人不可能都像蜗牛那样有一个与生俱来的“房子”,但人成为住房“业主”的欲望却从来都异常强烈。过去由于长期实行住房分配制度,私人不拥有住房所有权,国人成为住房所有者的需求一直被压抑着。正所谓“蓄之愈久,发之愈猛”,一旦有了适宜的外部环境,寻常百姓“拥有”住房的欲望便迅速转化为有效需求,以至近年来这些有效需求几成“井喷”之势。但与此同时,房价也一路走高。尽管近期国家实施了一系列“房地产新政”,部分城市的房价有所下降,但就整体而言,绝大部分城市的房价对于城市低收入者而言仍是难以企及的“天价”,且不可能在短时间内得到扭转。在此背景下,我们显然有必要对这一现实作一客观冷静的分析,而不是解决不了实际问题的空泛议论。

    “居者有其屋”不等于“居者有新屋”

    在中国,低收入者一般只能先有居所,后有新房;先解决居住的问题,然后才能享受居住的快乐。事实上,房子的居住者不一定就是房子的所有者。如果房屋租赁市场发达、规范,低收入者不一定要拥有自己的住房。这方面,国人的观念需要改进。尤其是低收入家庭,不应受制于住房“所有权情结”,而应将有限的资金用于消费性购房。

    上万元一平方米的房价与寻常百姓无缘,但不等于说,当前中国的住房市场就是富人的市场。那些购买高价房的富人或者负债之人,在购买高价房的同时,其原有住房也需要找到新的居住者,不管这个居住者是新的业主,还是承租人。中高端住宅有效供给越大,购买中高端住宅的人越多,市场上可供选择的次新房、旧房就越多。随着这类住宅的市场供给量增加,在市场平均水平不变的条件下,房价和租金将有所下降。那么,包括低收入者在内的购买者或承租人将从中受益。

    基于先安居后享受的顺序,低收入阶层首要的是满足其基本生活的居所,拥有大量的公共绿地的低容积率、低密度住宅是他们小康之后的居住目标。建筑常识告诉我们,同样面积的土地,建筑面积越大,容积率越高。同等条件下,人们更喜欢低容积率的住宅。但由于规划呆板,导致一些普通住宅的容积率过低,浪费土地资源的同时,低档房有了中档价格。一个低容积率的普通安居小区,有点像50平方米的房子拿出30平方米作客厅一样,不经济,不实用。

    也许有人不解,难道低收入者就该住品质差的房子 富人窗前鸟语花香,低收入者天天面对钢筋混凝土 其实不然。首先,商品房面前人人平等,不存在购买者歧视问题。其次,从均好性角度看,品质中下的楼盘,没有必要规划较低的容积率。地段不佳、品质不高的楼盘,规划低容积率好比“西装草履”。

    与低收入者合作进行老宅改造,不失为提升低收入者居住质量的有效办法。低收入者居住的老宅有的价值不菲,但居住的舒适性不高。拆掉,不利于保留城市风貌;维持原样,有悖于小康目标。政府出台政策,鼓励开发商与老宅居住者合作改造老宅不失为一种可行的办法。开发商与居住者一对一签约,改造项目的委托人是居住者,而非开发商,开发商只是作为受托人参与老宅改造,并收取改造费用。这不同于拆迁。拆迁的主体是开发商,他们通过带有强制性的谈判,排除了居民对房屋的所有权。即使回迁,也只相当于授予原有居民的优先购买权。