图/张骊浔

外资进楼市不可不防

    实习记者 俞靓 本报记者 孟坚

    源源不断流入的海外热钱让国内房价越涨越高。在这些“淘金者”中，除了美林集团、摩根士丹利等大机构外，众多海外华人和在华工作的外籍员工也汇聚成为一股强大的力量。 [主管部门考虑限制外资进楼市]

    海外华人“返乡置业”

    刚从美国回来探亲的吴辉忙得不行。这几天他在北京一共看了6个楼盘，最后选定了CBD附近名叫“东区国际”的一套房子。除了对这个项目的位置比较满意外，促使他下买房决心的另一个原因是他的一个朋友（也是旅美华人）在那里买了3套房。吴辉要买的房子面积170平米、精装修，总价近150万元。

    “我算是觉悟比较晚的人了，周围许多朋友早在两三年前就在中国大陆置业，现在他们的房产升值很多。”每每谈及此事，吴辉都流露出些许悔意。因为去年他回国时，北京的亲戚曾向他推荐一个酒店式公寓的楼盘，当时卖12800元/平方米。今年回来再一看，已涨到17300元/平方米。

    在美国，吴辉算是混得不错的。他和几个朋友在美国加州硅谷注册了一家小公司，经过几年的打拼现在总算能立足了。去年美国税务局给他寄来的税单注明，他们的家庭收入排在美国人收入25%的位置。但吴辉没有觉得自己多么富有，因为各种税加起来要占到他和太太两人总收入的40%，剩下的钱还得偿还房贷和支付孩子托儿费，所以平时过日子也得精打细算。但前年吴回国时，似乎找到了有钱人的感觉。当时，他请几个在北京的同学吃饭，才花了500多元，这让他多少有些诧异。因为按这样的标准，在美国至少要花300多美元，还不包括小费和消费税，而当时美元与人民币的比价是1∶8.27。回美国后，吴辉把他在中国的感受告诉了一个已在美国定居的北京朋友。这位朋友说，这是因为人民币的实际币值被低估了，所以最划算的事莫过于在美国挣钱回中国消费。

    从2004年起，吴辉发现在美国的华人圈子里越来越多的人在聊回国买房的话题。他认识的好几个人，这两年都在北京、上海买了两、三套房。一位在北京买房的朋友给他算了一笔账：国内大城市房子本身的升值每年至少5%（实际上这两年都超过了10%）；保守地估计，人民币对美元的年升值幅度能达到3%；买房后租金年收益大约在3%－5%之间。这样算下来，年投资回报率大约在10%以上。更重要的是，国内政局稳定，经济发展迅速，房产投资的安全性有保障。

    “其实，我感觉不仅是在美华人，定居在其他一些发达国家的华人同样看好中国房地产市场。”吴辉这样认为。

    投资方式多种多样

    除了多如过江之鲫“游”入内陆楼市的海外民间资本外，国外一些投资机构的动作也颇大。

    外资机构投资中国房地产主要有三种方式：第一种是直接设立房地产开发企业。比如，新加坡凯德置地2005年上半年在北京的投资就达到78亿元人民币，在华投资总额已超过200亿元人民币；第二种是收购境内著名房地产开发企业的股份，如美林集团入股北京银泰置业；第三种是直接收购国内房地产物业，通过长期持有或出售获取利润。其投资目标往往选择收益稳定、租金回报高的物业，以此抵押在海外借款。然后，将这些物业打包，通过房地产信托投资基金（REITS）等形式寻求在海外上市，资金回笼后再做下一单交易。

    据不完全统计，近一年来，仅北京一地，海外资本投资了近20个房地产项目，总建筑面积超过500万平方米，投资总额近30亿元人民币。商务部公布的数据显示，2005年我国房地产业与外资的合作项目2119项，合同利用外资金额达194亿美元，实际利用外资金额54.18亿美元。

    业内人士分析，这些投资机构之所以能够在中国房地产市场进行大手笔投资，主要是利用了中国外汇管理政策模糊、资本项目下的外汇管理与贸易项下的外汇管理界定不清之“便利”。由于海外资本投资的目标大多是国内各大城市的高档房地产项目，因此可以说，是外资进入拉升了中国房地产的平均价格。

