十一五规划解读：房地产成宏观调控的重中之重

在未来的“十一五”规划中，中央将继续坚定不移地以科学发展观统领经济社会发展全局，使经济社会发展转入以人为本、全面协调的可持续发展的轨道。作为中国经济支柱产业之一的房地产业自然就成了这一全局的关键，也顺理成章地成为宏观调控的重中之重。

中国的房地产业走到了历史的节点

作为中国经济母体的一部分，房地产业集中体现了中国经济的种种弊端。改革开放以来，中国经济获得了快速增长，但这种增长仍然属于粗放式的增长，是依靠高投入、高消耗并牺牲环境之下的高增长，这种增长方式是低效率和不可持续的。因此，中国经济面临再一次的转型。作为房地产业，同样存在着低质量、高消耗等弊端，但它所包含的问题既表面又深刻。

房地产业最大的表面化问题是行业暴利，大量的社会财富被迅速集中到少数人手中；一些地方投资增幅过快、房价上涨过高。在房价上涨比较快的地方，伴随着商品房结构的不合理，中低价位、中小户型房屋严重供不应求，结构性矛盾突出，房价上涨与投机性购房相互推动，带动了生产资料价格上涨，投机增多，泡沫出现，为经济的长期稳定增长埋下了隐患。

事实上，中国的房地产业十分脆弱。开发商自有资金少，资金链紧张。由于开发资金主要来自银行贷款，使大量风险转嫁到金融机构。而金融机构本身的问题又造成房地产贷款占贷款总量的比例过大，金融机构与房地产业的依存度过大，这些既是金融系统改革的障碍，又是中国经济可持续发展的隐患。而土地交易等诸环节上的制度性漏洞，给“寻租”、“设租”提供了土壤，对土地的使用监管不力、侵占耕地、强制拆迁等社会问题时有发生，给社会稳定造成了不利影响。相关官员曾指出，房地产市场的问题不仅仅是经济问题，也是社会问题，更是政治问题。

因此，2004年政府部门就从资本金入手，以房地产业为先导，开始了新一轮的宏观调控。在取得初步效果后，两年来，宏观调控始终未止。今年，进入“金九银十”的房地产传统促销旺季后，在反复的市场博弈之下，宏观调控的效果进一步显现。引领房价的上海楼市，跌势仍未企稳。

但是，在宏观调控取得一定效果的同时，房地产开发投资下降导致国民经济发展速度下降的忧虑也随之而生。以长三角为例，到2005年三季度，上海、浙江、江苏的生产总值、规模以及工业增加值、固定资产投资、外商直接投资、信贷等5大核心经济指标增长速度继续回落，有的甚至低于全国平均水平。这是十年来，长三角经济首次出现的整体疲态。有学者认为，虽然长三角这次明显的减速与长三角地区“东亚式的资源消耗型经济增长”模式以及资源消耗殆尽有关，但也与作为近两年长三角经济快速发展引擎的地产业由于宏观调控迅速降温有着密切的关系。

房地产业一打喷嚏，GDP增长就感冒的局面，正是由于地区性的投资比重不合理、产业结构不合理造成的。从北京来看，近几年房地产投资比重始终保持在55%以上，这种“一头沉”的投资结构明显与发展高新技术产业、现代制造业的产业结构调整方向不尽匹配。对房地产等行业的宏观调控，正是要改变这种不合理的投资机构和产业结构。从短期看，来自房地产的投资下降，将会连带GDP的增长降低2～3个百分点，但是，它所带来的结构性改变却将使中国经济在未来几十年内受益，同时也将反过来促进房地产业的新一轮健康发展。

“人多地少”是中国的基本国情，保护土地、集约利用土地、对房地产业进行合理引导是建设节约型社会的必然要求，也是伴随着我国整个现代化建设进程的长期任务。作为前十个“五年计划”的终结，“十一五”规划是科学发展观提出后编制的第一个五年规划，从十六届五中全会公报中我们可以看到，在未来的“十一五”规划中，将全面落实科学发展观，加强和改善宏观调控，促进城镇化健康发展。房地产宏观调控也必须服从和服务于这一全局。目前，房地产宏观调控的目标尚未完成。

在这个历史的节点上，宏观调控有进无退。走在这个历史节点上的房地产，无疑将面临对自身沉疴的治疗和自我救赎。