土地出让存3大问题国土部"两条新规"再控地根

严格控制划拨用地和协议出让土地范围的两条新规——《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》和《协议出让国有土地使用权规范》8月1日起施行。国土资源部土地利用管理司负责人表示，新规核心为招拍挂范围扩大到六类土地，五类情形用地可协议出让。协议出让结果也必须在土地有形市场等指定场所以及中国土地市场网等向社会公开，接受社会监督。

“国有土地出让目前存在三大问题：一是土地出让信息披露不充分；二是有的地方在招拍挂特别是挂牌出让中设定条件限制竞买人，操作不规范；三是协议出让公开程度不够。解决这些问题，需要进一步统一出让程序和标准。”据国土资源部土地利用管理司负责人介绍，自1999年我国建立土地招拍挂制度以来，先后出台了《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》和《协议出让国有土地使用权规定》等一系列部门规章，明确了经营性用地必须通过招拍挂方式出让。至2005年，我国招拍挂出让土地已经占全部出让土地的35%以上。

两份文件中，明确规定了六类土地必须采用招拍挂的形式出让，五种情形的土地可以协议转让，并设立了招拍挂和协议出让国有土地的价格争议裁决机制。同时，在8月1日实施的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》中，明确增加了“用地预申请”这一环节。具体规定是：有条件的地方，市、县国土资源管理部门可以建立用地预申请制度。单位和个人对列入招标拍卖挂牌出让计划内的具体地块有使用意向的，可以提出用地预申请，并承诺愿意支付的土地价格。

国土资源部对招拍挂土地增加管理环节的同时，也在《协议出让国有土地使用权规范》中限制协议出让土地范围，并力促土地协议出让透明化。国土资源部在两个文件中明确要求，有竞争要求的工业用地需实行招拍挂。国土资源部土地利用管理司主要负责人表示，目前土地出让中存在的一个问题是，协议出让公开程度不够，特别是有竞争需求的工业用地仍以协议方式出让，尚未实行招拍挂方式供应。

另外，8月1日开始实施的《协议出让国有土地使用权规范》明确要求建立国有土地协议出让公示制度，要求市、县国土资源部门应将意向出让地块的位置、用途、面积、出让年限、土地使用条件、意向用地者、拟出让价格等信息在当地土地有形市场等指定场所及中国土地市场网进行公示，公示期间有异议且经审查确实存在违反法律法规行为的，协议出让程序终止。公示期满，无异议或虽有异议但经审查不存在违反法律法规行为的，方可按照《意向书》约定签订《国有土地使用权出让合同》。协议出让结果也必须在土地有形市场等指定场所以及中国土地市场网等向社会公开，接受社会监督。

国土资源部土地利用管理司负责人表示，随着土地使用制度改革进一步深化，经营性基础设施将逐步实行有偿使用，油田等矿业开采用地也将逐步有偿使用，这些用地均具有独占性和排他性，在协议出让过程中很容易产生出让价格争议。为此，对于具有独占性和排他性的用地，应当建立协议出让价格争议裁决机制。此类用地协议出让过程中，意向用地者与出让方在出让价格方面有争议难以达成一致，意向用地者认为出让方提出的出让价格明显高于土地市场价格的，可提请出让方的上一级国土资源管理部门进行出让价格争议裁决。

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《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》规定以下六类情形必须纳入招标拍卖挂牌出让国有土地范围：供应商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地以及有竞争要求的工业用地；其他土地供地计划公布后同一宗地有两个或者两个以上意向用地者的；划拨土地使用权改变用途，《国有土地划拨决定书》或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的；划拨土地使用权转让，《国有土地划拨决定书》或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的；出让土地使用权改变用途，《国有土地使用权出让合同》约定或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的；依法应当招标拍卖挂牌出让的其他情形。

《协议出让国有土地使用权规范》规定以下五类情形可纳入协议出让国有土地的范围：供应商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地以外用途的土地，其供地计划公布后同一宗地只有一个意向用地者的；原划拨、承租土地使用权人申请办理协议出让，经依法批准的；划拨土地使用权转让申请办理协议出让，经依法批准的；出让土地使用权人申请续期，经审查批准的；法律、法规规定可以协议出让的其他情形。（洛涛）