普通住宅成交回落

    根据搜房网数据：上周，上海市最大的动迁房物业——世博会动迁房浦江·世博家园成交量达500余套；本周动迁及配套商品房成交势头依然不减，仅绿地漕泾新苑就成交200余套，加上浦东的新高苑住宅小区等一系列配套房源，动迁及配套商品房在总成交量中依然占据着较大份额。

    搜房网分析人士表示，动迁及配套商品房一直在延续强劲的上升势头，普通住宅在配套商品房及各种商务楼的双重挤压之下，生存空间越发狭小，在上周的销售排行榜前10中已难觅其踪影，仅汇丽花园等少数楼盘在勉强支撑。总体而言，目前上海商品住宅成交量占商品房总成交量的比重已跌到30%左右，基本回到8月初的水平。而此前几个月，配套、动迁商品房周成交量大约为15万-16万平方米，约占住宅成交量的1/3左右，仅在8月有一周成交量与普通住宅持平。

    易居中国研发部经理郑翎昀认为，商品房成交上升，而普通住宅成交略回落，两者走势出现背离，主要是动迁配套商品房成交量增加的缘故。

    而在前几周，进入住宅销售面积前10位的普通住宅项目只有两个，动迁配套商品房项目却有8个，这在今年的市场上是个奇观。

    近郊房源各有所长

    在2005年的最后几周，上海住宅的整体销售尤其是二手销售的主要市场买家，都来自动迁居民。虽然目前的动迁户能得到的动迁费用数额日趋庞大，但是动迁用房的特点依然以价廉物美为主。此外，作为从市中心优质地段迁出的居民，他们往往希望尽量能迁往不远的区域，至少是交通、生活便利的地区。一些动迁户希望通过动迁获得更大的居住面积和更好的居住环境，即使迁到更远的区域。

    汉宇地产市场研究中心认为，目前的上海房地产市场已经进入一个冷静的调控阶段，各区域的楼价普遍有所下调。中长期看，市场还有一定下调空间，近期已经有不少价廉物美的优质房源在市场上出现。

    闵行区在动迁户心目中的地位介于郊县和城区之间，由于该区建设较早，周边配套设施、交通都较为齐全、方便，因而是很多原上海西南区如长宁、徐汇等的动迁户的选择。随着轨道交通的建设，闵行区大部分区域都已经建设成为成片的居住小区。其中价位较低的有江川和吴泾地区，枫桦景苑、夏朵小城、天星苑等楼盘的均价一般在5000元/平方米左右，能够被绝大多数动迁户接受；而相对发展成熟的春申、龙茗地区，如万科朗润园、春申景城的均价则要高出每平方米3500元左右。

    徐汇区的动迁房主要集中在华泾周边，新楼盘不多，还有一些较新的公房，虽然该区域算是徐汇区，但居住条件反而不如闵行区方便。某些动迁户可能会出于今后子女入学等考虑而选择这里，该地区的徐汇新城、徐汇新干线、华泾新村等，均价几达万元/平方米。

    南汇区在很多人眼里与郊县无异，但是由于浦东的交通尚属方便，而南汇康桥、惠南配套建设较好，可作为老年动迁户的养老选择。惠南和康桥地区的均价一般在4800-5500元/平方米不等，而康桥半岛、中邦城市、金地城等也属于相对成熟的物业。

    宝山区的房产在地铁一号线北延伸段开通以后有了一个很大的提高，大华地区更是曾经攀升到9000元的单价，不过在楼价调控的趋势下，价格下降较为迅速。宝山区较为适合杨浦、闸北、虹口这些北区的动迁居民。但是考虑到该区域的价格水分之前较多，近期的退房风潮也不少，该区域的楼价在适度等待后还会有进一步下降，目前罗店的顺驰美兰湖、美兰金邸房价依旧在6000元/平方米，而大华、共康地区的均价则为8000元/平方米。

    市区房源性价比高

    市区的动迁房主要位于长宁区、浦东新区、闸北区、杨浦区、普陀区等，虽然价格略高，但一些老公房、房龄较长的次新房都是较好的选择。

    长宁区作为主要的中心城区之一，房价普遍较高，只有新泾、天山地区的一些公房是较为理想的动迁选择，价格能够保持在9000元/平方米左右。

    浦东新区一些稍偏远的区域的价格目前已在调控中回落。相对其他浦西的区域，这里的楼价较低，尤其是三林地区，后市的发展相当看好，世博会的利好也在推动该区域的物业价值攀升，既可以自住，也有升值作用。如果动迁户不介意浦东浦西的区别，浦东新区的选择还是较多的，三林、金桥地区均价都在8000元/平方米左右，北蔡略高，超过9000元/平方米。

    天亿置业总经理郑康瑞对记者表示：“世博家园由于得到政府的大力支持，其配套设施十分完备，周边资源可谓充分。”

    虽然闸北区、普陀区内尚有不少老工房，但是随着城市建设的深入，都将在一段时间后拆迁，因而如果不想频繁搬家，这几个区域的老公房选择需多加注意，其价格依然有一定吸引力，如彭浦地区的彭浦新村、康悦亚洲、临汾名城均价尚在7200元/平方米。

    动迁用房并没有一个统一的确定概念，所有适合动迁户购买的物业都属于动迁房，因此，上海任何区域都有动迁房；只是一般而言，总价和动迁补偿费基本类似的房屋才是普遍意义上的动迁房。

    从最近两个月(10月24日—12月25日)上海普通住宅和动迁配套住宅周成交情况分析，动迁配套房成交和普通住宅成交基本上处于相当的水平，大致比例为5∶4，近半江山为动迁配套房成交，对住宅市场的影响权重非常巨大，这也是今年上海住宅市场的一个突出特点。今年底至明年初，上海各区的动迁户数量不少，而动迁房亦将不断推出，对于稳定上海楼市有举足轻重的作用。(邓旭)