编者按：今年两会期间，温家宝总理作的《政府工作报告》中指出，“‘促进房地产业和建筑业健康发展’成为2006年政府工作的一项目标”。3月20日，社会科学文献出版社出版的《城市竞争力蓝皮书：中国城市竞争力报告ＮＯ．４》一书中，将此次竞争力报告的主题定为：“楼市：城市中国的晴雨表”。

    《半月谈》记者不久前采访了该报告的主编－中国社会科学院财贸所倪鹏飞博士，请他谈谈目前房地产市场的健康状况及存在的问题。

    《半月谈》记者问："我最觉得痛心的问题是在这3年的工作中，还没能够把人民最关心的医疗、上学、住房、安全等问题解决得更好。"今年两会期间，温家宝总理答中外记者问时这样坦言。在他作的《政府工作报告》中，"促进房地产业和建筑业健康发展"也成为2006年政府工作的一项目标。请问倪博士，健康房地产市场的标准是什么？

    倪鹏飞博士：楼市，堪称城市中国晴雨表。目前关于房地产的健康还没有一个统一的标准，国内外学者对房地产健康度的研究基本上都是关于房地产泡沫以及结构方面的问题。所谓健康的房地产市场就是在规模、结构、速度、质量方面，房地产系统与宏观经济及其他系统相互适应和相互促进的状态。房地产市场健康受整体经济的影响，而房地产作为经济系统的一部分也会影响整个城市经济。

    问：房地产市场主要由哪些部分组成？

    倪：按我们的研究分析框架，房地产市场可细分为四个市场，即住宅房地产市场、工业房地产市场、商业房地产市场以及土地市场。每一市场主要包括价格、存量、增量、速度和均衡状态等。在判断总的市场健康度的时候，我们把各分市场的情况加总。

    问：根据你们对国内35个大中城市房地产健康程度的最新研究，够得上健康标准的占多大比例？

    倪：严格地说，进入我们研究视野的中国35个大中城市房地市场都不健康。按照比较宽松的标准，35个城市有15个基本健康，15个不健康，5个严重不健康。

    问：那就是说，在这些有代表性的城市中，多数的房地产市场不健康。

    倪：确实如此。对各分市场进行比较，工业用地市场最不健康，住宅市场和土地市场次之，商业房地产市场相对来说比较健康。

    问：你认为，中国房地产体系存在哪些缺陷？

    倪：毋庸讳言，中国房地产存在以下六大体系缺陷。

    一是"正规市场"不规范，黑市交易比例高。比如，在土地征用、出让、转让以及土地所有权和使用权的出租市场，黑市十分猖獗；在征地"市场"中，农民处于弱势，土地没有实现平等自由的交换；在拆迁市场上，被拆迁居民处于弱势地位，其主体地位和财产权利没有得到保障；一些城市的中介服务企业资质差，恶性竞争，缺乏诚信；多层次的住房租赁市场供应体系远未形成，特别是针对中低收入居民的廉租住房、简易型租住房、经济型租赁住房、普通租赁住房供给不足；另外，全国70％以上的物业管理企业由房地产开发企业派生出来，物业管理公司大部分是开发商的"关联企业"。

    二是法制体系不健全，司法保障不牢靠。目前，土地征用、出让、转让和房地产的开发、销售、出租、中介、物业等市场制度都不太健全，房地产法律不尽完善。特别是有关法律和条例对市场主体各种侵权行为的限制性和惩罚性的具体规定很少，对消费者相关权益的具体保护规定严重欠缺。目前房地产合同履约率不高，侵权诉讼的结案率也不高，诉讼保障缺乏。

    三是监管体系不顺畅，监管执行不得力。在政府对房地产市场的准入监管、质量监管、价格监管和秩序监管等方面，政出多门，互相交叉扯皮，实施不力。

    四是住房保障不完善，公共服务不到位。政府对中低收入家庭的"住房购买租赁补贴"额度不足，范围不够，对象不准。公共部门不能提供可查的房地产档案信息，也未能提供相关的市场预警和预报信息。

    五是税费种类不简明，税费结构不合理。有关的税种多达12种，收费项目一般几十种，多的地方甚至超过百种。税费体系混乱，租、税、费混杂现象严重。税收结构也不合理，所得税低，保有税低，流转税高。税费征缴方面，偷税、漏税和逃税现象严重。

