"金九银十"是传统的住宅销售旺季,开发商、代理商、媒体及各路代言人纷纷登台,"打折"、"送装修"、"送车"、"差额补偿"、"无理由退房"、"专家现场秀",林林总总,十八般武艺样样俱全,但是市场并不领情,据统计,9月份上海住宅成交量与去年同比不到50%。

    通过对各个区域、各个楼盘的实际价格变动进行研究,上海楼市整个房价的下跌已成定局,暴跌的情形不大可能出现,但跌势很可能会延续1年以上。"金九银十"的美好愿望在开发商的期待和购房者的观望中逐渐消退,传统销售旺季并没有为市场带来太多的惊喜。9月份上海新增商品房成交162万平方米,日均成交484套,10月份虽然自从10月15日以来日均成交套数都在650套以上,但整月新增商品房成交面积预计也将保持在180万平方米以下,同比去年9、10月份330万平方米、390万平方米的成交量不可同日而语。

    同时,上海市新增商品房可售面积却以每天8万平方米左右的水平增加,截至10月25日,上海市新增商品房可售面积已经达到2329万平方米。面对如此大的供应压力,也就不难理解开发商频频的房价跳水行为了,其中虽有些只是噱头,但相当一部分是确确实实的降价。

    通过对各个区域、各个楼盘的实际价格变动进行研究,上海富阳物业咨询有限公司的地产分析师认为虽然从供需来看,上海楼市整个房价的下跌已成定局,但多种力量综合作用的结果只能是缓慢回调、持续下跌,暴跌的情形不大可能出现。但跌势已定,很可能会延续1年以上。

    缓慢回调持续下跌

    市场价格是供需双方以及供需双方内部各种力量不断斗争的结果,涉及到开发商、购房者还有政府、国际热钱、其他行业等等。上海富阳分析师认为,三方面的原因决定了房地产价格的下降必然是一个缓慢、持续的过程。

    一、需求不同的消费者有不同的心理价位。现在的市场成交量的逐步缓慢上升就说明随着宏观调控政策的稳定,房价达到了部分购房者的心理价位,他们根据自身情况在不同的市场阶段进场,接受当前的价格。因此,有一定的需求支撑的价格的下降是不可能一步到位的。

    二、持续缓慢的降价后果是政府、开发商、购房者都可以接受的一个选择。从政府的角度看,房价的缓慢下降对经济的持续发展和社会的稳定也不会造成太大伤害,同时也使得房地产行业得到一定的调整获得更加良性的发展,符合科学发展观和建设和谐社会的要求；从开发商的角度看,房价的缓慢下降可以使其有时间适应自身现金流状况,调整开发节奏和新项目的投资；对购房者而言,根据自身情况对房价有不同的承受能力,而且不同地段、规模、品质的楼盘价格变动情况并不相同,没有必要也没有可能一定要在最低价位买适合自己的房子。因此,市场各种力量综合作用必然会选择房价持续下降的道路。

    三、商业配套的完善和市政建设的进行将减缓价格的下跌。上海正在进行大量的城市公共设施建设,各个区域的商业和市政配套将日渐完善,投入到土地中的资本将转化为价格的一部分,对价格下跌起一定的反向作用,因此也在一定程度上减缓房价下跌的速度。

　　下跌时间最少还将持续一年

    上海楼市可售面积以目前速度增长到年底将达到2700-2800万平方米的高点,而这些增加量基本上都是在2005年之前出让土地的基础上建设所形成的。

    上海富阳的地产分析师认为,随着宏观调控的持续进行以及到年底阶段企业现金流的吃紧,企业对投资新项目会更加慎重甚至不惜取消对新项目的投资,这将导致房地产投资的下降或在建项目的减少,市场将主要着力于消化现有存量和调控之前在建项目的上市,在此期间,上海房地产行业竞争压力会一直很大。

    以200万平方米/月的成交量来计算,消化库存最少也需要持续一年以上的时间,经过一年左右的消化和减缓建设后,宏观调控之后企业开发量的减少效应会有所显现,而经过积蓄的需求会趋于释放,在供应和需求之间会求得一个新的平衡,房价在此基础上可望稳定。(文/张晋虎)