山东莱芜市廉租住房和经济适用住房货币直补的调查

    编者按：渴者思饮，寒士思屋。城市低收入家庭住房困难户对住房的渴望不言而喻。今年５月，国务院出台“国六条”，重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房被提上日程。然而，据有关专家了解，除了京、沪、穗等个别大城市动作较快之外，许多中小城市基本没有建立起廉租房制度，有廉租房制度的也形同虚设。随着收入差距的增加和房价的上涨，城市低收入家庭住房困难的问题日益突出，对和谐社会的构建造成相当大的压力。现在，不少城市都在抱怨经济适用住房和廉租住房在资金筹集、运作实施等过程中的一些难题不易解决。这里，我们却欣喜地看到，山东莱芜市对城市低收入的住房困难户，采取廉租住房和经济适用住房货币直补的办法，使一些棘手问题得以解决，而且老百姓很满意。莱芜市城市低收入家庭住房保障制度的创新经验，应该对其他中小城市低收入家庭住房保障的制度建设，具有重要启迪和借鉴意义。

    在城市住房保障制度改革的实施过程中，地方政府几乎都面临“知易行难”的困局。随着和谐社会的建设，这一问题将更加彰显和突出。安居才能乐业，百姓不能安居，和谐社会的建设将会面临巨大挑战。因此，城市住房保障制度的改革和完善，是地方政府必须破解的难题。

    那么，我们能找到这一难题的破解之法吗？莱芜市按照“建设市场化、租购房自主化、补贴货币化、运作规范化”的创新理念，对城市低收入家庭，采用廉租住房和经济适用住房货币直补的办法，让我们看到了城市住房保障体系走出困境的希望之路。莱芜市城市住房保障机制和制度的探索创新，使以往实际运作过程中的许多棘手问题，如资金筹集、市场公平、居住便捷、政府管理成本、真正困难家庭受益、群众满意度等，迎刃而解。

    建房租售和货币直补的利弊在哪儿

    根据现行的住房保障安排，主要是建造经济适用住房和廉租住房，让符合条件的城市低收入家庭购买经济适用住房或租用廉租住房。这两种住房保障体系，对解决城市低收入家庭住房困难，起到了积极作用，但在具体实践中却存在着不容忽视的问题。

    政策覆盖不够全面，形成了住房保障盲点，即“夹心层”问题。经济适用住房保障政策主要解决的是一部分有购房能力的城市低收入家庭住房问题；廉租住房保障政策主要解决的是城市最低收入家庭的住房问题。在现实中，还有相当一部分无购房能力，而又不属于低收入家庭范围的住房困难户，无法享受住房保障政策，形成了住房保障体系的盲点。如果这部分人长期享受不到政府住房保障的优惠政策，势必影响和谐社会的构建。而住房货币直补等于是政府“分期付款”，财政负担较轻，住房优惠政策可以覆盖“夹心层”家庭。

    住房保障政策引导方向不准确，致使低收入家庭住房问题难以解决。“居者有其屋”不是“居者购其屋”，人人有房住，不是人人有房产。目前的住房政策主要引导居民购房居住，购不起房者，就似乎没有安居。而廉租住房面向的是最低收入家庭，由于租赁住房政策的缺陷，再加上建设廉租住房投入较大，即使符合条件的最低收入家庭，也难以全部在短期内解决住房问题。

    优惠政策难到位，低收入家庭难受益。现行的经济适用住房建设运作方式一般是将带有社会保障性质的经济适用住房交给企业去运作，而企业是以追求利益最大化为目标的，致使在具体实施中，政府给住房困难户的优惠政策被企业以种种手段大幅度截留，或者增大住宅建筑面积，使经济适用住房成为住房困难户买不到、买不起的“奢侈品”。就是买到住房的困难户，也会因为经济适用住房只能建在城市某一点上，常常给生活和工作带来不便，从而增加了开支。一个城市的低收入家庭集中居住，还会形成实际上的“贫民窟”，引发一定的社会问题。如果采用货币直补的方式，住房保障政策就没有了权力运作的空间，真正的住房困难户，就可以享受到国家的住房优惠政策。由于享受补贴的住房困难户可以自主购买商品房，居住便利和“贫民窟”问题，均可自然解决。

    政府行政成本增加，难以把好事办好。经济适用住房尤其是廉租住房 ，政府建好后进行销售或者出租，都会承担繁重的管理工作。如廉租住房，采取实物配租的方式，政府除了承租廉租住房的建设成本之外，还要承担廉租住房庞大的管理和维修维护成本，背上一个“卸不掉的包袱”。而且住房困难户一旦进入居住，其经济好转后也难以退出。采用廉租住房货币直补，住房困难户可以到社会上自主租房，政府既不用建设廉租住房，又省去了管理和维护的繁重任务，一旦住房困难户经济好转，政府可以马上停发补贴，使其退出廉租房保障体系。

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