从制度上杜绝“土地财政”

    “没学过中医的郎中，才会发烧都给感冒药。”今天在中国法学会的一个研讨会上，中国社会科学院法学研究所研究员莫纪宏说，目前调控房地产行业的很多政策都集中在调整供求关系环节，这些政策有很多漏洞。

    现行宪法规定，国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。但是迄今为止，有宪法解释权的全国人大常委会并没有对该条款所规定的“公共利益”的性质和范围作出界定。由于地方利益的推动，特别是地方政府征地确实起到了弥补地方财政不足的问题，一些地方政府就利用“公共利益”的模糊性，随意地征用土地，并将大量的土地投入房地产开发市场。

    莫纪宏说，要杜绝房价虚高现象，首先应严格界定国家征地条件，从制度上杜绝“土地财政”，消除房地产泡沫滋生的根基。“我们可以根据国外房地产市场开发的经验，严格政府征用土地的条件，将‘公共利益’限制在‘公共工程’和‘紧急需要’等非常清晰的公共利益范围内”。

    “地方政府用很低的成本将农用地征用后，再卖给房地产开发商，至少可以获利10倍。”莫纪宏说，我国应当建立土地收益共享机制，即通过立法规定政府将出让土地中的收益主要用于返还被征地的农民。这样才可以控制地方政府盲目征地的冲动。

    莫纪宏说，目前的房地产市场不具有开放性，城市房地产开发的规划以及城市发展的格局，都没有经过充分论证，在一定程度上导致了一些地方城市规模的无序发展。房地产开发中暗箱操作的现象比比皆是，开发商的利益往往与政府主管部门、银行等纠结在一起，形成一个与广大消费者对抗的特殊利益群体，使房地产市场不能完全按照市场规则来运作。

    国家发改委宏观经济研究院王小广举例说，前段时间北京市建委公布过一项调查，北京60％的期房没有卖出去，但开发商却说所有期房都卖完了。尽管许多人认为开发商在说假话，但也只能停留在对开发商的道德谴责上。他说，石油、有色金属、股市等领域都有了操纵价格罪，而房地产市场里却没有人认为开发商这样做是非法的。其实开发商造假的行为与股市里发布虚假信息、操纵股价的人的性质一样，甚至更严重。

    税收是遏制投机的最佳工具

    莫纪宏建议，我国可以制定《房地产市场价格调控法》，在尊重市场规律的基础上，通过立法形式确定房地产市场经营活动的平均利润率，通过政府控价的方式，防止房地产市场成为暴利行业。

    他说，政府应当以房地产开发商的经营活动为监督重点，确立房地产开发可以允许获得的最大的利润率，避免大量社会闲资和国际游资涌入。与此同时，可以在立法中对超过社会平均利润率的部分实行高额征税，为房地产市场的有序发展创造良好的制度环境。

    王小广说，国家已对石油行业高额利润开征了“暴利税”，只不过官方名称是石油特别收益金。在房地产行业也可以征收暴利税。在韩国已有征收房地产暴利税的先例。

    莫纪宏说，对居民持有的房屋也可以考虑开征居民税和遗产税，这样可以避免因为提高贷款利息和首付比例而抑制了房地产市场的有效需求。

    莫纪宏说，居民税在国外就有，规定拥有住房的居民每年要交房屋总价一定比例（比如1％）的税。房子越大，交得越多。“居民税可以在一定程度上抑止投机行为；而较高的遗产税税率，则可以有效地控制居民通过房产食利的状况，引导居民把钱投资到其他领域。”

    “我国居民买房时除了印花税和契税，几乎没有其他税。”王小广通过调查发现，买50万元的房子和买10万元的车交差不多的税。而这种税收政策，在一定程度上刺激了投机行为。他认为，房价增长过快主要是投机造成的，而造成投机的深层次原因则是政策过于刺激、制度有缺陷、法律有问题。

    “基本上所有国家都是通过税收，通过增加投机成本来遏制投机行为。”王小广建议将目前的营业税改为所得税。

    昨天公布的9部委《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》将二手房转让全额征收营业税的期限由两年延长至5年。“开征营业税并不能有效控制投机行为。”王小广说，因为卖主通常会将营业税加在房价里，转嫁给买家，而所得税很难转嫁。

    王小广介绍，许多国家都对卖房者征收所得税。在韩国，卖房收入应交30％至40％的所得税，英国为40％。还有一些国家对第一年卖房者征收100％的所得税，第二年征收90％，以后逐年降低税率。“我认为，卖房收入所得税应定在20％至50％比较合适，而且应实行累进税率制。”王小广说。

    政府该不该出面限制房价

    北京大学法学院房地产法研究中心主任楼建波博士对政府直接出面干预房地产市场价格的做法有不同意见。他认为，目前中国房地产市场是否存在泡沫，房价多高才算是高，很难从量上界定。因此，政府出面直接限制房地产价格的上涨是不现实的。

    楼建波说，政府对房地产市场采取一定的调控措施是有必要的，但具体操作有难度。他举例说，昨天公布的9部委的规定要求，从6月1日起凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70％以上。政府既然已经通过公开拍卖将土地卖给了开发商，又怎么才能监控90平方米以下住房占的比例达到70％以上？即使政府能够监控，还得要有法律依据。“政府调控市场，应遵循市场经济原则。”楼建波说。记者 郭永刚 

===== 国六条配套细则 =====

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