    热钱来无影去无踪

    按照官方的统计，2005年我国新增外汇储备2000多亿美元，其中包括了1000亿美元的贸易顺差和600亿美元的外商直接投资(FDI)。除去贸易顺差和FDI，过去一年有近400亿美元属于非规范的国际游资即所谓“热钱”。再加上以往外汇储备之中累积的1000多亿美元国际游资，中国现有的8000多亿美元外汇储备中有近1500亿美元来得“不明不白”。

    大量海外热钱是怎么进出国门的呢？专家介绍，由于外汇管制，外资进入中国的正规渠道是有限的，主要有贸易、直接投资、间接投资、QFII、个人结汇等几种方式。此外，还可以巧妙利用合法途径，甚至运用非法渠道，使境外资金自由出入国门。

    比如，海外资金通过在华设立的公司投资房地产本应划归资本项目，但由于资本项目对投资、撤资和分红等都有严格规定，而经常项目的规定相对宽松，因此大量此类资金的流入流出是通过经常项目进行的。

    “其实很简单。”一位业内人士向记者透露，“首先在国内设立一个公司，与其海外关联公司虚构一笔贸易交易，钱就很容易进来了。出售地产后得到资金，再与海外关联公司重新虚构一笔交易，以购买产品或提供服务的方式，资金就很轻易地流到海外了。”

    清华大学经管学院张陶伟教授介绍，海外热钱还可以通过个人结汇、捐赠等方式自由进出。在外汇管制下，外资进中国渠道有限，只有个人项下进外汇基本上是敞开的，上千万美元都可以进来，捐赠就更简单了。“因为属于非资本项下的交易，国内公司可以顺利接受境外关联公司的大额捐赠，并可在短期内迅速结汇，转移现金。”他说，“这样一来，既绕过了大量外汇投资项目需经政府审批的规定，又避免了借用外债受项目总投资与注册资本差额的限制。而且，这类外汇的捐赠结汇之后的流向，我国外汇部门无法监控。”

    大量海外热钱还可以通过“地下钱庄”进出国门。在美国、加拿大等一些国家的地方报纸上，就能找到无数类似的“钱庄”，而且信用非常好。“通过地下钱庄，可以绕开银行系统和政府监督，使得大笔金额的流入流出非常方便和安全。”张教授说。

    有必要予以适当限制

    外资拉动高端房价，会导致周边房价上涨，普通百姓购房需求必受其害。“外资大举进入中国，缘于对人民币升值的预期。一旦认为升值已经见顶，他们就会集体撤离，那时候中国经济将面临艰难调整。”银河证券公司首席经济学家左小蕾认为。

    瑞士信贷第一波士顿亚洲区首席经济学家陶冬指出，中国并不缺少钱，在可预见的将来也是如此。海外资金大举进入，无论从宏观调控还是从挤房地产泡沫的角度上看，都在起反向效果。另外，这些资金持有者以现代金融手法对中国物业进行全球性配售，他们与国内竞争对手之间进行的是一场“炮舰打舢板”的战争。

    北京师范大学金融研究中心主任钟伟认为，国内政策不断限制房地产的发展和投资，对外资却并无配套措施，加上外资具有税收优惠，如果外资企业在中国继续享受着优越于本土企业的政策优惠，将会更加纵容不公平竞争，必然加剧我国房地产行业洗牌。

    中金公司首席经济学家哈继铭对限制外资流入中国楼市开出了药方：一是进行流入限制。许多国家都对外资购买本国房地产在金额和年限上进行限制。澳大利亚、埃及等国的法律规定，持有房地产满1－5年以上才可以交易等；二是从税收的角度加以限制。如对外资购买高级房地产收税，针对冲着人民币升值而来的炒房行为征收“人民币汇率调节税”，即对因人民币升值而获利的那部分进行征税。

    日前，外汇局和国家统计局有关人士在公开场合表示，会适当考虑调整外商进入国内房地产领域的政策。随着相关政策陆续出台，海外热钱在中国房地产市场穿梭时就要付出更高的代价了。

    新华视点：外资大量入楼市 风险利弊应自知

    新华网上海６月１日电（记者徐寿松、黄玫）记者在上海、广州等地采访时发现，今年以来境外资金从收购内地写字楼、商铺进一步扩张至高档住宅。种种迹象表明，外资大量进入内地楼市，对楼价攀升一定程度上产生了推波助澜的作用。

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