"限外"刚迈第一步国际游资炒房仍有3大"通道"

专家认为六部委《意见》仅是“朝正确方向迈出了第一步”

酝酿多时的限制外资进入房地产市场的规定终于出台。

24日，新华社授权发布了由建设部、商务部、发改委、人民银行、工商总局、外汇管理局六部门制订的《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》(下文简称“《意见》”)全文。

“《意见》的出台，是朝正确方向迈出了第一步。”商务部研究院梅新育博士在接受《经济参考报》记者专访时表示。但他同时强调说，由于多方面原因，《意见》不可能完全堵死国际游资炒房的“通道”。必须进一步明确、细化相关政策，否则国际游资至少还可以通过三大“通道”继续炒房，大大削弱政策效果。

限制外资炒房：迈出了正确的第一步

事实上，国际游资对中国内地房地产价格疯狂上涨的“贡献度”，已不必赘述。用“大肆出手”描述境外机构投机境内房地产，并不夸张。

“在中国房地产市场运作高度不透明、市场操纵行为盛行、价格泡沫日益膨胀、房地产空置面积与日俱增的背景下，外资持续大规模流入境内房地产市场，助长了房地产价格泡沫，加大了我国国际收支失衡和人民币升值的压力，并提高了国内金融体系的潜在风险，限制外资无秩序流入房地产市场势在必行。”梅新育如此评价外资炒房。

基于此，梅新育认为，《意见》的出台，是“朝正确方向迈出了第一步”。

此次出台的《意见》规定，境外机构和个人在境内投资购买非自用房地产必须遵循商业存在原则申请设立外商投资企业；投资总额超过1000万美元(含1000万美元)的外资房地产注册资本不得低于投资总额的50%；强化对外资房地产企业股份和项目转让、跨境股权并购等交易的审批；外商投资房地产企业的中外投资各方不得以任何形式订立保证任何一方固定回报或变相固定回报的条款；符合规定的境外机构和个人购买自用、自住商品房采取实名制……

梅新育指出，就经济政策制定的一般原则而言而言，限制外资进入房地产市场的规章应当符合以下3项原则：有效遏制投机、最大限度减少对非投机性跨境房地产交易的干扰、尽可能降低奉行成本。

“根据上述原则衡量，《意见》中的上述规定都可圈可点，体现了有关部门力图区分投机和房地产跨境交易、区别对待的意图。如果能落实，确实有助于遏制房地产市场上炽烈的外资炒作之风。”梅新育说。

不确定性之一：“自用房产”如何界定？

梅新育再三强调上述话中“如果”这个词。“即使不考虑‘超国民待遇’对外资的激励、不考虑各部门之间的协调问题，特别是如何防止一些地区和部门为了利用外资的“政绩”而违规放松监管，《意见》本身和实施过程中也都还存在一定的不确定性。”

在梅新育看来，这些“不确定性”，完全有可能成为国际游资继续炒房的“通道”。

从《意见》条款来看，管理层力图区分境外买家中的自用者和投机者，因此有了“自用房产”的规定，基本倾向对境外机构和个人在境内购买自用、自住房产从宽，购买、投资非自用房地产从严。

“但‘自用房产’如何界定？是按照一年中的使用时间，还是按照人均多少面积？如果是按照前者，有些非居民个人来往境内外频繁，却是正常的业务需要；如果是按照后者，不同消费者消费需求差别很大，如何规定一个统一的人均面积标准？”梅新育问。

他认为，在此问题上存在不确定性，需要进一步的实施细则来明确。