税务总局：个人二手房交易所得税 咋征咋免？     自6月1日起有关房地产税收政策实施后，老百姓对房地产涉及的税收政策，特别是对个人二手房交易所得征免个人所得税政策十分关注。7月10日，就个人二手房交易所得如何缴纳个人所得税等现行税收政策情况，记者采访了国家税务总局新闻发言人。 [全文] 建设部称二手房交易税是试点 缴个税尚未推广     建设部有关负责人2日表示，对于二手房交易中收取个人所得税的做法目前只是个别地方的试点，在全国范围内尚无推广时间表。[ 全文]
主要城市征收二手房交易税现状 北京二手房减税方案有待批准 于七八月间公布     北京市朝阳区在6月1日出台规定，二手房只有完税后才能办理过户手续。但不到1个月，朝阳地税部门却取消了把交纳个税和过户挂钩的做法。为什么新规定实行不长时间就被停止？[全文] ·北京市地税局：买大房8月底前交契税可省一半 ·北京：二手公房免征"营业税"可促进市场交易 ·北京地税局相关负责人：二手公房交易不免征个税 南京:个人卖房征20%所得税 有人叫好有人抱怨     6月3日，南京市地方税务局征收税务分局突然宣布，今后，南京个人卖房将会征收20％的个人所得税。由于这一政策出台前没有任何征兆，且过了“六一”大限，让原以为南京各项稳定房价政策基本明朗的业内外人士大吃一惊。[全文] ·20%个税：南京“模糊政策”撼动二手房市 ·南京：地税部征收个人卖房20%所得税打击炒房 上海：二手房交易税负的大幅提高     从昨日起，个人购买上海市行政区域内普通住房不满一年转售的，销售时按销售价减去购入原价后差额的５％税率征收营业税，按应缴纳的营业税税额计算征收７％的城建税、３％的教育费附加和１％的河道整治费。[全文] ·城区二手房成交价格首次下跌 上海楼市拐点隐现 ·新政策持续出台 沪“收租养房”时代基本终结 ·上海：业主转让居住不满1年的房屋不得转按揭 二手房出售征收个人所得税：到底尴尬了谁？     房地产税收征管中地方政府和市场的博弈过程，反映出法律执行过程中无奈的一面。实际上，我国的税法对个人转让住房需要缴纳的营业税、个人所得税、土地增值税等都有明确规定。而且，税法作为全国人大常委会制定的法律，任何一级政府都没有权力更改和违反，除了税法授权的政府部门，其他部门都不能擅自调整税率和减免税。但是，在二手住房转让的税收征管上，我们看到的却是这样一种现象：当需要打击房地产市场的投机时，就加强税收征管；当市场反应过于激烈时，又放弃法律，向市场妥协。[全文] ·房税优惠政策：法而无信其行不远 ·陈淮日前表示税收成为今后房产政策主要看点 新税收政策出台后买卖房子该缴多少税？ 未满两年的公房     王先生有一套翠微地区建筑面积80平方米公房欲出售，市场价为7000元/平方米，即房屋成交价为56万元。产权证下发日期为2003年7月8日。王先生的房子是普通住宅（即：①住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上；②单套建筑面积在140(含)平方米以下；③实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。）并且属于个人购买住房不足2年转手交易，那么王先生交易这套房子需要缴纳以下费用：     ■营业税：购买时间在两年内的房屋需缴纳的营业税为：成交价×5%两年后普通住宅不征收营业税，高档住宅征收买卖差价5%的营业税。此房屋要缴纳的营业税为：560000×5%=28000元     ■个人所得税：公房所征个人所得税为（销售额-4000×建筑面积-合理费用）×20%。此房屋要缴纳的个人所得税为：（560000-4000×80）×20%=48000元     注：合理费用主要是指购买房屋时所缴纳的各项税费，一般指契税和印花税。公房由于特定的历史原因，合理费用一般很难计算，此处所作计算对其忽略不记。     ■印花税：房款总额（成交价）的0.5‰ 此房屋要缴纳的印花税为：560000×0.5‰=280元     ■优补成费用：即优惠价补齐成本价，特针对公房而言，为1560元×建筑面积×6% 此房屋要缴纳的优补成费为：1560×80×6%=7488元     ■委托中介收费：     ■中介费：成交价×1.5%     ■房屋要缴纳的中介费为：560000×1.5%=8400元     ■居间担保过户费：1500元总计：9900元     ■卖方共需缴纳的费用为：28000+48000+280+7488+8400+1500=93668元     由此看出，对于二手公房卖方来说，成本有所增加。王先生在新政后比之前增加了营业税（新政前，购买一年以上的房屋出售时免征营业税）、个人所得税（以前是自行缴纳）两项费用，即28000+48000=76000元。 符合普通住宅标准      符合普通住宅标准的，个人购买普通住房超过2年（含2年）转手交易的：亚运村一套135平方米的三居室商品房，市场价为6000元/平方米，房屋总价为81万元。业主两年前购买价格为5200元/平方米，原购房总价为70.2万元。按照现在国家出台的政策标准，其业主应缴税费如下：     ■个人所得税     个人所得税＝｛售房价-原购房价-合理费用（当初业主购房时所产生的税费，即：契税+印花税）｝×20%；契税：702000×1.5%＝10530元；印花税：702000×0.5‰＝351元；合理费用：契税+印花税＝10881元；个人所得税：（810000-702000-10881）×20%＝19423.8元     ■印花税＝售房价×0.5‰ ；印花税：810000×0.5‰＝405元；综合合计：19828.8元     该例中，如果不足2年转手交易，应该缴纳的费用为：     ■营业税＝售房价×5%；营业税：810000×5%=40500元     ■印花税＝售房价×0.5‰ ；印花税：810000×0.5‰＝405元     ■个人所得税：｛售房价-原购房价-合理费用（当初业主购房时所产生的税费，即：契税+印花税）｝×20%；契税：702000×1.5%＝10530元；印花税：702000×0.5‰＝351元；合理费用：契税+印花税＝10881元；个人所得税：（810000-702000-10881）×20%＝19423.8元；综合合计：60328.8元 不符合普通住宅标准     团结湖一套145平方米的三居室商品房，以6500元/平方米的市场价格出售此套房屋，房屋总价为94.25万元，业主两年前购买价格为5800元/平方米，原售房价为84.1万元。按照现在国家出台的政策标准，其业主应缴税费如下：个人购买住房不足2年转手交易的    ■营业税=售房价×5%；营业税：942500×5%=47125元     ■印花税＝售房价×0.5‰；印花税：942500×0.5‰＝471.25元     ■个人所得税＝｛售房价-原购房价-合理费用（当初业主购房时所产生的税费，即：契税+印花税）｝×20%；契税：841000×1.5%＝12615元；印花税：841000×0.5‰＝420.5元；合理费用：契税+印花税＝13035.5元；个人所得税：（942500－841000－13035.5）×20%＝17692.9元；综合合计：65289.15元；个人购买非普通住房超过2年（含2年）转手交易的     ■营业税＝（售房价-原购房价）×5%；营业税：（942500-841000）×5%=5075元     ■印花税＝售房价×0.5‰；印花税：942500×0.5‰＝471.25元     ■个人所得税＝｛售房价-原购房价-合理费用（当初业主购房时所产生的税费，即：契税+印花税）｝×20%；契税：841000×1.5%＝12615元；印花税：841000×0.5‰＝420.5元；合理费用：契税+印花税＝13035.5元；个人所得税：（942500－841000－13035.5）×20%＝17692.9元；综合合计：2323915元     买方在新政后要缴的税增加了，而卖方所缴纳的费用没有什么变化。