易宪容：目前要稳定房价必须遏制外资炒楼

尽管在“国六条细则”中没有针对外资炒作国内房地产的具体政策，但是在本文看来，严厉遏制外资炒作房地产是目前稳定国内房地产房价的主要方面。

近几年国内房地产市场的快速发展应归功于银行个人住房按揭产品的推出，有数据表明，目前国内个人购房，91%以上的民众是通过个人住房按揭贷款完成的。但是，2006年第一季度个人住房按揭贷款为256亿元，仅及2004年1/5，不及2005年的一半。这也就是说，近一年多来，特别是今年一季度，国内居民（其中也包括炒房者）住房消费大量减少并发生了根本逆转。但与此同时，国内房地产市场却异常活跃、价格迅速上涨，如北京与深圳，第一季度房价上涨20%以上。为什么会这样呢？这其中的原因，既有房地产开发与地方政府合谋做市，也可能有其他资金进入国内房地产市场炒作。比如，有媒体报道，目前不少外国的资金纷纷进入国内房地产市场炒作。

据报道，近年来，广东、福建、上海、浙江等有大量的侨汇资金流入。广东及福建的侨汇资金流入规模保持稳定，年增幅很小，而浙江、上海的侨汇年增幅均在40%以上。而且，侨汇资金流入多的上海和浙江的房地产价格波动远高于广东和福建。还有，世邦魏理仕表示，2005年内地写字楼物业最受海外投资者追捧，投放资金高达7.2亿美元。目前，摩根士丹利、高盛、麦格理银行、美林集团、荷兰国际集团等诸多外资机构已深度介入内地房地产市场。也有境外基金入股的内地房地产公司正抓紧境外上市。这些现象都表明，外资进入与国内房价波动存在很大的关联性。对外资在国内房地产业推波助澜疯狂的市场炒作，国家一定要采取严厉的措施与政策来遏制与打击。

因为，在现代文明社会，居住权是每一国公民最基本的生存权利，住房也就成了居民:最基本的生活必需品。因此，世界上绝大多数国家，根本不允许对住房进行炒作。从我获得的数据来看，在国际货币基金组织187个成员中，有137个成员国对外资进入房地产市场有严格限制。中国作为一个发展中的社会主义国家，国家更是有责任与义务来保证每一个居民的居住权，更要出台相关的法律与政策来打击外资对国内房地产市场的炒作。

还有，住房作为一种投资品（国家统计局的界定），按现行的规则，在资本账户没有完全开放的情况下，除了是直接投资，外国资本进入应该是严格管制的。但事实上，外国资本通过直接投资的方式进入国内房地产市场已经不多，如2006年第一季度利用外资同比下降15.6%。也就是说，目前房地产开发商大肆宣扬的进入国内房地产市场的资金并不是通过直接投资方式进入的资金，而是通过其他方式进入来炒作国内房地产的资金。既然国外资金是直接奔炒作房地产而来，政府就得出台制度来严厉遏制与打击之。如不然，1997年东南亚金融危机的经验和教训足以说明后果的严重性。

从国家利益的角度来说，政府也要严厉地遏制与打击国外资金进入国内房地产。就目前的情况来说，房地产市场是一个暴利行业早就是不争的事实。而房地产市场的暴利何在？并不是因为企业经营者的能力与技术，也不是因为经营者管理水平，而在于利用稀缺的土地资源与廉价的资金与劳动力，利用目前中国房地产市场许多掠夺性的制度缺陷。在这种情况下，如果让大量的外资进入国内房地产，那就等于把国家财富拱手相让给外国投机者。这不仅严重导致了国家财富的严重流失，也严重侵蚀了国内民众的福利水平，破坏了国内经济利益的平衡。

总之，外资进入国内房地产市场炒作已经成了中国房地产市场中重大的祸害，由于它的进入导致的整个市场危机比它所获得的利益可能要大得多。据说，目前有关部门正在酝酿出台外资进入国内房地产市场的相关政策，我想这是好事。但是，相关政策不仅要尽快出台，而且对外国资本炒作国内房地产市场一定要有更多的限制，同时也应该与相关的产业政策结合起来，以便真正把相关政策落实在关键点上。(易宪容)