7月份重庆主城区商品住房成交面积达248.52万平方米，同比增长251.8%。（资料图片）

    规范发展资本市场，对控制房价也能收到“围魏救赵”之效

    [背景]国家发展和改革委员会、国家统计局最新公布的调查数据显示，今年上半年，全国70个大中城市房价月均涨幅一直在6%附近的高位波动，并有震荡走高趋势。

    在超过平均涨幅的城市中，中西部地区所占比重均在4成以上。有6个城市在长三角地区，除上海外，南京、宁波、杭州、扬州、无锡等市新建商品房价均大幅上涨。在南京，4月份普通商品住宅价格同比涨幅高达11.5%，创下两年来新高；5月份，新建商品房售价同比又上涨9.2%，位居全国第六；6月份，新房涨幅更是高达11.3%，位居全国涨幅榜第三。

    调查数据还显示，全国新房销售淡季不淡反升温。6月份全国新房价格涨幅反比5月份高出0.8个百分点。在70个大中城市中，4城市新房涨幅超10%，依次为：北海15.5%、深圳13.9%、南京11.3%、北京10%。

70个大中城市，4城市新房涨幅超10%，依次为:北海15.5%、深圳13.9%、南京11.3%、北京10%。（资料图片）

    [分析]今年以来，一系列统计数据和市场动向均表明，数年调控之下的楼市未见低头却又抬头，并且上涨幅度比以前明显加快。全国房价已进入新一轮快速上涨通道。

原因分析	五大原因助推当前房价高涨

    专家指出，有关调控政策频出还不能有效遏制房价高涨的内在因素包括，有效供给不足、地价飞涨抬高成本、人为炒作哄抬房价，其外在因素有业外资本尤其是股市资金部分回流助推房价、境外资金“加速”涌入强化看涨预期。

  　>>>>内因——供求、成本、投机三因素助推房价飞涨。导致房价快速上升的主要内因在于供求关系、成本构成、交易秩序三方面：

其一：是有效供给不足，新建商品住宅供需缺口较大。与绝对供给不足相对的，还存在有效供给失衡的问题。在一些城市，譬如上海，尽管整体供需基本平衡(供求比连续几个月保持在1.5∶1)，但有效供给结构性不平衡仍然存在，即受市场青睐的新增优质房源——如距离中心城区不远(外环线以内)、地铁附近交通便捷、低总价的中小户型房，供应不足。上海楼市的重新“发烧”正是源于内外环区域新房供应不足，特别是市场对该区域优质新房的刚性需求，使优质楼盘时常出现排队抢房，疯狂的涨价行为也主要出现在这一区域。[相关新闻：上海楼市供求比达到1∶2.33创近年新高]

其二：是地价上涨过快，导致房价成本大增，继而急剧拉升房价。地价过快增长是新一轮房价上涨的重要因素之一。以长三角一些城市为例，近来住宅楼面地价频频越过万元/每平方米的关口。6月21日，上海杨浦区的新江湾城D1地块竞拍成交的楼面地价已高达12509元/平方米，接近其周边在售新房的成交价。7个月前，同是新江湾城地块，楼面地价6677元/平方米已算“天价”，如今，新地价在200天里暴涨87%。     地价疯涨与房价高企之间确实存在正相关性。中国社会科学院编撰的2007年房地产蓝皮书显示，地价综合水平排在前列的城市是：绍兴、厦门、南京、杭州、北京、上海、温州、宁波、广州。恰恰是这些城市，在发改委公布的全国70个大中城市房价月报中，时常显露狂飙的“牛角”。[相关新闻：地价飞涨 需求膨胀 中国楼市集体“发烧”]

