话题2 调控作用发挥几何？

    争议点：“空调”之忧

    “调控”莫变“空调”的说法是近期楼市的又一个热门词。如何评价和理解房地产宏观调控的政策效果，对于确定未来调控方向，引导社会思路，有重要的意义。“房价依旧涨”———这是采访中大多数百姓对调控效果不甚满意的依据。

    “二手房个人所得税增加后，大多数二手房价格不降反升，将税收成本加到房价上是房东最直接的反应。”在上海，一家房地产中介门店经理介绍。这一现象基本适用市中心大部分区域的二手房市场。一套一年前单价12000元/平方米的楼盘，现在的单价是14000元/平方米。

    一手房市场，虽然上海等地一些楼盘变相促销，但大多数有资金实力的开发商选择捂盘不售，即使是全部建好的现房，开发商都以“房产证没办好”为由拒绝开盘。“好象是在等轨道交通建好后调高价格开盘。”浦东一位意向购房者王先生称。他看好的楼盘位于浦东东北部，当年3000至5000元单价的房子，目前售价10000元/平方米以上。“据开发商说，前几个月开盘的那几栋楼现在基本卖完了，没剩几套，但是我们看不到有什么入住的迹象。”

    尽管国家对房地产销售流程已经出台了管理要求，防止开发商捂盘惜售。但是显然，这些隐性的做法在市场并未完全消失。

    对于这些调控无效的说法，不少专家提醒消费者应长期观察。“会有越来越多的楼盘承受不住资金压力，抛盘降价。”唯一矛盾的是，抛盘出现的周期会有长有短。“比如上世纪90年代初那次楼市调整的经验，一些资金实力较强的香港房地产商可以挺住五年不降价，宁可不售。”如此看来，我们需要静观的，只是消费者的刚性需求能挺过五年，还是开发商的资金实力能挺过五年的博弈了。“另外，调控政策性质不同，效果显现的周期也有所不同。”易居研究院信息中心副总监于丹丹提示。

    半年以来，来自中央九部委的各类房地产调控政策共13个之多，包括信贷、土地、结构、税收、住房保障、市场秩序整治等众多内容。其中，税收政策的效果最为快速明显。

    “虽然短期来看，税收导致房价成本上升，但也卡住了交易量这个重要环节。一旦效果停滞，就可能导致卖房一方降价促销以回笼资金。”专家称。而由于土地、结构、住房保障等涉及楼市根本制度和深层矛盾的调控工作目前仅是刚刚展开，专家表示，这些政策的效果显现将在未来1至2年内。届时，保障类住房、经济型住房大量上市，楼市结构、房价等才有可能进入全面调整阶段。

    “这个调整不是说目前卖15000元/平方米的房子肯定会降到10000元/平方米，而是各种需求层次的人都可以找到适合自己居住的房子。”专家称。（记者 于兵兵）

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