    六是调控手段不灵活，部门之间欠协调。我国房地产金融市场体系没有健全，货币政策手段难以发挥作用。目前房地产宏观调控主要是通过行政手段或者行政审批进行，包括土地审批、项目审批、资金信贷审批。各级政府及部门之间没有形成信息共享、对话平等、协调配合的决策体系和机制，政策时常相互矛盾，宏观调控常常难以奏效。

    问：住房是民生的根本，也是民权的保证；土地是人类的命脉，也是财富的源泉。要解决以上问题，促进房地产健康发展，你们有哪些针对性的建议？

    倪：对症下药，我们提出六条对策：扩大正规市场，建立完整有机的市场体系。改革土地征用、转让制度，建立完善可靠的法制体系。建议组建"房地产监督委员会"，建立简明有力的监管体系。转换政府参与经济的方式，建立负责的有限参与体系。开征财产税，建立公平合理的税费体系。建议组建"房地产政策协调委员会"，建立统一灵活的调控体系。沙磊 冯茜茜

==== 报告解读 ====

一、房地产规模   房地产业规模大的城市，其竞争力也较强    竞争力较强的城市的房地产价格会比竞争力弱的城市的房地产价格高，但过高的房地产价格也会影响城市竞争力的增强。	二、房地产健康程度    35个大中城市，多数城市的房地产市场不健康。     报告提出判断房地产健康程度的标准并发现：35个大中城市，多数城市的房地产市场不健康。总体房地产市场健康的城市只有7个，不健康的有21个，很不健康的城市有7个。
三、房地产市场化程度     35个重点城市房地产市场基本实现市场化，但离完全市场化还有很大差距     报告通过对50个样本城市经济、社会的综合评价和计量得出住宅、商业、工业房地产投资潜力。本年度报告对内地35个大中城市进行调查和计量发现其房地产市场化程度，得到基本结论：35个重点城市房地产市场基本实现市场化，但离完全市场化还有很大差距。	四、房地产市场秩序     人力市场，工资拖欠。土地市场，强征强办……     报告指出，个别城市的房地产：人力市场，工资拖欠。土地市场，强征强办。销售市场，秩序混乱。金融市场，潜藏隐患。中介市场，坑蒙拐骗。租赁市场，发展缓慢。物业市场，纠纷不断。宏观市场，泡沫隐现。
五、房地产六大体系缺陷     城市房地产在六大体系上均存在不同程度的缺陷     报告指出城市房地产在六大体系上均存在不同程度的缺陷：正规市场不规范，黑市交易比例高；法制体系不健全，司法执行不牢靠；监管体系不恰当，监管执行不得力；住房保障不完善，公共服务不到位；税费结构不合理，税费种类不简明；调控手段不经济，调控部门不配合。	六、促进房地产健康发展     报告提出：促进房地产健康发展需要解决的六大体系问题。     扩大和规范正规市场，建立完整有机的市场体系。 推进房地产的市场化，建立完善可靠的法制体系。 改革房地产监管机构，建立顺畅有力的监管体系。改进政府参与经济的方式，完善住房社会保障体系。加快开征物业税，建立公平合理的税费体系。建立房地产政策协调机构，建立统一灵活的调控体系。

报告发现：城市未来发展决定城市房地产的潜力

    城市与房地产的关系表明：城市的未来发展决定城市房地产的潜力。报告在开发房地产投资潜力四要素模型的基础上，通过对50个样本城市住宅、商业、工业房地产投资潜力进行计算……

中国城市房地产市场化程度排名 深圳位居首位

    房地产业与城市经济互相制约、互动发展：通过房地产及相关产业的带动作用一个城市可以在经济、环境、就业、财政等多方面受益，而城市的综合竞争实力的提高也能够刺激城市房地产的发展动力和升值潜力。但是，只有在一个良好的市场经济环境中，房地产业才能健康有序地发展，城市经济与城市房地产的互利作用才能得到充分的发挥。

2月份70个大中城市房价继续上涨 同比上涨5.5%

    据国家统计局监测，二月份，我国70个大中城市房屋销售价格继续上涨，同比上涨5.5%，涨幅与上月相同；环比上涨0.7%，涨幅比上月微降0.2个百分点。

统计局:前2月投资增长26.6% 房产投资增幅回调

    国家统计局１６日发布的报告说，今年１至２月，全国城镇固定资产投资５２９４亿元，比去年同期增长２６．６％。