“村证房”热销背后的隐忧：巨额国有资产流失

就在城市商品房价格不断飙升吓退许多购房者情况下，一种低价“村证房”却格外受市民青睐。记者最近调查了河北省石家庄市10余个新开盘的“村证房”小区，几乎都看到了热闹的抢购场面。

农村集体用地所建房产不能成为经营性住宅，房屋买卖行为也是无效的。换句话说，“村证房”产权得不到国家承认。许多人明知“不合法”，却仍然趋之若鹜。有房产专家指出，低价“村证房”是近年房地产业盲目扩张滋生的新现象，是市民抵制高房价的无奈之举，暴露了政府在监管、政策制定等方面的漏洞。

“村证房”价廉有市场

一段时间以来，石家庄市房价同其他城市一样“升升不息”。记者从市房管部门获悉，去年下半年，市区普通商品住宅平均价格为每平米2300多元，而目前早超过2500元，好地段则达到三四千元。面对高涨的房价，一些市民转而将目光投向一些价格低廉的“村证房”。

根据《石家庄市城市房屋权属登记管理条例》规定，“村证房”是指“城中村”村委会为了改善村民住宅环境，利用本村的集体土地自主开发建起来的村民福利房，销售对象仅限于本村村民，可在村民内部转让，但不允许作为商品房对外销售。村里只发类似宅基地证的房产证明，没有在房管局备案的统一印制的房产证。然而，石家庄一些“城中村”盯住了房价上涨带来的“商机”，新开工的“村证房”项目迅速增加，并堂而皇之把房子推向市场。

在北翟营村开发的亚龙花园楼盘现场，记者看到一排排楼房正在紧张施工中。记者从售楼处提供的精美宣传册上了解到，这个小区占地425亩，共建楼房55栋，开发商中洲实业总公司即为北翟营村村办企业。一个叫许可的售楼顾问热情地说，这里地段好、房价便宜，每平米均价只有2100元，而周围其他商品房每平米价格已涨到3000元。

记者问：“为什么这么便宜？有没有商品房预售必须具备的《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》？”

售楼顾问说：“因为是‘村证房’，由村里自建、自卖，省了很多手续，这两个证都没有必要办。房子只剩下十几套了，欲购从速。”

记者追问：“没有房管局统一发的房产证，以后房子想转手怎么办？”

售楼顾问回答：“找好了买主只需到村委会开过户证明就可以了，还省了到房管局过户要交的高额过户费。”

正在热卖的丽江·半岛花园为孔寨村自主开发的“村证房”小区，首期占地100亩，建有20栋楼，每平米开盘起价1078元、均价1700元。诱人的价格引来众多购房者。

一位刘先生说，正规的商品房太贵了，买不起，这种“村证房”比市场价至少便宜1/3，虽然没有房产证，但自己看好的是房子，有村里兜着，没啥大问题。

记者采访发现，石家庄“村证房”开发到了遍地开花的地步。记者先后走访塔谈村、留村、大郭村、岳村、于底村、大马村等十几个“城中村”，那里都在开盘、销售“村证房”，每平米均价都在1500元到2000元之间，普遍比同地段市场价低30％左右。

低价“村证房”背后的巨额国有资产流失

“村证房”为何如此便宜？价格空间是如何形成的？

记者从石家庄市房管局了解到，没有经市里统一开发的“城中村”土地依然是集体土地性质，按规定，开发房地产必须先将集体土地变更为国有土地，向国土部门缴纳土地出让金取得国有土地使用权，办理《国有土地使用证》。此外，还要办理《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》、《施工许可证》、《商品房预售许可证》，预售的商品房必须具备这5个证才是合法的。目前“村证房”都没有《国有土地使用证》、《商品房预售许可证》，最多只有《建设用地规划许可证》、《施工许可证》。

“这种房子作为村民的福利房自己使用是没问题的，但只要作为商品房上市流通就是非法的了。”石家庄市房管局负责人说，“村证房”价格低正是因为省去了手续，尤其是省去了巨额国有土地出让金。

目前石家庄市区每亩地评估价在50万元到150万元之间。以均价每亩100万元，按现行40％的国有土地出让金征缴率计算，每亩地就要缴40万元，而记者所走访的“村证房”楼盘，每个小区占地都上百亩，如此算来，国家仅土地出让金一项流失的金额就是非常巨大的。

“村证房”无序开发亟待高度关注

记者采访发现，“村证房”的热卖催生了一个新的群体———“囤房、炒房族”。在他们的推波助澜下，“村证房”也在一路看涨。

记者来到留村开发的华源新村售楼处，只见小区大门墙上贴满了个人售楼小广告。一位村干部说，20多栋楼３月份一开盘就被抢购一空，有的市民买了三四套房子。要是想买房，可以从这些人手中买，但要加一部分价。

在“囤房、炒房族”中，还有“村证房”所在村村民。在岳村新区楼盘现场，一位村民听说记者要买房，忙搭讪说，开盘时村里把好楼层优先卖给本村人，对外只卖顶楼，要好楼层得从个人手里买。他自己买时每平米700元，倒卖给市民每平米1700元。

一些人将手中囤积的“村证房”通过房产中介找买主。河北森杰房产中介负责人说，他们手中有200多套“村证房”供挑选，现在一天一个价，于底村、大马村的房每平米均价3天前还是1300元，3天后已涨到了1500元。

记者从新开通的石家庄房产信息网查看，找不到所走访的多处“村证房”。工作人员说，从法律的角度讲，因为没有房产证，这些“村证房”都是非法上市的“黑房”。

石家庄市房管局一位负责人明确表示，农村集体用地建商品房由于没有交纳土地出让金，出了问题政府不负任何责任。

石家庄市规划局一位负责人说，一些村庄大肆自建、自卖“村证房”，多数都没有取得《建设用地规划许可证》，主要是“小片开发”为主，形成了“插花式开发”，没有做到按政府规划“成片开发，整体实施”，将来一旦重新统一规划，将给购房者带来巨大损失。

还有一种引人注目的意见认为，目前城市中低价位的普通商品房稀缺，农村集体用地建商品房等于增加了市场的供给。建议国家相关部门高度重视，采取切实措施加以规范。与其坐等问题积累甚至爆发，让城市购房者的利益受损，还不如早点将此纳入监管范围，进行有效的管理。如此，还可以平抑房价，实现更多的普通市民“居者有其屋“的梦想。

据了解，目前石家庄市有关部门正在深入调查“村证房”问题。（记者张涛编辑：颜彦）