日前，来自美国、德国等11家中外企业集体签约顺义，分别入驻临空经济圈内的天竺出口加工区和空港工业区，总投资额为36.5亿元，涉及电子信息、生物医药、网络科技、钻石加工等行业。

    今年1月，顺义区公布其“十一五”规划草案，明确提出在未来5年中，顺义将围绕扩建中的首都机场，着力打造临空经济区和现代制造业基地，确立围绕机场“做强东西、拓展南北，打造临空经济圈”

    的发展目标。其中，以机场为核心的空港区和紧邻空港区两个圈层组成的临空经济核心区，基本框架已初步形成。

    事实上，“临空经济带”的提出不仅利于各产业聚合，对周边别墅区的发展也是一大利好。目前，“临空经济带”周边的别墅市场主要有三大部分：温榆河的中央别墅区、马坡及潮白河别墅区和以格拉斯小镇为代表的京东别墅区。

    ●温榆河别墅区

    开发成熟将新增4楼盘

    目前，温榆河别墅区的发展非常成熟。这一区域又可细分为后沙峪、天竺、北皋三个部分。

    后沙峪主要指京承、京顺路之间，温榆河以北的别墅，早期项目如莱蒙湖、名都园、裕京花园、欧陆苑。目前，后沙峪在售别墅项目不下4个，既有龙湾、优山美地等纯独栋的高端产品，也有走经济型路线的水青庭、莫奈花园。

    天竺区主要是指京顺路和机场高速之间，温榆河以北的别墅区，早期项目像丽高王府、丽斯花园、丽京花园、美林香槟小镇等，在售项目有丽嘉花园，以及近期将推出的丽莱花园、棕榈滩、长实地块项目等。这一区域是北京高档别墅的聚集区，整体定位比较相近。

    北皋区则是温榆河以南的别墅区，包括香江花园、大湖山庄，以及观唐、卓锦万代、长岛澜桥等，这里离市区更近，严格地说是属于朝阳区而非顺义。

    总体来说，温榆河别墅区整体开发比较早，也比较成熟，尤其是随着“临空经济带”的提出，临空经济对该区域别墅的刺激比较大，不少楼盘价格都有明显上涨。比如，龙湾别墅一期已基本售罄，售价从去年5月底开盘时的每平方米13500元上涨到目前的15000元。

    去年12月底，北京龙湖置业以7.04亿元的高价拿下温榆河附近的金泰花园（二期）用地，加上各种费用，其成本价在1万元/平方米左右，比其周边莫奈花园、水木兰亭七八千元的单价还要高出很多。

    区域内很多开发商表示，“临空经济带”使其周边别墅找到一个新的卖点，前景不错。

    ●潮白河别墅区

    中端别墅居多开发渐旺

    顺义新城规划、奥运水上公园建设让潮白河一改往日不如温榆河的窘境。

    事实上，潮白河的成熟项目龙苑当年作为外销别墅编号是002，可见以前潮白河、温榆河的发展势头不分彼此。

    “当时北京城区很小，温榆河、潮白河交通成本相差不大，人们的选择没有明显偏向性。不过后来随着北京城区北扩、机场的带动，再加上上世纪90年代中期大量海归回国创业，别墅市场需求放大，位于城市边缘的温榆河区域迅速成熟。”

