殷鹏

    “2006年2月，70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.5%”。

    “谁说房价不可以这样上涨呢？”正在外地出差的社科院金融所的副所长王国刚听过记者的问题后如是说，言下之意，近期的房地产价格走势是市场力量使然的结果。

    2005年5月中央出台了房地产市场调控政策，长三角地区的地产价格有所回落，但珠三角、京津唐地区的地产价格却始终没有停止过慢牛快跑的脚步，其中期房价格表现最为明显。

    而今年一、二月全国热点地区房价增幅似有加速之势，对此一些专家指出，这只能表示购房者有“走出观望”的可能，还谈不上房地产业的再次升温，说到这一轮房价躁动的直接原因还应归因于人民币升值的预期。

    中国农业银行高级经济师何志成多年关注汇率问题。他告诉记者，自去年7月21日人民币汇率实行浮动以来，人民币对美元一直呈单边上扬态势。从去年7月的8.113到近日的最高点———8.0098，而这一变化必然反映到房产和土地价格上来。

    “以人民币标价的土地和房屋的资产价格必然随着人民币升值预期的不断增加而愈发具有吸引力。随着外资的涌入，国外投资者首先看中的就是国内的此类资产市场。”何志成表示，不仅如此，近期央行在对房地产信贷似有放松迹象，它也促成了近期房地产市场加速回暖。

    与此同时，以“抑制”为基调的房地产调控政策也出现新的提法，国家发改委公布的《2006年房地产调控工作重点》提出要鼓励居民适时适度购房。

    中国社会科学院金融所尹中立博士分析说，之所以会出现这样的转变，是因为一旦房产交易量也“降温”，对银行业和已经过剩的建材等行业并不是好消息。

    社科院金融研究所殷剑锋博士更愿意从供给和需求的角度来解释近期的想象。“去年政府开始严把土地和信贷两道关，这无疑压缩了房地产市场的有效供给。然而，与此同时居民的购房需求并没有减少———新增住房、以旧换新、以房养房等需求依然维持，供需失衡必然通过市场价格的调整来寻求新的平衡点。

    殷剑锋认为，这种趋势在未来仍然不会改变，具体来说，中小户型的房屋价格长期来看依然会维持继续上涨的态势，而大户型以及商业地产的风险需要提防。为了使房价健康地发展，他认为政府应该严格控制开发商的资产负债率，项目的资本金比率。对于购房者而言，应该增加首付款比率，以此打压投资性购房需求。作为对自住型购房者的一种补偿，应该适当降低按揭贷款的利率。

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