律师提醒：购房前看清合同条款再签字

    “万分之三/日”与“万分之三”相差甚远

    家住和平街西苑乙5号楼的业主入住四年没能拿到产权证，于是以耿女士为代表的十家业主将开发商北京市金通世纪房地产开发有限公司告上了法庭，请求限期办理产权证并赔偿违约金。但是，购房合同中因为“万分之三/日”与“万分之三”一字之差，同楼业主获得赔偿的金额每年竟差出十几万元。该案件法官表示，合同条款确实存在不合理的地方，但是合同是有效的。

　　合同签约不慎

    业主每年少获十多万赔偿

    记者看到耿女士签订的购房合同中，第十五条对产权登记做了约定，开发商应该在360日之内办理产权登记，如果因为开发商不能在规定期限内办理，双方同意按照“购房者不退房，开发商按照业主已付房款的万分之三支付违约金”。

    值得关注的是，“万分之三”并没有在时间上做出约定，这一点不仅为难了法官，也让业主蒙受了巨大的损失，以总房款100万计算，按照现在耿女士的合同，即使开发商继续不办理产权登记也只能得到300元的补偿。

    记者在北京市房地产交易管理网站上的示范合同中找到对这部分的规定———“按日计算向买受人支付全部已付款万分之_____的违约金”。而据业内人士分析，目前市场上一般购房合同约定的违约金额为万分之三/日，按此记法，耿女士每年可以拿到近11万的补偿，“一字之差”赔偿金额一年差出了十几万。不过，这栋楼中也有4户业主在签约时明确让开发商在合同中注明了万分之三/日。

    法官：合同条款存在不合理的地方但合同有效

    律师：合同显失公平业主签约前应看清条款

    关于商品房买卖合同纠纷问题，最高人民法院曾在2003年作出过相关的司法解释，这项司法解释中，由于开发商(出卖人)的原因，购房人(买受人)在“商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限”届满未能取得房产证的，除当事人有特殊约定外，开发商应当承担违约责任。事实上，开发商已经违约，应该承担违约责任。

    《解释》规定，“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，但是耿女士等业主的合同并不符合“没有约定违约金或者损失数额难以确定”的要求，因此只能按照合同规定进行赔偿。在《解释》中第十九条规定，办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致购房人无法办理房屋所有权登记，请求解除合同和赔偿损失的应予支持。但是，赔偿损失的额度在《解释》中并没有明确说明。

    由于当初法律意识淡薄，耿女士没有像同楼中其他4户业主一样，在签订购房合同时坚持注明按日计算，事件中耿女士确实很被动。“尽管合同条款存在不合理的地方，但是合同仍然是有效合同，双方是在自愿原则的基础上签订的”，二中院负责审理该案件的法官明确表示，在起诉的业主中，合同中明确注明“万分之三/日”的业主都获得了法院的支持。

    有人士分析，即使法院判定开发商一方败诉，法院也很难强制要求开发商为业主办理权属登记。对于同一楼中出现不同的合同文本，耿女士的代理律师认为合同签订时此条款存在重大误解，导致显失公平，按照法律规定，显失公平的条款应该是可撤销、可变更的，因此，业主有可能以“合同显失公平”重新提起诉讼，但她认为诉讼的风险仍然很大。这是过去合同不规范遗留的问题，在新版示范合同中该条款已经标注明确，因此不会出现此类纠纷。律师提醒购房者，购房之前一定要看好合同条款的内容，如有不清楚的条款，一定要先与开发商确认交涉后再进行签字。

    ■事件回放

    四年拿不到产权证业主起诉开发商索赔

    据耿女士介绍，2001年4月包括她在内的第一批业主签订了购房合同，尽管房子晚交了一年，可总算住进去了。由于开发商违规变更建筑坐标，将不封闭的阳台改为封闭阳台而没有到规划部门审批，因此产权证一直没能办理，直到现在耿女士等90多户业主也没有拿到应有的产权证。于是，耿女士联合楼内业主将开发商告上法庭，要求限期办理权属登记，以及按照合同赔偿违约金。(张正为)