在2006年供地计划公布后两周，北京终于迎来了今年的第一个供地高峰。4月17日、18日公开拍卖的成寿寺地块和冷泉地块虽然没有创下新的价格纪录，但3.41亿元和11.5亿元的成交价格还是令业界慨叹地价的不断上涨。
地产商之所以敢于继续高价拿地，乃是对于市场销售前景有着乐观的判断。此前，北京市一季度平均房价涨幅已经高达17.3%，尽管房价高企，但住宅项目整体仍是“供不应求”。这样的情况，在往年通常被看做是销售淡季的一季度，十分罕见。
面对住宅市场的整体热销，探讨房价的涨跌没有意义。关键是，谁在释放如此巨大的需求？
区域外新增需求
作为融科·橄榄城的总经理，郑志刚面前的首要任务是给这个楼盘的二期定价。2005年，位于望京的融科·橄榄城正式开盘，一年之内，均价已经从开盘时的6800 元/平方米涨到了目前的7300元/平方米，而这个楼盘的二期，将从5月1日以后正式开始预售。
在梳理二期意向性客户时，郑志刚和他的团队发现了新的变化：来自中关村地区的需求明显增多。其次是东直门地区，而在一期的总销售量中，望京本地区及其周边地区的客户占到85%以上。虽然大规模提价并不在郑志刚的思路中，但在这些新增区域外需求的保障下，7500元/平方米以上可能并不是一个意外的数字。
这种客源需求呈现的变化，在宝星国际、国风北京的二期、三期中也有不同程度的体现。“刚刚修通的机场高速路联络线，使从东直门到望京的车程缩短到了15分钟，便利程度大为提高。因此，有不少在东直门区域的客户开始进入望京，增加了需求。” 郑志刚说。至于来自中关村的需求，他认为是陆续迁入望京产业园的高科技企业的吸引所致。
与望京地区的楼盘有同样感受的还有位于南三环的万年花城。这个楼盘的前三期已经售罄。在两年的时间中，价格也从4000元/平方米上涨到了三期结束时的6500元/平方米上下。而同样将在“五一”之后开始销售的四期，定价可能在6900元/平方米上下，“四期开盘价格不会超过7200元/平方米。”一位内部人士告诉记者。
记者了解到，位于南三环的万年花城，其前三期的客户需求基本在南城地区，而从四期登记的意向性客户需求的情况看，来自京西地区以及传统城区的客户明显增加，大概可以占到10%~15%。万年花城方面分析，这与规划中南北贯穿的地铁9号线有很大关系，这条地铁线路无疑降低了南三环与海淀等区域的时间距离。
记者了解到，上述客源需求的变化，在广渠门等原来区域性需求体现较为明显的地区也不同程度存在。“一般意义上说，区域内的需求是相对平稳的，在一定程度上会保证价格的稳定。”戴德梁行董事岳峰钢向记者分析，在他看来，城市基础设施建设在一定程度上打破了区域市场之间的间隔，使区域内购买力增加，导致价格上涨。
按照岳峰钢的逻辑，几个区域住宅价格的上扬就足以拉动北京整体房价的上涨，从而提高预期。在“追涨”的心态下，住宅房价的整体上扬也就不足为奇了。
外来需求暗涌
北京房地产的外来需求早已被公认，但究竟北京有多少外来需求，这些外来需求在北京这一轮住宅价格快速上涨的过程中起到了什么作用，却并不明了。
对于外来需求的总量，北京市建委副主任苗乐如曾经向记者表示，外来需求只占北京年交易量的30%上下，本地需求仍是主体。
记者从北京市房地产交易信息管理网得到的数据似乎印证了苗乐如的说法。2006年3月北京商品房预售15500套，其中本市城镇居民购买9277套，占总数约60%；外省市个人购买5367套，占总数约35%。但直接处在销售一线的地产商感觉却并非如此。
