降深有支撑
□蔡为民（上海楼市·境外人士专刊总主笔）
2006 年极可能是充满疑惧、动荡的一年！
首先，上海房价降幅连续4个月居全国之首，去年11月中房上海综合指数环比下降2．1％，成交规模虽达189．9 万平方米，但可售房源亦大幅度增长至1000 万平方米以上。其次，二手房指数自2005 年5月达到历史高峰的1714 点，已连续6个月呈扩张式降幅走势，去年11月指数落在1661 点，比去年10月份下挫16点，环比回落0．9％。由此表现不难看出，楼市正逐步迈向谷底，供求快速失衡的势态，短期内无法得到改善。
2006 年并非全然悲观，虽有挑战，但机遇同时并存。随着中国的渐趋强盛及其过程中所蕴含的庞大商机，使保有人民币资产、先行卡位，日益成为国际投资机构或个人的主流思潮之一，尤其以中长期投资为目的海外华人基金大举进入，更使上海楼市“降深有支撑”，房价基本上在30％的重挫之后，便可望出现大量购买人群，而不存在崩盘的可能性，加之通膨压力与日俱增，也强化了房产保值、增值功能。
至于2006 年楼市整体走势，我的判断是———
第一季度，房价最后堡垒失守：精华区反成套牢区，内环是投机泡沫最严重的地区，其消化泡沫的能力也最强，因此半年内即可解套。
第二季度，景气筑底之态势明显：价位持续下滑的状况得到缓解，进入建筑景气底部的格局。
第三季度，震荡区间收窄：价位变动的锯齿间距更加窄化，探底、盘整局面巩固。
第四季度，谷底基本形成：房价探底完成，呈现相对稳定状态，不再有过于剧烈明显的波动。
特别说明的是，谷底完成之后并不意味着楼市即将反弹向上，最可能走势是在±5％的有限涨跌幅内游走，至于何时能蓄积足够的动能，开始向上攻坚，现在判断则为时尚早矣！
调整中进入稳定期
□丁祖昱（上海易居房地产研究院副院长）
2006 年，上海楼市将在“调整中进入稳定期”，在“供求关系”与“价格”的双平衡中走出调整的格局。总体来看，预计2006 年上海房地产市场将分三个阶段走。
第一阶段 调整中寻找底部
供求关系。2006 年一季度，供求形势会比较严峻。一方面，部分获取土地较早、开工较快的住宅，面临上市压力；另一方面，消费者观望心态还在持续。所以，预期2006 年供求关系将会经历一个先放大再收缩，然后再相对平衡的过程。
价格走势。2006 年一季度上海房价仍将维持下探的态势，在降价过程中逐步寻求市场“底线”，进行“量”与“价”的调整。
第二阶段 寻底中达到平衡
供求关系。总体供求将会逐步趋于理性和缓和，预期第二季度和三季度之间将会缓慢地出现供略大于求这一局面。
价格走势。第二阶段的上海房地产价格走势将初步寻找到平衡点，但对于不同物业而言，其价格探底的方式和过程并不一致。具体表现方式为：高端物业－快速响应；中端物业－反复验证；低端物业－亦步亦趋。
第三阶段 平衡中趋于稳定
供求关系。三季度后，基于全年调控的需要，供求关系将趋向于平衡和稳定，不会出现明显波动。供应结构、总量趋于合理，各种需求正常释放。
价格走势。经过三季度之前的调整寻底，各价格段物业将先后止跌企稳于合理的水平上；未来价格回升与否则取决于整体形势及宏观政策的发展取向。
政策走向主导市场风向
□陈富源（上海浦庆投资有限公司总经理助理）
回眸2005 年，国家七部委联手出招以来，本地房地产市场出现了近年来比较少有的新局面，有部分发展商亦看清市场新风向，将售价作了较大幅度的回调，并且有很多的房源可供选择。
市场是由买卖双方组合而成的，兴也双方，败也双方。目前买卖双方对后市的走向已表明立场，在没有政策大利好的激励下，买卖双方很难对自己的立场作出修订。
2006 年是十一五规划的第一年，在政府力求和谐发展的前提下，很难期望会出现对现有房地产政策采取放软措施的可能性，而且房价这几年来的快速上升对消费已经形成了较大的压力。不妨从股市或者回归后的香港楼市去比较。我认识的一位资深投资者，就是懂得了这道理，所以能够在香港楼市高峰时，毅然放出手中600个单元全身而退。再者，近日广州已宣布2006 年元旦起对个人出售房地产者征收个人所得税。所谓春江水暖鸭先知，一叶落知天下秋，这亦很明确地告诉我们今年的政策走向了。今年楼市升降与否至此大家应有所判断了，大家不妨找点资料看看，为判断下一波楼市发展备点功课。
供应同比增加 需求逐渐释放
□中原地产研究中心
供应进一步增加
