土地管理必须改变就管理谈管理的思维方式，从土地使用制度、体制、机制、税费体系，以及产权制度上，探索出解决的途径。
“批租”与“租赁”之争
改革开放以来，为适应市场经济发展的需要，土地使用制度从无偿变有偿使用，这是社会的一大进步，对地方经济发展起了很大的推动作用，其积极作用是不应该否定的。但是，随着改革的深入，土地出让（批租）制度就暴露出很多问题，已成为地方政府“聚财的法宝”，经过个别地方领导的大量圈地批租，一方面导致大量农民失去土地，成为社会游民；另一方面使耕地保护制度受到极大的冲击，使国家的粮食安全受到威胁。在沿海地区有不少省份，把子孙后代的土地都卖了，目前已无地可卖。
在这种背景下，有些学者对“土地出让制”（批租），提出质疑，主张由“出让制”改为“租赁制”观点。改革开放以来，我国实行了三次土地政策调整，为何一次比一次严厉，但占地情况却一次比一次多？似乎我们的土地管理又落入计划经济时代的“一管就死，一放就乱”的恶性循环。跳出这个怪圈，必须改变就管理谈管理的思维方式，从土地使用制度、体制、机制、税费体系，以及产权制度上，探索出解决的途径。
地方政府为什么拼命地去出让土地？因为地方要发展，城市要现代化，中央又没有钱给地方，那么地方政府只有大办开发区，以出让土地获得资金，“圈地热”虽然不能说完全是批租制带来的问题，但也不能说“出让”土地不是地方政府资金来源的重要推动力。因此，为了适应市场经济体制的需要，理顺产权关系，土地应实行租赁制土地产权不进入交换），把“出让金”改为“补偿金”。这样，土地所有权与房屋所有权分离，既可以使产权关系清晰，又可以体现社会主义市场经济特色。
反对取消“出让制”实行租赁制的观点认为，“取消土地出让，工业化、城市化将失去土地资产的支撑，错失经济发展的机遇”，并认为“没有土地出让就没有土地市场，也就没有了房地产市场”。还有的认为，“资本主义国家有的也实行批租制，为什么中国就不能实行”，更有人主张土地私有化，等等。
土地产权私有化不现实
应当指出，对土地使用制度进行改革这一问题的学术争论，对进一步深化土地使用制度改革的认识，探索改革途径，是有好处的。在资本主义国家，土地是私有的，购买了房屋就购买了土地，就成为完全的个人财产，开征物业税就没有产权问题。从事经济研究的人都知道：商品经济，就是市场经济，而“商品”就是一种买卖，“一种物品连同所有权发生让渡，则是买卖；物品不随所有权发生让渡，则为租赁”。这是商品经济运作的基本原则。那么我国的商品房的土地只有70年的使用权，“经济适用房”更不用说，这能说是“所有权的让渡”吗？又怎么和商品经济接轨呢？
2004年，笔者提出取消出让制，改为租赁制观点，是有三个前提的，即：一是以执行社会主义市场经济体制为前提；二是土地管理工作实行垂直管理为前提；三是中央提出的条件成熟时开征物业税为前提。物业税开征要具备四个条件：1.产权清晰；2.产权关系明确；3.有公平、公正的评估机构；4.有比较完善的房地产税费体系。在这些前提条件下，进行土地使用制度的改革，将“出让金”改为“土地补偿金”，还可以实行招拍挂，只是“土地补偿金”不体现地价的性质，因此不影响房地产市场的存在和发展。
应当说，在中国实行土地产权私有化，是不现实的，也不符合中国的实际情况。一方面，中国是一个人口大国，人地矛盾十分尖锐，农业用地又过分分散，人均耕地全国平均只有1.4亩，沿海地区的8个省份人均耕地不足0.8亩，私有化的前景是不可想象的，如果土地私有化，耕地保护制度就会受到极大的冲击，粮食安全就无法保障；另一方面，城市国有土地实行私有化就会带来更大的社会动荡和不稳定。贫富悬殊就会更加扩大化，贫富差距的继续加大，社会公平、和谐社会就是一句空话。由此可见，在中国实行土地私有化是行不通的，也是不可行的，那会背离大多数人民的利益。
如何找到产权上的结合点
客观地讲，关于“土地使用制度”改革的争论，其实质是：在坚持社会主义制度的条件下，既坚持社会主义性质和方向，又要实行市场经济运作，如何找到适合的产权上的“结合点”的一场争论。目前，这场争论尚未结束，说明还没有找到符合中国国情的“融合点”，找不到“融合点”，现实中的一些问题从理论上就说不通。
我国现行的宪法规定，我国土地实行的是一种公有制度，这种公有制有两种形式：即“国家所有（城市土地）”和“集体所有（农村）”。笔者认为，目前大量的圈地，都发生在“集体土地”上，乡长、村长与开发商一结合，县长一下令（有的就是乡长村长与开发商就定了），承包土地的农民没有发言权。其实，农民最关心的不是土地所有权是“国家的”或是“集体的”，而是承包权能否保住及自身利益。在土地实行垂直管理（省级）的前提下，实行公有归一（即归为国有）后，耕地承包权不变，这就消除了乡长、村长在土地产权上的决定权。目前农业土地承包时分得太零散，私有化既不符合社会主义市场经济的特色要求，也不利于生产力的发展。
社会主义国家传统的经济运作模式，是排斥“商品经济”的，改革开放以后，中国既坚持社会主义制度的方向，又要实行市场经济运作模式，这本身就是创新，既然是创新，就难免产生不同的看法，出现各种各样的观点，从而产生争议，这是不奇怪的，对提高大家理论水平和对社会主义本质的认识是件好事，因此，不能武断地否定某种观点。只要坚持社会主义制度的方向，又要运用市场机制对整体经济发展有好处，通过实践的反复探索，总会找到符合中国国情的结合点的，真理只有一个，认识早晚会统一起来的。（中国社会科学院研究员、中国城市经济学会副会长 刘维新）
