住房保障“画饼难充饥”

廉租房、经济适用房、限价商品房

住房保障“画饼难充饥”

△老百姓对住房保障的关注已经成为生活中的一件大事 CFP图

实行多年的经济适用房会取消吗？期待中的廉租房会取代现行的经济适用房吗？限价商品房又是怎样的一种“经济适用房”呢？围绕经济适用房是是非非的争论是一波未平一波又起，处于风口浪尖上的经济适用房是转型还是退场呢？而这对以经济适用房唱主角的我国住房保障体系又意味着什么呢？

住房保障新思维

“作为发展中国家，正常情况下大概有３０％的人群可以买房，７０％都应该是租房群体。”国土资源部土地利用管理司副司长束克欣对调整我国住房政策消费导向的建议可以说是一石激起千层浪，也许这只是决策部门对舆论的一次试探。

舆论对我国经济适用房的争论并非空穴来风，事实上，一场关于我国多层次住房保障体系的框架已经初步成型。

接受记者采访的一位建设部官员坦言，我国多层次住房保障体系将由经济适用房、廉租房、限价房“三套车”构成，三类住房保障产品的各自功能将得到重新划分与界定，这将最终搭建起未来中国内地多层次住房保障体系的主要框架。而经济适用房将分为租赁型与销售型两种，“以租代售”将是未来发展的方向。

根据新规划的思路，租赁型的经济适用房将主要针对“高出低保线，但又无力购买销售型经济适用房”的人群，销售型经济适用房则主要针对中等偏下的收入者；廉租房将提供给那些处在生活最低保障线以下的人群租住，并由政府财政给予相应补贴。

而目前正在积极推进的“限价商品房”主要针对两部分人群：一是具备一定房产消费能力的人群，二是定向购买的拆迁户。

有迹象表明，内地正在研究香港的“公屋”和新加坡的“政府组屋”制度。

据了解，这两种形式的住房与我国的经济适用房相类似，它们都是带有福利性质的政府保障住房。现在香港居民公屋入住率在50%以上，而新加坡“政府组屋”占全国住宅的比例则高达80%以上。

社科院易宪容研究员认为，大国与岛地在经济上无法比拟。中国的中低收入者占整个社会人口70%以上。如果让这70%的人都进入住房保障体系，显然不可能。中国需要一个多层次的住房保障体系。

上海易居房地产研究院的杨红旭认为，我国的廉租房规模还需扩大，发达国家廉租房的比重一般超过10%，而限价房的市场化成分比现行的经济适用房大，可以更好地平衡市场效率和中低收入群体需求。

业内专家认为，完善住房保障体系，同调控房地产市场是相辅相成的，发展房地产市场和住房保障是硬币的两面，缺少了市场的住房保障制度是非效率的，而缺少了保障的市场则将鲜见公正。

经济学者刘文革教授指出，市场迎合的是能产生更高收益的人群。当利益来源于特定人群的消费动机与能力时，产品更多的只针对某一收入人群，商品房会向价高者倾斜，这是市场不能解决全体居民住房问题的根源。

刘教授认为，如果完全以政府兴建经济适用房的方式保证住房供给，则无疑是回到了计划经济时代，以身份标准分配住房的老路上。因此，新政应当清晰地划出公共福利和市场法则的边界。

开发比例依然杯水车薪

尽管建设部的新规划明确了我国未来住房保障体系的主框架，细分了各自的功能，但这与规模快速扩大的普通商品房相比，还是显得势单力薄。

根据国家发改委公布的消息，今年前5个月经济适用房开发比重仅为2.6％，比去年同期下降0.5个百分点，调整住房结构依旧任务艰巨。全国经济适用房占住宅供应总量的比例年年下降，由1999年的17.6%一路跌到2005年的5%。

近一段时间被媒体炒得沸沸扬扬的廉租房，现在的状况也不容乐观。我国目前大多数城市还没有建立廉租房制度，即使在廉租房建设方面最成功的上海，其所占住宅比例也仅为0.37%。

限价商品房方面，仍有很大争议。目前，在广州仅仅是限定涨幅，因此出现了限价房价格高于同区域普通住房的怪现状。北京备受关注的广渠路限价房用地，由于地理位置好和周边高档楼盘多，即使房价比周边住宅均价低15%，广渠路限价房价格也至少在8000元/平方米左右。事实上，这已经不在住房保障的范畴了。

专家认为，在解决中低收入群体住房问题上，政府首先要调研确定这一群体的需求占总体购房需求的比例。经济适用房、廉租房和限价商品房的建设并不应仅仅追求绝对数字的增长，关键是增长的比例和幅度要合适。

新政为房市降温为时尚早

近一段时间，各地对经济适用房数量增幅提出了刚性要求，可以说，增幅超出人们的预期。对照历史数据，我国经济适用房的比重是年年下降，与此对应的是普通商品房的价格是节节攀升。现在的情形似乎有了某种反转的迹象。

日前，河北省建设厅下发通知，要求经济适用房的年竣工量要达到当地上年度或当年城镇住宅竣工量的１５％至２０％；而武汉市将经济适用房年度供应量占全市住宅总量的比例，由以前平均每年15%提高到今后几年的30%，以满足中低收入家庭购房需求。

业内专家指出，30%供给的比例如果真能成为现实，将足以平抑房价的上涨。但由于我国城市差异很大，武汉的做法被复制的可能性不大。

而深圳已经提出未来政府建房的重点将转向建设公共租赁住房。政府建房重点将不再放在新建“出售型经济适用房”，而是转向包括经济适用出租房和廉租房的“公共租赁住房”。

业内专家分析，在新的住宅保障体系方案中，经济适用房以租代售，加上廉租房的兴起，将直接影响到目前的房屋租赁市场。今后，随着租赁型公共住房供给的增加，房租租赁的价格会有所拉低。同时，限价商品房的推出，必然也会对稳定房屋销售价格起到一定作用。

我国现行的住房保障制度，一直处于争议之中。支持者说它在解决中低收入者的住房问题上功不可没，并且在一定程度上平抑了房价。反对者说它破坏了市场规则，同时又造成了另一种分配不公。现在，大家都寄希望于新政能矫枉过正，稳定房价。

中国人民大学土地管理系郑华副教授介绍，自1998年，经济适用房担纲的住房保障制度建立以来，由于开发比例太小，投资增幅远远低于同期商品房，加上多数经济适用房项目地处偏远，因此对房价，尤其是中心城区的房价影响微乎其微。根据北京市建委的统计，2004年经济适用房拉低住宅商品房均价仅为278元/平米。

但银河证券的行业研究员表示，目前探讨新政对房价的影响为时尚早，如果地方政府未来在住房保障方面有足够的投入，来平衡租房和买房的需求，那么给房地产市场“降温”是有可能的。由于我国住房保障的主控权在地方政府手中，因此政策效果还有待观察。（实习记者林喆）

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根据建设部近日的陈述，经济适用房、廉租房、限价商品房将形成未来国民住宅保障体系的“三套车”。建设部官员为此表示，一方面对现有三类住房保障产品进行各自的功能重新划分与界定；另一方面将现有的经济适用房划分为租赁型和销售型两类，最终搭起未来中国内地住房保障体系的主要框架。

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