    英才地产营销总监杨朝淅回忆说。

    目前，潮白河别墅区以中低端项目为主，高端楼盘不多。像东方太阳城二期清波小镇、易郡、水木兰亭等价位都相对较低，每套从100多万至400万元不等。

    富力在京的首个别墅项目富力湾定位则相对较高。

    富力湾共352户，主力户型面积200－350平方米，精装均价约1万元/平方米，下半年正式入市。

    潮白河别墅开发渐旺，是城市规划、交通条件改善、“临空经济带”等几个利好的拉动。

    北京泰盈房地产开发有限公司总经理阎少华表示，奥运水上公园选址在顺义北小营镇附近，有很多间接利好。比如会提高潮白河的知名度，带旺人气，增建大量市政配套等。

    ●京东别墅区

    新兴“小镇”开建4000亩

    由鲁能地产开发的格拉斯小镇是在“临空经济带”带动下新出现的京东别墅区的代表。

    格拉斯小镇占地4000亩，位于机场路杨林出口东侧，与优山美地项目并列机场路两翼，是目前北京最大规模的别墅项目。

    据了解，格拉斯小镇已开工，部分产品将在今年下半年投放市场。格拉斯小镇包括六大别墅区，每一个别墅区都相当于一个独立的别墅项目，每个分区之间由数百米宽、数公里长的绿化带、老河湾来分隔，因此，总体规划上既独立又统一，建筑风格既多元又一脉相通。六大别墅区围绕一个5万平方米的小镇中心———格拉斯香水小镇，小镇中心包括五星级俱乐部酒店、健身俱乐部、图书馆、艺术中心等，还包括餐饮、娱乐等2万平方米步行街，同时还设置一个国际学校、一个高尔夫球场、3公里长的运动主题公园、5公里长的老河湾休闲公园等，该项目的整体开发周期长达6年。

    有业内人士表示，格拉斯小镇的出现，缓和了中央别墅区土地供应匮乏等问题，并且向东南方向扩展了中央别墅区的面积，平衡了机场路南、北的开发差距，使得中央别墅区的核心逐步转移。

    ■市场观察

    诸多利好提升顺义别墅

    发展临空经济带、交通路网完善、高档住宅需求增多

    不论是老派别墅区，像温榆河、潮白河别墅区，还是新近兴起的以格拉斯小镇为代表的京东别墅区，“临空经济带”的提出对别墅等低密度产品的发展都是一大利好。

    “临空经济带”提出后，将带动其主导产业和相关配套产业的快速发展，带动周边的生活、市政配套逐步成熟。

    加上京承高速后期工程正在修建，机场南线、机场第二高速也都会在近期启动，围绕“临空经济带”的交通路网将逐步完善，这对周边别墅区的建设起到了重要的作用。

    此外，北京将在2008年对温榆河进行彻底整治，温榆河生态走廊的景观将有很大改变。这些利好无形中都会提升“临空经济带”周边别墅的竞争力。

    同时，“临空经济带”为该区域带来大量产业的同时也带来了大量常住人口，包括跨国公司的高层管理人员和各企业的普通工作人员，居住需求的提升都会刺激周边住宅产业的发展。

    但顺义的别墅显然不是直接面向新增的产业人群。

    北京泰盈房地产开发有限公司总经理阎少华就表示，区域内具有高档住宅需求的人群数量将有一定增加，因此临空经济带下的低密度住宅产品，尤其是别墅会有很大的市场。

    停止供地现有别墅将走俏

    本月中旬，国土资源部一份报告指出，今年将停止别墅类用地土地供应。“其实北京最近几年对别墅类用地一直是限制供应，但市场上还有不少项目是打低密度住宅的擦边球过关的，所以关键还是要看这次政策执行的力度有多大。”一位业内人士这样表示。

    不过即使真的停止别墅用地供应，目前顺义周边可以重新洗牌、操作的别墅用地并不少。这位业内人士目前接手的项目就是一个烂尾项目。他表示，别墅用地减少其实有利于发展商“精耕细作”，做出好产品。

    不过业界也有不同看法。

    阎少华认为，别墅用地多一点，对别墅区的成熟更有好处。“像现在的亚北区域，别墅放量非常充足，区域价值提升很快。”

    但不管怎样，很多业内人士都看到一点，别墅供地停止，对现有别墅项目，尤其是像格拉斯小镇这样的大体量别墅项目显然是有利的。供给减少，即使需求不变，现有项目也会越来越“走俏”。

    本版采写/本报记者张宏强

    本版摄影/本报记者周晓东