仍以王先生的房子为例，如果李先生买了这套房子，他需要缴纳的税为：     ■契税：按照新规定，符合住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上、单套建筑面积在140（含）平方米以下（在120平方米基础上上浮16.7％）、实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下等三个条件的，视为普通住宅，征收房屋成交价的1.5%的契税。此房屋要缴纳的契税为：560000×1.5%=8400元     ■印花税：为放款总额（成交价）的万分之五。     此房屋要缴纳的印花税为：560000×0.5‰=280元     ■土地出让金：1560×建筑面积×1%     此房屋要缴纳的土地出让金为：1560×80×1%=1248元     总计：8400+280+1248＝9928元 认清二手房“避税”风险 个别公司提出的“避税”方案存在很大风险，购房者不要轻易相信     王律师称，现实中某些所谓“合理避税”手段，实为交易双方以所谓“合法的形式”减少或逃避应纳税款的行为。交易双方采取“以租代售”方式减少或规避应纳税款的行为，对于交易双方都存在很大的法律风险。对于“出租人”（实为出卖人）而言，承租人拥有随时解约的权利，若“承租人”（实为买受人）在租赁期内由于经济状况、房屋价格等因素不再承租房屋的，请求解除双方所签租赁合同，出租人出售房屋目的即无法实现。对于签订阴阳合同的情况，链家专业人士认为，对卖方来说存在的风险是，买方很可能以在房地局备案的合同为要挟，在办理完过户手续后，要求卖方降低房屋出售价格。对于买方来说存在风险是，如果在过户前缴纳了房款，而卖方违约不卖，却只赔付以给房地局签订的合同中表示的价格，买方没有充分证据，会遭受大额损失。[全文] 具体案例分析 面积超140平米需缴所得税     安女士：我看中一套二手房，三室二厅二卫，145平米，卖主已入住两年半。我打算下周签成交合同，请问按目前有关规定，除了付房屋成交额以外，要付哪些税？     律师答复：来信所述房屋面积超过140平米，不属于享受优惠政策普通住房之列。买方除了付房屋成交额外，主要交纳：（1）契税：成交价的3%；（2）合同印花税：成交价的0.5‰；（3）房地产权属证书印花税：5元；（4）其他杂费。卖方主要交纳：（1）营业税（含城建税、教育费附加），房屋成交额减去原购买房屋价款后所得差额的5.5%；（2）合同印花税：成交价的0.5‰；（3）个人所得税，此次转让净所得的20%；（4）土地增值税：增值额＝转让房地产收入-扣除项目金额之和（购进价、营业税、城建税、教育费附加、印花税）×税率。 业税、所得税一般由卖方     缴潘先生：我打算在南城购买一套二手房，代理的中介公司说，为了减少营业税和个人所得税，可以把合同上的交易价格做低一些。请问这种做法合不合法，可能存在什么风险？     律师答复：根据规定，自今年6月1日起，对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收税。如果潘先生故意虚报纳税税基以减少缴税额，若该房屋交易价格明显低于市场价格的，税务机关有权依法予以调整并以该调整后的价格作为税基。若税务机关查实双方故意降低交易价格以逃避税收的，税务机关有权采取责令纳税人补税、加处罚金及追究其有关法律责任。此外，营业税及个人所得税均应由卖方按规定缴纳，如果交易价格做低了，潘先生今后要想出售此房屋，则有可能增加所应缴纳的营业税和个人所得税。	2005房地产政策大事记 2005年3月：央行上调个人住房贷款利率     调整前，个人住房利率一直执行的是五年以下４．９５％和五至三十年５．３１％的优惠利率。调整后：一至三年（含三年）５．７６％，调高０．８１个百分点；三至五年（含五年）５．８５％，调高０．７个百分点；五年以上６．１２％，调高０．