真正意义上的存量房指的是二手房市场。一些比较前瞻的业内人士都认为，随着商品房市场的发展趋向成熟，二手房最终必成大器，成为楼市内的重要角色，所以一系列的规范、引导更要从这块三级市场做起。但目前映入我们眼帘的，是政策影响下、投机行为一度“绝迹”后，二手房市场投资泡沫的再度泛滥，不由人忧心忡忡。

    以一二手房已可“平分秋色”的上海楼市为例，根据上海二手房指数办公室公布的最新统计，今年8月，上海二手房指数为1930点，较7月大涨110点，指数涨幅创出2004年以来的新高。上海二手房指数办公室分析认为，一手房一定时期内的紧缺以及价格不断上涨，使存量二手房暂时成为市场的主力。而上海二手房价格持续上涨，除了市场自住需求较为旺盛的因素外，也不乏不少投资者为了规避物价上涨带来的货币贬值风险，对实物投资的意向正在加大，其中对房产的投资需求膨胀最为明显。

    “目前贷款购房的客户中，自住需求的客户大致在六成左右。”上海美联物业交易管理客服部经理沈赟向记者介绍，虽然短期投机炒作的行为已非常稀少，但随着股市资金回流潮呈现，投资客的数量开始明显增加。

    另据信义房产提供的报告，投资客注意力重新回到高档二手房市场，促使8月中心城区二手房成交均价环比上涨高达16.76%。信义房产分析师介绍，中心城区二手房价上扬趋势非常明显，主要原因就在于投资客资金的大笔投入，房源在受追捧之下价格也被带动上涨，如8月涨幅领先的高档房源集中的卢湾区，均价已在37000元/平方米左右。

    “对于投资客来说，最容易看到的升值空间当属规划。”上海美联物业北外滩分行营业经理刘庆霞介绍，以往由于投资客集中还曾受到政策打击的一些板块，如今只要有市政规划等利好消息出来，就能重新获取市场青睐；且随着今年需求逐渐旺盛，除了市场放盘量的增加之外，挂牌价和成交价均有上涨。

    业内人士认为，二手房市场之所以成为投资重灾区，主要是由于目前的新房市场相对饱和，部分区域更是供不应求，直接导致房价上升迅速，从而激发新一轮投资势头，但这也是非常不利的信号。

    同时，基于二手房市场的回暖趋势表现尤为明显，房东惜售“返价”现象频频发生。“房东不断涨价，是因为心理预期产生变化，但更关键在于是否有买家愿意跟进，偏偏有很多买家愿意接受返价后的价格，这样的发烫行情的确令人担忧。”业内人士坦言。

    此外，在对政策调控最为敏感的二手房市场，政府今年也采取了不少措施，特别是对作为调控利器的税收政策的运用，但二手房市场经过短暂调整后依然表现上扬。“分析开征土地增值税等政策的基本内容后可以看出，它虽然指向房屋转让的所有盈利者，但数额较小。甚至于从短期看，它反而可以促进提前成交；而从长期看，它只是降低房产转让的收益率而已。”有中介人士指出。

    调控效果比较明显的则数部分银行二手房按揭选择性暂停的举措。据悉，率先采取该措施的深圳的二手房交易已受到影响，成交量明显下滑。但市场人士又纷纷站出来表示，各商业银行应慎重对待二手房按揭业务，不应动辄一刀切。“因为受此影响最大的是自住型购房者。银行切断楼市投机炒作的渠道是可以理解的，但应针对那些购买几套房子的投资客。操作不当可能影响整个房地产市场的流通，降低商品房供应量及其流转频率反而在客观上可能助推房价上涨。”（唐文祺）