北京的别墅经过近10年的发展，基本形成了“一山、二河、三线、四高”的格局。“一山”指西山，从门头沟、八大处、香山直至温泉永丰乡。这个区域受军事用地、产业用地、自然景观等多方面的限制，分布带较长，但总体数量较少，聚集效应较差；“二河”指潮白河，温榆河两河流域别墅带，这个区域是北京别墅的主要聚集区域；“三线”指立汤、京顺、京通三条线，其中京顺路沿线和温榆河、潮白河沿线在传统上是一个区域；“四高”则指京昌、京沈、京开、京密四条高速路。