其三：是“炒风”乘势而起，非正常因素助推房价节节高。人为因素推涨房价主要体现在两方面：一些楼盘已达预售标准但就是不申请预售，即便已取得预售许可证也迟迟不开盘；或者已开盘，但拒绝对外销售，以虚拟预订、预售合同或挂牌价格畸高等方式捂盘。至于纵容销售人员利用职业便利炒作房价，制造虚假销控表、人为组织排队等方式哄抬房价，也屡见不鲜。这进一步烘托、放大了供求紧张状况，为房价上涨火上加油。     统计表明，如今众多中小城市的房价也出现快速飙升。从3月份起，广西北海市连续数月商品住房价格上涨幅度居全国70个重点调查城市首位，安徽蚌埠市5月份上涨幅度排名第五。一些房价上涨迅速的地方，“炒房”是一个重要的助推器，而“炒房”风险却仍然未被充分认识。[相关新闻：炒房是房价快速上涨的助推器 带来风险不可不防]

    >>>>外因——业外境外两类资金支撑房价看涨预期。从资金面分析，有两大外因助推当前房价上涨： 

其一，行业外资金，特别是部分股市资金开始流入楼市。在上海走访多家房产中介时，经纪人反映，现在买家是股民的越来越多，他们的获利资金能产生杠杆作用，股市赚20万元做首付款，就可买80万元的房子。同时，股市调控导致的资金分流也助推了房价。此次房价的反弹和股市技术性调整也有一定关联。由于小幅加息、利息税调整不能和物价涨幅抗衡，股市分流的资金回到银行的可能性很小。股市面临下跌的情况下，资金分流到房地产就是水到渠成的事情。

其二，境外资本涌入加剧楼市格局改变，强化房价看涨预期。更严重的是，境外投资机构对中国房地产市场的介入越来越深，开始从收购物业转向直接进入开发领域。2月，摩根士丹利与上海永业集团共同开发上海市中心卢湾区一块商业用地；3月，重庆龙湖地产发展有限公司和荷兰ING房地产投资基金联合参与北京市昌平区北七家镇南部组团的土地投标；3月底，这一联合体以9.25亿元人民币高价竞得113.5亩成都航天通信设备有限责任公司地块。     如果具体到地方情况可能更为严重，2007年1至2月，四川省外资实际到位200万美元以上的18家企业中，有一半企业投资的是房地产项目，外资实际到位达16915万美元，占同期全省利用外资总计的79.3%！[相关新闻：外资加速涌入房产市场 为调控釜底抽薪]

高房价破解方法一：

强力推进冲击型有效供给

    当前楼市问题的主要矛盾在于有效供给不足、供求结构性失衡，导致房价强烈弹升。打击人为炒作、整顿交易秩序固然有利于市场的稳定，但不是平抑房价的根本，解决房价问题根子在供给，核心在土地。

    ……

    供求关系是决定物价的基础，房价也不例外。以往调控政策着力于控制需求，但是，现实情况决定了当下旺盛的住房需求不可控：一是城市化速度加快的进程不可能停止，被动住房需求仍在扩大；二是住房市场化改革过速，住房保障严重短缺，廉租房(实物而不是低廉的租金补贴)覆盖面狭窄，经济适用房建设进展缓慢。一些购买力低下的消费群体也被裹挟进买方行列。三是流动性过剩客观存在，从收益率和风险分散的角度看，储蓄存款比较常见的投资方向就是资本市场和房地产市场。[详细]

高房价破解方法二：

将楼市闲钱导入实业

    新一轮房价上涨与人民币升值、流动性过剩的大背景密切相关，就楼市调控楼市很难奏效。控制房价，宜采取“围魏救赵”的办法，在供给很难迅速增加的情况下，规范发展资本市场，将楼市闲钱分流导入实体产业。这既能给楼市降温，还会从总体上减少泡沫经济风险。

    理想状态是楼市、股市都平稳、持续发展，但当流动性繁荣甚至过剩打破了平衡时，政府就不能不考虑在楼市和股市之间是否要有所选择？如何将居民的理性选择引向社会资源的优化配置？

    首先，从金融风险看，房地产开发的钱两头都在银行：开发贷款在银行，消费贷款(住房按揭)也在银行。

    其次，从城市稳定看，过高房价在加剧民怨。

    其三，从国际教训看，在工业化过程中，发达国家经济对房地产的依赖性不强，而过度发展房地产的东南亚“四小虎”却遭遇了经济危机。[详细]