六部委发布《意见》限制投机外资炒房将缓行

经国务院同意，建设部、商务部、发展改革委、人民银行、工商总局、外汇局近日联合发布了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》(以下简称《意见》)。

　　今年一季度外资在中国购房额超过２００５年全年

由六部委联合发布的《意见》，意在限制外商大量购房和炒房。面对上半年外资进入房地产市场过猛、市场准入规则不够规范、市场秩序比较混乱的情况，从维护国家经济安全、维护中小投资者和人民群众的切身利益出发，根据中国土地资源缺乏、居民住房比较紧张的实际，政府加强对房地产市场包括外资准入的管理，是经济运行管理的必然选择。有关部委在《意见》出台的同时称：《意见》旨在针对当前房地产市场的新情况，借鉴国际上多数国家的惯例，按照统筹国内发展和对外开放的原则，进一步规范和完善了外资进入房地产市场的有关政策。

　　高温不退

在《意见》出台前的７月１８日，国家统计局公布，上半年我国国内生产总值达到９１４４３亿元，同比增长１０．９％，增速比去年同期快０．９个百分点。其中第二季度ＧＤＰ增长达１１．３％，为１０年来最高水平。在此前一天，国家发展和改革委员会地区司发布报告指出，今年１至５月份，四个地区城镇固定资产投资增长强劲：东北增长３９．８１％、中部增长３８．３３％、西部增长３２．１０％、东部增长２４．８６％，与上年同期相比，增幅分别加快２．７９、７．３８、０．３７和３．５７个百分点。固定资产投资中，大家明白的一桩事实是，国内房地产投资居高不下。

与此同时，国际知名的物业顾问公司戴德梁行披露了近期的统计数据（见上图）。

商务部国际贸易经济合作研究院研究员梅新育在最新出版的《中国经济报告》杂志中发表文章指出，近年，通过各种渠道进入中国房地产市场的外资规模及其影响与日俱增，引起了广泛的关注。虽然关于外资的规模还难以通过现有的数据完整、全面地衡量，但是我们却不能不对其保持警惕，并通过审视我们在金融、房地产领域的制度缺陷，考虑应对之策。中国社科院金融研究所研究员易宪容也对媒体表示，外资进入国内房地产市场炒作已经成了中国房地产市场中重大的祸害，从国家利益的角度来说，政府要严厉打击国外资金进入国内房地产。很明显，《意见》的出台，是“形势使然”。

利益驱动

就具体投资行为而言，外资大量集中当前的中国房地产业，是利益驱动下的格局。房地产业本身就号称中国内地最后一个暴利行业，北京和长三角、珠三角地区房地产市场尤其火爆，利润丰厚。在境外基金直接参与最多的房地产租赁市场，中国市场收益率比美欧市场收益率普遍高５０％以上。

梅新育还认为，中国楼市规模和流动性优于证券、期货等其他主要资产市场，原因是：“房地产市场在实践中对外资基本上是全面开放，外资购买房地产纳入经常项目交易，而不是如同全世界绝大多数国家和地区那样纳入资本和金融项目。加之中国内地房地产市场容量足够庞大，超过证券、期货等其他金融市场，仅２００５年商品房销售额就达１８０８０亿元，２００６年３月末房地产贷款余额３．２万亿元，还有庞大的房地产存量可供交易(买卖、租赁)，且房地产交易日益便捷，房地产资产的证券化(即房地产投资信托基金的出现与发展)发展势头迅猛，前景可观，市场流动性在未来相当长一段时期内将日趋上升。”论收益，梅新育认为近几年房地产市场表现更是远远超过极度萧条的证券市场。

　　迫在眉睫

外资进入境内房地产市场不仅为房地产开发提供了大量资金，增加了房地产市场的供给，而且外资房地产开发公司率先给国内市场引进了先进、成熟的房地产开发模式和产品，促进了国内房地产市场的跨跃式发展和竞争。然而，梅新育指出，在中国房地产市场运作高度不透明、市场操纵行为盛行、价格泡沫日益膨胀、房地产空置面积与日俱增的背景下，外资持续大规模流入境内房地产市场，助长了房地产价格泡沫，同时加剧了国内住宅市场供求结构失衡，加大了国际收支失衡和人民币升值压力，加大了金融体系的潜在风险。因此，“监管和规范外资的制度选择”迫在眉睫。梅新育主张“有关主管部门还应当专门针对房地产市场的外资加强协调和配合，形成有效的监管合力，遏制国际游资进入中国房地产市场。”现在，《意见》在此时出台，算是“接近”了专家的主张。（记者张然实习生朱海淼）