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上海房价6年来首次下跌。相关研究报告指出：
◆上海未来供大于求的局面将会至少维持3年；
◆上海楼市出现大逆转是借地生财、寅吃卯粮埋下的祸根；
◆如果不对供求关系进行宏观上的调控、房价不能尽快平抑，房地产市场未来几年的成交量势必将大幅下滑，整个市场将陷入萎靡。
随着上海商品住宅价格在连续6年持续上涨后首次出现下跌，上海房地产市场的未来走势引起了各界普遍关注。上海社会科学院房地产业研究中心日前完成最新研究报告称，未来几年上海商品住宅将出现供远大于求的局面，要防止出现房地产“硬着陆”的风险。
该研究报告显示，上海房价上涨幅度目前正在逐步回落，住宅价格上涨幅度已经低于消费品价格的涨幅，2006年的涨幅为-0.5%。这是2000年以来上海房价首次出现负增长。这一数据与过去一年间国家统计局公布的情况一致。在过去12个月中，上海新建商品住房销售价格涨幅几乎一直处于跌势，其中5次领跌全国。
与房价下跌紧密关联的是商品住房“过剩”。预计未来5年上海竣工的住宅合计约有13700万平方米，年竣工量将在2750万平方米以上，而同期的商品住宅市场实际平均年需求预测仅2000万至2200万平方米。供大于求的发展趋势已非常明显。上海社科院房地产业研究中心因此预警说，未来几年，上海商品住宅将出现供远大于求的局面，空置量将持续上升。而此前，上海市政协所作的一项专题调研也指出，上海未来供大于求的局面将会至少维持3年，供求比约为1：0.72。
原因
房地产型财政纵容土地供应过量
据新华社电 两年前，上海楼市还是一派供不应求的景象：普通市民通宵排队购房，一些中介、投资客转手炒卖楼花，如今怎么就出现了大逆转？相关研究报告指出，都是借地生财、寅吃卯粮埋下的祸根。
“十五”时期，上海全市生产总值年均增长率为11.5%，房地产增加值年均增长(绝对值)高达20.54%，地方财政收入年均增长(绝对值)23.56%。据初步测算，房地产业所产生的税、费和土地出让金相当于同期上海地方财政收入的35%左右。
房地产型财政纵容土地供应过量。“十五”时期，上海出让了32351万平方米土地，可建各类房屋建筑面积约等于2000年上海全部存量房屋面积。其中，住宅用地13030万平方米，可建16122万平方米的房屋，相当于2000年全市城镇全部存量住宅面积的73.8%。由于供应的土地须在两年内开工，居住用地的过量供应，势必给未来两三年住宅市场的供应造成压力。
土地的过量供应又刺激房地产业投资冲动。5年内，上海房地产累计投资达4700多亿元，占同期全上海固定资产投资的35.5%。研究报告指出：“由于投资惯性，新形成的投资规模，将对未来几年的投资造成压力。”
前景
楼市投资和投机需求难持久
惊人的上涨幅度和高额的房价一度是上海房地产市场的醒目“标签”。住房价格非正常上涨与成本增加关联度并不大，而主要是受供求关系左右。
过去几年中，大量的投资、投机需求充斥市场，供不应求的局面被人为地加剧。上海社科院的研究报告认为，这不仅影响了广大居民居住条件的改善和城市化进程，最终还会影响房地产自身的健康发展，影响社会稳定和经济健康。
研究报告指出，上海居民家庭总支出连年来快速上升，2003年家庭总支出即开始超过总收入，负债居民家庭逐渐增多，对购房需求增长不利。由于上海居民家庭可支配收入增长速度呈倒金字塔形，高收入户增收速度高于中低收入户，而中等收入户和中等偏上收入户才是未来购房自用需求的主力，这会制约需求的形成。加之“十一五”时期，股市表现将日趋好转，居民投资渠道增多，政策不鼓励住房投资，住宅投资需求将大幅度减少。
研究报告认为，上海房地产市场目前存在“硬着陆”风险。上海社科院城市与房地产研究中心主任张泓铭表示，这是因为当投资、投机资金作鸟兽散后，对住房市场起到真正支撑作用的唯有自住需求，但高企的房价会令潜在购房人心有余而力不足。在楼市供求关系逆转、自住购买力有限、投资需求又大幅减少的背景下， 如果不对供求关系进行宏观调控、房价不能尽快平抑，房地产市场未来几年的成交量势必大幅下滑，整个市场将陷入萎靡。(刘 放）
==== 上海房价成全国下跌最明显城市 ====
·上海楼市：房价6年来首跌 将现供远大于求局面
２００６年，在宏观调控的连续作用下，短期炒房者纷纷离场，长期投资者也变得谨慎，只剩下有限的真实住房需求。上海商品住房供求关系开始出现逆转，商品住宅租售量（销售面积与出租面积之和）占供应量（竣工面积与上年空置面积之和）的８９．２７％。这意味着市场需求开始小于供给，商品住房供应无法被全部消化。
此前，上海市政协所作的一项专题调研也指出，上海的商品住房未来供大于求的局面将会至少维持３年，供求比约为１：０．７２.
·上海楼市最新统计显示：2月份商品住宅量价齐跌
统计显示，2007年2月份，上海市商品住宅成交面积为99.1万平方米，与上月成交面积177.1万平方米相比，环比下跌了44%。其中，普通商品住宅成交面积61.1万平方米，较上月下跌63.9万平方米，与去年同期相比则上涨了15%。别墅类项目本月成交7.2万平方米，成交面积较上月下降4.7万平方米。2007年1月份上海市共有16个项目推出新盘，仅为2006年12月份一半。
·上海房价止跌 2月份全国大中城市新房价格上涨5.9%
国家发展和改革委员会、国家统计局１９日发布的调查结果显示，２月份新建商品住房销售价格同比涨幅比上月回落０．２个百分点。涨幅较大的主要城市包括：深圳同比上涨９．９％、北京同比上涨９．７％、广州同比上涨９．６％、福州同比上涨９．１％。上海以０.１％的微小涨幅暂别持续多月的新房价格下滑。
==== 房地产宏观调控“药效”发挥？ ====
·张泓铭：上海房产市场宏观调控已基本到位
上海社科院城市与房地产研究中心主任张泓铭指出，去年年底的上海房产市场，宏观调控已基本到位；今年上半年的上海房产市场，宏观调控的作用将全部显现，目前上海房市正处于多年未见的平稳状态。
张泓铭表示，今年上海商品住房价格也将总体稳定，或许在平稳中有极为微弱的升降。两年来的调控尤其是去年房地产转让营业税和转让所得税的调升和开征，使短期炒客几乎完全离场，长期投资者则相当谨慎，剩下的住房需求主要是真实的使用者和有真实需求依托的投资者。
==== 网友言论：止涨始跌应当肯定 但房价依旧暴利 ====
·反面教材：1、从全国房价的上涨形势来看，上海房价相对来说还是比较合理的，目前大多数的上海白领家庭的家庭月收入基本都能达到10000左右；2、上海的房价这2年基本没有什么浮动，相对来说就是下降！
·新华网友：一，止涨始跌应当肯定。二，上海市郊区房价下降而主要区房价未降也是事实。三，说调控基本到位未免自欺欺人，现在的房价仍是暴利的房价，对一般工薪阶层仍是高不可攀。
·新华网友：据说是因为增加开发了偏远郊区相对较低价的房子，因此整体上的平均房间就降下来了，但是市区的房价并没有降。
·药效如此神速！上海房价成为全国下跌最明显城市？
