本报记者 赵江山

    如何甄别自住房是关键内容

    “我们正在草拟一个房贷操作的具体意见，马上就会转发下去。”一位国有商业银行房贷部人士6月5日告诉记者。对于坊间流传各银行持观望态度的消息，这位人士否认说：“九部委意见中对信贷政策的说法很明确，没什么好观望的。”

    他认为，大多数银行还没出台操作细则的主要原因是九部委意见5月29日才公布，央行也是在5月31日才就细节问题表态，因此具体操作细则的出台有一个时间差。 [是否自住难甄别？ 银行房贷调整标准各不同]

    依照九部委意见，自6月1日起，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30%，但购买自住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付款比例20%的规定。

    如何甄别自住房是各银行房贷操作细则的关键内容。建设银行人士告诉记者，除央行建议的甄别方法外，对于6月1日以后签约的购房者，如果申请首付20%，建行要求申请人及配偶的单位提供证明材料，以此来证明是自住房。建行总行已将此意见向各分行传达。

    据了解，农业银行在6月4日召开了分行长会议，部署执行此次宏观调控意见。农行的房贷部门正在制定操作意见，估计很快就会传达至各分行。

    工商银行的操作细则估计要晚些时候才能出台。工行人士告诉记者，房贷操作细则由信贷管理部负责制定。目前工行正在紧锣密鼓地进行总行内部机构整合准备上市，而信贷管理部正在调整职能，因此细则出台会稍晚一些。

    央行有关负责人此前曾表示，甄别自住房有两个途径：一是银行通过央行“个人信用信息基础数据库”获取借款人的贷款信息，只要购房者以前曾贷款买房就可以查询到；另一个途径是通过当地房地产主管部门获取借款人的房屋交易、登记信息。

    此外，银行也要求购房者如实填报购房用途，申请房贷成功后信息要进入“个人信用信息基础数据库”，如果假报，将影响其诚信记录。

    不过，连央行也表示，这些措施只能“最大限度地实现对自住房的判断”。一位国有商业银行人士向记者表示，自住房在甄别判断上操作性较差。一来，目前绝大多数地区的房地产主管部门与银行还未联网。二来，“个人信用信息基础数据库”里只能查到贷过款的购房信息，如果购房人采取全额付款方式购房之后，再申请按揭购买投资房，银行则无法获取相关信息，也就无法甄别。他认为，通过个人购房数量来判断房屋的具体用途虽不完全准确，但更具有操作性，比如对于购买两套以上的多套购房者一律执行30%以上的首付比例。

    一些银行已开始按购房数量判断是否为自住房。据媒体报道，深圳发展银行的房贷细则就按照购房套数判断：对购买两套以上的多套购房者，即使住房建筑面积在90平方米以内，首付至少3成。

    资料链接

    央行《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》摘要。

    １．明确新建住房结构比例，规定建筑面积小于９０平方米的住房面积所占比重必须达到开发建设总面积的７０％以上。

    ２．调整住房转让环节营业税，对购买住房不足５年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税。

    ３．严格房地产开发信贷条件，对项目资本金比例达不到３５％等贷款条件的房地产企业，商业银行不得发放贷款。

    ４．适度调整住房消费信贷政策，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于３０％，但购买自住住房且套型建筑面积在９０平方米以下的仍执行首付款比例２０％的规定。

    此外，还有严格控制被动性住房需求，合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求的过快增长。整治房地产交易环节违法违规行为，加快城镇廉租住房制度建设，积极发展住房二级市场和房屋租赁市场，建立健全房地产市场信息系。

==== 央行调整住房信贷政策 ====

    中国人民银行详析调整住房信贷政策 

    央行:首付款20%比例需严格执行“自住房”原则

    新华网北京５月３１日专电（记者张旭东）中国人民银行３１日强调指出，商业银行对住房贷款自６月１日起将实行首付款３０％和２０％的区别对待，但实施起购买９０平方米以下住房首付款２０％的比例，必须坚持以“自住房为主”这条原则，要防止利用银行贷款购买多套住房行为。购房人也应如实申报，否则将影响借款人诚信记录。

    央行：公积金房贷首付不提高 自住房诚实申报

    商业银行住房贷款最低首付比例今天起提至三成，住房公积金贷款和90平方米以下自住房贷款首付比例执行20%的规定。

==== 各商业银行制定房贷操作细则 ====

    银行房贷细则制定中 倾向按套数增加首付比例

    九部委出台房产调控意见已近一周，各商业银行的房贷操作细则却仍未出台。记者4日了解到，目前各银行的房贷操作细则仍处于制定中，但总体上倾向于按套数增加首付比例的原则。

    一国有银行消费信贷部负责人介绍说，根据央行上周的指示，商业银行应加强对自住房的判断能力，对购房面积在90平方米以下，且购房为自住需求的借款人执行两成的首付款比例。若不符合这两项条件，统一执行3成及以上的首付款比例。商业银行对自住房的甄别能力将面临考验。

    银行观望房产调控意见 遇自住房甄别考验

    一国有银行消费信贷部负责人介绍说，根据央行上周的指示，商业银行应加强对自住房的判断能力，对购房面积在90平方米以下，且购房为自住需求的借款人执行两成的首付款比例。若不符合这两项条件，统一执行3成及以上的首付款比例。商业银行对自住房的甄别能力将面临考验。

    房贷首付执行新政 商业银行三招定“自住房”

    商业银行发放的住房贷款(不包括住房公积金贷款)首付款比例不得低于30%；对购买套型建筑面积90平方米以下而且是自住房的住房贷款最低首付款比例仍执行20%的规定。这样就使“自住房”的界定成了一个决定贷款买房首付比例的关键因素。据了解，商业银行将通过三大渠道确定“自住房”。

    渠道之一是借款人自己的填报。银行要求，借款人申请住房贷款时应如实申报所购房屋的用途，不得将非自住房申报为自住房；第二是通过央行“个人信用信息基础数据库”获取借款人的贷款信息；三是通过当地房地产主管部门获取借款人的房屋交易、登记信息。

    申城部分银行呼应楼市新政 首批房贷细则出炉

=== = 聚焦房贷新政 = ===

    首付30%能否抑制房价过快上涨

    “把房贷首付比例提至３０％，可能会影响支付能力不高的普通购房者，抑制这部分人的购房需求。投机炒房者大多是比较富裕的人，他们一般不靠贷款买房。”中国社会科学院经济研究所研究员汪利娜说，“现在，利益主体越来越多元化，需求也越来越多元化。合理的房地产市场结构，需要市场供需双方不断磨合才能形成。”  

    国六条配套细则：供需双管 房贷新政稳健出手

    把过去首付比例由２０％提高到３０％，一定程度上有利于控制过快的购房需求。而对购买低于９０平方米的住房，仍执行首付款２０％比例，充分考虑了中低收入群众的购房需求。经济人士指出，这是国家政策面首次提出“区别化”的住房信贷政策。

    不得低于30％：抬高房贷首付门槛效应有多大

    “为抑制房价过快上涨，从２００６年６月１日起，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于３０％。”国务院办公厅转发的建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》对此作出明确规定。