近日，有消息称，限制外资投资房地产的政策近期有望出台，设限措施将主要以限制非中国居民购房为主。

    本报记者在日前的采访中，对不同的外资在上海房地产的投资情况进行调查。这些调查也许有助于我们全面地看待外资在房地产中的作用。

    一线调查

    海外“四大军团”图谋上海房地产

    同罗康瑞的瑞安集团一样扎根中国，和中国经济共同成长的外资地产公司比比皆是。

    本报记者 王其明上海报道 从事房地产行业，家住毗邻上海“新天地”马当路的叶女士，一直很自豪地告诉周围的人：“我家住马当路，靠近‘新天地’。”说到“靠近新天地”这几个字时，她的语气常常会加重一些。叶女士说：“十几年前，爸爸单位分房，分到马当路，还不愿意去住，觉得这里太破太烂。没想到建成‘新天地’后，这里现在这么好，真得感谢罗康瑞。”

    罗康瑞，香港瑞安集团董事长，正是他将一群破败不堪的老建筑，修建成为上海时尚、休闲中心——“新天地”。

    “三大军团”布局长远

    现今，很多地方政府主动邀请罗康瑞去做旧城改造项目，罗可谓是风光无限。不过，十年前，他刚做“新天地”时，压力相当巨大，毫无风光可言。

    “新天地”，毗邻淮海路，原地名叫太平桥，占地3万平方米，都是石库门弄堂建筑。南阳子散文中这样写道：“这类传统的弄堂建筑，这种房子由于无下水道系统，所以刷洗马桶、恶臭的阴沟成为其生活元素之一，这里的人们新的一天，常常是从家家户户清洗马桶开始的；由于墙体高、密度大、隔音差，房内阴暗、几乎不通风，常常是煎炸吵骂鸡犬相闻。”

    当上海市开始旧城改造时，这种老式弄堂当然是被改造房屋之列。这时，罗康瑞觉得不用拆旧盖新，应该整旧如旧。只是在老房子内加装现代化的设施，使之拥有现代化功能。改造之后，每平方米的成本达到两万元，还不包括动迁费。整个项目，罗康瑞投资14亿元。

    当初，由于不看好这个项目，没有银行愿意贷款。无奈之下，当时生意做得并不大的罗康瑞只能自掏腰包，把50％的资产押了上去，以至于下属认为他疯了。

    刚开始，“新天地”租金并不高，赢利也不多。直到近几年，“新天地”租金节节上涨，才成为罗康瑞的滚滚财源。

    同罗康瑞的瑞安集团一样扎根中国，和中国经济共同成长的外资地产公司比比皆是，可以略分为三类，房地产业界称为“三大军团”。

    第一军团是大量港资地产企业。几乎所有香港较大一点的地产企业，都进入了内地。在上海，著名恒隆广场、港汇广场、嘉华中心、嘉里中心等都是港资地产企业的贡献。港资地产企业一大特点是，进入内地早，投资规模大，“超人”李嘉诚在上海拿的一个项目，光买地就花了46亿元。

    第二军团是以新加坡为代表的东南亚企业。新加坡凯德置地开发的莱福士广场，印尼金光集团开发的临近外滩的外滩中心，都已让上海人耳熟能详。这些外资也并不都是进入中国就“立刻”获利的，凯德置地目前赢利状况非常好，但从1994年进入中国之后，凯德置地一直亏损到2001年。

    另一军团就是台资企业。台资企业在上海一直低调，但是实力并不弱。浦东陆家嘴一个名叫震旦大厦的大楼、上海顶级区域湖南路上一个名叫鸿丰香堤苑的别墅，售价每平方米四五万元，也都是台资开发的。

    世界五大代理行之一的仲量联行的统计数据显示，外资房地产开发投资在亚太地区比例为29％，欧洲为58％，北美为16％。去年，外资投资中国房地产为54亿美元，占比3％。外资的投资比例在中国还在逐年下降，从2000年的7.5％左右，到去年的3％左右。

    叶女士对记者分析说，这些外资开发商，在中国内地大都是长期投资开发。知名房地产专家、新汉业不动产执行总裁赵云飞说：“这些外资开发商对城市建设发展有推动作用。新加坡仁恒集团开发的楼盘，做得非常好，对行业发展有促进作用。”

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