中国最贵豪宅汤臣一品的秘密：房价是地价26倍

汤臣一品正被揭开神秘面纱徐汇摄

汤臣一品，到底成本几何？到底应不应该卖11万元/平方米？这是个谜。【中国最贵豪宅又陷"炒作门" 三套房总价约2亿元】

今年8月初，正式对外叫卖的中国第一天价楼盘汤臣一品在连续200多天的“零成交”尴尬之后，终于签下了1.3亿元一套住宅的第一单；事隔三个月，第二套又以6900万元卖出。然而，关于汤臣一品的炒作和暴利置疑并未平息，并在其全球招标搁置后愈演愈烈。

楼板价4225元/平方米，房价涨26倍

虽然汤臣集团（0258.HK）对外宣称，汤臣一品的地块早于1994年便已取得。但是上海证券报记者发现，实际上在2005年之前，汤臣一品一直为汤臣集团与永欣投资有限公司分别以80%、20%的股权共同持有。2005年1月，汤臣集团才宣布以1800万美元代价将余下的20%股权纳入囊中，使得汤臣一品完全纳入怀中。

此后，“天价与暴利”的议论始终围绕着汤臣一品。

汤臣一品的土地获取时间之早，是业内外一致公认的事实。据记者掌握的资料，规划地图上被称之为“陆家嘴金融贸易区X4-2地块”的汤臣一品，由汤臣集团自上海富都世界有限公司手中获取，当时的该幅土地出让金为5820万美元，加上2005年1800万美元的20％股权收购价，总计约6亿元人民币的土地代价。按照汤臣一品142000平方米总建筑面积计算，汤臣一品的楼板价应该是4225元/平方米，是现在出售均价11万元/平方米的3.8％。也就是说，汤臣一品的房价是此前的楼板地价的26倍———暴利争议由此而来。

这样的地价并不便宜

那么，汤臣一品这样的地价是不是拿得太便宜呢？事实并非如此。

记者所掌握的另一块滨江豪宅地块，几乎与汤臣一品属于同一级别、同一时期，位置稍差。这幅地块建筑面积约97264平方米，开发商总计为该幅地块付出了约4亿元的土地出让金，计算下来，这幅地块的楼板价在4113元/平方米左右。“陆家嘴区域相当部分地块是在1996年至1998年出让的，当时的平均楼板价大多在每平方米300至500美元左右。”浦东改革与发展研究院房地产经济研究中心主任李战军透露。

一位咨询业资深人士告诉记者，在浦东新区刚刚开发之际，为了吸引资金进入，1990年初陆家嘴区域的土地都不算贵。如果汤臣一品地块于1994年取得，按照当时的行情，可能还属于高价购入。时隔多时，如今陆家嘴区域的地价已不可同日而语。不久前，李嘉诚麾下的长和系刚刚联手以8.32亿元代价，从富都世界手中收购了X3-2地块，该地的地理位置并不如汤臣一品，楼板价也到了10400元/平方米，而长和系计划投资总额更是达到17.4亿元左右。

成本据称约3万元/平方米

“楼板价只是一个净价，还没有把配套费、建安工程造价、财务费用等其他各项成本计算进去，这是相当高的投入。”一位业内人士说道。据汤臣一品相关人士介绍，加上高昂的装修成本，汤臣一品的总成本应该在每平方米3万元左右———这或许是一个更可信的数字。

“汤臣一品的装修定位完全为国际通行标准的豪宅，皆是‘世界级标准’。”汤臣一品相关人士向记者介绍说。在汤臣一品的楼书介绍中，详细列举了各种装修用材：日本大金VERII户式中央空调、美国碧慕中央吸尘系统、美国DORCON掌机仪、德国SIEDEL可视对讲系统。据称，仅厨房用具兼装修便有几百万元人民币之巨。

“即便是3万元变成11万元，这样的房价也是成本价的3.7倍，利润率还是高。”一位分析师表示。

在汤臣一品B栋大楼进行全球招标时期，分析师指出，以2005年汤臣集团1800万美元收购余下20%股权的代价计算，当时这一项目公司相关股权的合理估值已经达到约2.65亿港元，以此估计，即2005年汤臣一品项目的估值也仅约13亿港元。汤臣集团高层对此公开解释，整体汤臣一品包括地价及建筑成本实际上为30多亿元。但他同时也承认，除了D栋保留出租以外，如果A、B、C这3栋大楼销售完毕，汤臣集团约可套现高达80亿元。

汤臣大把希望寄托在汤臣一品

“从全国范围来看，属于城市核心区域的地价都会产生升值现象。”一位土地研究人士告诉记者，“尤其是上海小陆家嘴地区属于特殊性区域的自然升值现象。这种由供需关系所决定的市场现象，并不能单纯归类于暴利行为，只能说汤臣集团眼光好，运气好，遇到了好地块和好发展。这不是个案，也有一些开发商的土地价格只占房价百分之几的。但是，公司对于汤臣一品的冀望还是过高。”

汤臣集团总经理徐彬坦率表示，在公司于1992年进入上海时，大量拿地的策略消耗了不少资金。“虽然土地拿得比较早，但维系土地的成本同样付出不少，只有在楼市较好时期才取得了一些成绩。”徐彬说道。通过豪宅利润挽回投资，恐怕才是汤臣一品天价背后的真正目的。（记者林琅）