2006 年，一手住宅市场的新增供应将比2005 年大幅增加，主要是由于2005 年3月宏观调控政策出台之后，市场的低迷使得开发商推迟了新盘的上市，但是这种“捂盘”行为对于需要回款的开发商来说，不是长久之计。根据目前全市在建的商品住宅项目进度来看，预计仅明年上半年，上海住宅新增供应同比增加将接近20％，达到860万平方米，再加上2005 年市场低迷，在售新盘总面积（不包括配套商品房和动迁房），达到1000 多万平方米应该不存在太大悬念。
刚性需求逐渐释放
2006 年住宅市场需求量的大规模释放很难出现，但是开发商的日子应该比2005 年好过一些。配套商品房在2006 年的供应规模很难达到2005 年的水平，在这些房源被市场吸纳后，外、郊环线周边的楼盘面临的压力将略有减小。另外，买卖双方僵持了大半年之后，自住需求逐渐入市，也是楼市复苏的动力之一。
价格不同程度下调
市中心区域的黄浦区由于明年上市住宅较多，特别是新增供应集中的南黄浦地区（原南市区），价格下降的趋势已经相当明显，尽管目前该区楼盘价格大多在16000 元／平方米以上，从新盘的预热情况来看，单价跌破15000 元／平方米已经不可避免。
另外宝山区也是2006 年的一个热点，地铁1号线南端的莘庄地区目前可供开发土地较少，而同处外环线以内的宝山1号线、3号线北延伸段周边多个大盘明年即将上市，大型社区“和欣国际花园”2006 年1月将以7000 元／平方米低价入市，张庙板块目前8000 元／平方米的均价无疑将会整体下滑；淞南高境板块的多个楼盘后续房源也将在2006 年推出，预计宝山区这两个板块2006 年住宅均价将在6000－7000 元／平方米的水平。
八个市场动向预测
□凌嘉琪（上海房屋置换有限公司）
一、买卖继续呈现2005 年局面，增量大于去化。
二、2006 年第四季度房产去化量超过2005 年同期。
三、总体房价继续下调，平均再降15％。
四、保持良好销售态势的地理区域：快速交通启用辐射地区（如二号线延伸段）；大型商场在建辐射地区（如莘庄南广场）。
五、保持良好销售态势的房产类型：二手次新房在价格降15％前提下，将以居住成本中等、社区环境成熟、房屋质量上乘三项指标领先，有望成为购买主力品种。
六、保持良好销售态势的房产品种：外环内多层电梯房。
七、刚性需求以动拆迁购房为主力，围绕水系题材展开：深水港、北外滩、世博会。
八、港、台地区及国外规模资本继续进军“公司用房”———办公楼、商场、厂房，但不会进入住宅领域。
底部盘整 先抑后扬
□王水田（上海复地集团地产策划部）
2006 年的上海楼市在总体上会呈现出底部盘整的基本状态，既不会迅速回暖，也不会一路下滑。但全年走势将会出现先抑后扬的谨慎乐观态势。
这是因为未来的市场供应将会持续放量，而需求的增长则会相当有限，总体供过于求的状况在2006 年不会根本扭转。在投资和投机大量撤离的情况下，价格对于的调节作用也会变得十分有限。因为对于自住自用的购房者而言，其收入水平将会制约其消费水平。超出其支付能力的房价收入比，自然会抑制潜在的住房需求转化为现实的市场需求。
此外，上海楼市自住性消费需求的增长，将会是个缓慢的渐进的过程，而不可能像投资性购房需求那样出现暴发性的增长。这也是2006 年上海楼市的需求总量的增长将会十分有限的一大根本原因。
上海楼市中的投资和投机需求的快速增长始于2003 年，至2004 年底和2005 年初，达到峰值。如今的宏观调控使此类需求迅速撤离意味着，2006 年上海楼市的需求总量将会回到相当于2002 年的水平，即2600 多万平方米的新增商品房的全年成交总量。而2006 年因为2004 年新增经营性土地出让面积的可建商品房面积高达4361 万平方米，上海楼市的新盘供应量，将至少超过3000 万平方米。再加上相当部分配套商品房转化为新盘的上市量，两者合计也会远远超出3000 万平方米。
由此可见，2006 年上海楼市在总体供过于求，自住性需求增长有限的情况下，市场竞争必然加剧，进一步的价格战在所难免。尤其是明年上半年，这一通常的楼市相对淡季中，将会有相当部分的开发商迫于资金的压力，而作出更大的价格让步，以维持其资金链不被“中断”。这就会导致上半年的“先抑”。而2006 年下半年，随着价格杠杆调节作用的逐步显现，以及通常楼市旺季的到来，市场需求会被进一步释放，而最终形成明年的“后扬”之势。
