随着中关村西区新建写字楼项目减少，及泛中关村地区的新建写字楼项目增多，多家企业开始向泛中关村转移。目前，赛尔网络、山东火炬房地产公司、长城电脑集团以及多家学会、医疗、机械类企业相继进驻泛中关村地区，由此业内认为，明年中关村西区写字楼“窝里斗”的局面将被改写，该地区无疑将上演中关村西区PK泛中关村的大战

    需求

    多家企业回归泛中关村地区

    上个月，杜先生所在工作单位赛尔网络搬到了清华科技大厦，住在知春路的他不用再每天开车一小时到东方广场上班了。而且中午到中关村见客户也很方便。他说：“赛尔网络一直负责管理运营中国教育和科研计算机网CERNET，回归中关村，搬到各大高校附近是种必然。”这是中关村地区又一个企业回归。现在，每天这种回归都在“村”里上演，但是，许多企业不仅向中关村西区回归，而且还向泛中关村地区蔓延。虽然这些企业放弃中关村西区的理由不尽相同，但一个共同的理由是：目前中关村西区基本已开发完毕，可选余地不大，写字楼的供应重点由西区转入了周边泛中关村地区。

    第三极营销总监李久军说：“第四季度只有第三极一个新写字楼入市，其余皆是老项目未消化的面积。

    因此找一两万平米的好项目已不容易了。“供应量的转移，也使得这群回归者涌向泛中关村。

    目前，除了赛尔网络购买清华科技大厦B座39000平米外，山东火炬房地产公司购买了清华科技大厦A座39000平米写字楼；长城电脑集团则购买了世纪科贸大厦A座40000平米写字楼；12月8日刚开盘的北京国际，已有多家学会类、医疗机械类企业整层购买；主语城写字楼作为中央政务区稀缺的高档写字楼，也引起了多家政府机构及附属企业的兴趣。

    供给

    泛中关村写字楼供应量约50万平米

    由于众多企业的聚集，目前泛中关村地区已成为新兴的板块，而支撑这一板块兴起的另一要素是，今年第四季度，泛中关村地区多个写字楼入住或入市。东部有清华科技园的清华科技大厦、中关村东路的世纪科贸大厦现楼入住；南部有中关村南大街上的北京国际、主语城写字楼、天作国际中心、人民大学文化大厦放量；西部有海淀桥附近的大恒科技大厦入住；这些项目加在一起总供应量约50万平米。

    这些写字楼都属于甲级写字楼，价格与中关村西区写字楼基本持平或者略低，均价在13000元/平米左右。与西区写字楼相比，它们的品质并不逊色，各有其特色。主语城写字楼遵循加拿大学派建筑的人体工学设计，标准层高3.95米，配有4万平米以上的商业广场及5000平米的综合型会所作为社交、商务场所。

    北京国际是由德国建筑设计大师奥托施泰德勒设计的，整个建筑由四栋长方形塔体围合而成，底部一、二、三层相连，四层以上相对独立，四栋塔体按逆时针方向依次增高，建筑特色非常鲜明。清华科技大厦位于清华科技园区内，能充分享受园区的各种软、硬件配套服务。这三个写字楼体量都比较大，总计超过了33万平米，其将是西区写字楼最有竞争力的对手。

    由此业内预计，明年中关村西区写字楼“窝里斗”的局面将被改写，中关村地区的写字楼无疑将上演中关村西区PK泛中关村。

    实地考察

    中关村西区PK泛中关村

    居住配套及交通便利是泛中关村优势

    目前泛中关村地区的几个写字楼，附近都有住宅作为配套可供居住，大大方便了工作与生活。如大恒科技大厦是住宅项目紫金长河的写字楼部分；清华科技大厦周边有华清嘉园、东王庄西王庄住宅小区；主语城25万平方米的公建区，集酒店、写字楼、商业、会所于一体，成为城区中一个完善综合体，生活、工作异常便利，号称“3分钟完成生活所需”。

    相比之下，西区都是写字楼，住宅配套只有酒店式公寓，并不适合大部分上班族，而西区周边的居住项目也少之又少，造成了上班与生活分离，通勤时间与成本过高。

    另外，中关村西区东面的两个入口由于分别紧邻家乐福、海龙鼎好电子市场，人流量大，进出很不容易。北面的入口挨着北四环，是单行线，从东边过来的车必须到海淀桥掉头才能往北口进入。

    中关村科技发展股份有限公司房地产开发部总经理程会征对此表示，由于西区写字楼集中在一个区域内，过分密集，造成目前交通拥堵现象。而泛中关村地区的写字楼比较分散，而且基本上都临街，交通便利性大大高于西区。

    此外，中关村西区商务办公环境在升级换代的同时，也继承了中关村混乱的电子商贸氛围和各行业、各档次企业杂居的无序产业氛围。相比之下，周边泛中关村地区的写字楼依托附近高等院校或大型企业集团的技术、人才、服务平台资源，形成了自己的“学院商务生态圈”，很受企业的青睐，由此形成了中关村地区独有的“墙里开花墙外香”现象。（记者 叶保秀）