８１个百分点。[全文] 2005年3月：财政部拟开征房地产税    出于遏止房地产投机行为等考虑，开征房地产税已成定局。据透露，目前房地产税试点城市正在筛选之中，“明租、正税、清费”将是房地产税改革的基本方向。同样，合并内外资企业所得税也是“箭在弦上”。[全文] 2005年4月：社科院发布2005房地产蓝皮书     4月6日，在中国社科院举行《2005房地产蓝皮书》出版暨2005年中国房地产市场研讨会上，包括中国房地产业协会会长杨慎在内的专家学者对房价问题展开激烈讨论。杨慎认为，现在并不是买房的最佳时机。…[全文] 2005年4月：国务院出台八点意见稳定房价     一、高度重视稳定住房价格；二、切实负起稳定住房价格的责任：三、大力调整住房供应结构，调整用地供应结构，增加普通商品房和经济住房土地供应，并督促建设；四、严格控制被动性住房需求；五、正确引导居民合理消费需求；六、全面监测房地产市场运行；七、积极贯彻调控住房供求的各项政策措施；八、认真组织对稳定住房价格工作的督促检查。[全文] 2005年5月：建设部稳定房价时间表出台     意见分为八个部分，分别是：“强化规划调控，改善住房供应结构”“加大土地供应调控力度，严格土地管理”“调整住房转让环节营业税政策，严格税收征管”“加强房地产信贷管理，防范金融风险”“明确享受优惠政策普通住房标准，合理引导住房建设与消费”“加强经济适用住房建设，完善廉租住房制度”“切实整顿和规范市场秩序，严肃查处违法违规销售行为”和“加强市场监测，完善市场信息披露制度”。[全文] 2005年5月：财政部房屋转让营业税征收细则出台     自２００５年６月１日起，国家将调整住房转让环节营业税政策，严格税收征管。对个人购房后转手交易，尤其是个人购房不足２年即转手交易的行为加大税收调控力度。[全文]  买卖二手商品房收费指南     （1）个人购房不足2年出售的买方：契税3%；印花税0.05%；工本费（依各区规定）      卖方：营业税5%；印花税0.05%；个人所得税（依各区规定）     （2）个人购房超过2年出售，符合普通住房标准的买方：契税1.5%；印花税0.05%；工本费（依各区规定）      卖方：印花税0.05%；个人所得税（依各区规定）     （3）个人购房超过2年出售，不符合普通住房标准的买方：契税3%；印花税0.05%；工本费（依各区规定）     卖方：营业税（售房价－购房价）×5%；印花税0.05%；个人所得税（依各区规定）     买卖已购公房收费指南       （1）个人购房超过2年出售，符合普通住房标准的买方：土地出让金：当年的房改成本价×建筑面积×1%契税1.5%；印花税0.05%；工本费（依各区规定）     卖方：印花税0.05%；个人所得税（依各区规定）     （2）个人购房超过2年出售，不符合普通住房标准的买方：土地出让金：当年的房改成本价×建筑面积×1%契税3%；印花税0.05%；工本费（依各区规定）      卖方：营业税（售房价－购房价）×5%；印花税0.05%；个人所得税（依各区规定） 买卖二手商品房合同范本    《房屋买卖合同》出卖人将房屋以“以租待售”方式出售给买受人，双方可以约定如下条款：     1、出卖人和买受人在房屋租赁合同生效后（）日内，向房地产管理部门依法办理租赁登记备案手续，以保护买受人对房屋的使用权及产生对抗第三人的法律效力。      2、双方在房屋租赁合同中约定零租金（或低额租金），以避免出卖人解除租赁合同。       3、房屋买卖合同自（）年（）月（）日生效；若在房屋买卖合同生效前，出卖人擅自解除双方所签房屋租赁合同，则本房屋买卖合同即刻生效；房屋买卖合同生效的，出卖人按照租赁合同约定已付房屋租金即为买受人按照买卖合同约定向出卖人支付了与该租金相等数额的房价款。      4、出卖人在租赁期限内，擅自解除合同即视为违约，应向买受人支付违约金（）元。
本版策划编辑：吴建琴       读后感言>>>>