开发、销售管理法规中都是明令禁止的。对开发行为、销售行为适用的法规，对“使用人”也应同样适用。也就是说，“使用人”也不能改变住宅用途。 即将实施的《物权法》对此明确规定，业主将住宅改变为经营性用房的，第一要遵守相关法律规定，第二要经有利害关系的业主同意。这里“有利害关系的业主”，不仅指“同幢楼房里其他的业主”，也包括“其他楼房里受到影响的业主”。 ●首层花园和顶层露台开发商 无权赠送 ■相关法条 《物权法》第73条规定，建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。 ■专家说法 据律师张永魁介绍，普通住宅与别墅不同，每栋别墅都有相对独立的土地使用范围，就其独立的土地并不存在共有关系。而对于普通住宅社区来说，规划红线内的土地使用权是按建筑面积分摊给了全体业主，因此小区内的绿地、道路等都是规全体业主共有的。作为小区的开发商，小区内的房屋全部售出后，开发商对小区内的土地使用权将不享受任何权利，更谈不上将小区内的绿地作为花园赠送给首层业主。除非全体同意将首层花园赠送给首层业主，否则开发商所谓赠送的花园是不会得到法律保护的。同样顶层露台开发商也无权赠送给顶层业主。 ●建筑不得妨碍相邻采光 《物权法》第89条规定：建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。 ■专家说法 《物权法》第89条中的“国家有关工程建设标准”是指法律、法规或者规章中对工程建设中不得影响相邻建筑物的通风、采光和日照的规定。 张永魁认为，从目前的司法实践来看，法院处理此类通风与采光的案件一般遵循首先判断造成通风与采光的房屋是否属于违章建筑，如果是，则支持原告的主张，应排除妨害。如果是合法建筑（即经过行政主管机关许可的建筑），则此类案件不作为民事侵权纠纷案件审理，而应当告知当事人提起行政诉讼，作为行政案件受理后，依照行政诉讼程序进行审理、裁判。其次，还要考虑造成的妨害是否属于历史形成的，如果是历史形成的，则原则上对于通风、采光等实际问题，通过赔偿的方式解决，而不是排除妨害。 ●预告登记防止一房两卖 ■相关法条 《物权法》第20条对不动产预告登记作了规定，该条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。” ■专家说法 预告登记制度的设置旨在保全一项将来发生的不动产物权变动，它是指权利人所期待的不动产物权变动需要的条件缺乏或者尚未成就时，法律为保护权利人将来物权的实现而提供的一种保障。也就是说，预告登记所登记的不是现实不动产物权，而是将来发生不动产物权变动的请求权。预告登记的本质特征或者说实质作用在于，使被登记的请求权具有了物权的效力，纳入预告登记的请求权，对后面发生的与该项请求权内容相同的不动产物权的处分行为具有排他的效力，从而保证将来只发生经预告登记的请求权所期待的法律后果。（周宏） 相关新闻： 《物权法》出台 住宅擅改商用可能吃官司 |
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（责任编辑:
杨倩
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