对居者有其屋的理念，狭隘地指产权房等等，是人们对于住房消费的政策和理念一定程度的扭曲，为实现住房保障，我们有必要转变不合时宜的观念。一是改变置业传代的传统观念；二是应抛弃国外传入的负债“超前消费”论；三是引导租房也是“居者有其屋”；四是摒弃“一步到位”论；五是住房保障不可由市场主导

    对于廉租屋的提供主要是应进一步放宽准入条件，因目前享有的和实际的需求相比差距太大，供需矛盾特别突出的就是具有保障特性的经济租赁房，我们可采用中西结合的办法，理应更有信心为中低收入家庭提供经济租赁房，尽早改善数以百万计、千万计的中低收入家庭的住房状况

    近十余年来，全国大中城市中数以千百万计的居民改善了住房条件。十分令人鼓舞也为世人所瞩目。但在住房消费的政策和理念上，也存在一定程度的扭曲。比如，几乎不顾经济水平，出自房产商之口是个“卖”字，出自需求者之口便是个“买”字；对居者有其屋的理念，狭隘地指产权房；对于改善住房的要求如何去实现，则很自然地说取决于市场；如此等等。

    对以上种种的理念不免有提出反思的必要。特别应当指出的是，现有的住房租赁市场难以适应需要，它数量太少，且租金又太贵。为全面建设小康社会，为社会和谐，当前加快健全住房的租赁市场，尤其是扩大经济租赁房供应，是十分必要的。

    住房保障是一大世界性难题，各地都普遍存在着许多家庭无经济能力拥有产权房而有赖于租房的现象。此外，也有因流动频繁而住租赁房。年轻一代更是以租房为绝大多数人的选择。许多国家和地区都把租赁房的建设与市场管理视为房地产业的重要组成部分，并采取一些政策，向低收入阶层倾斜。例如，德国在二战后，把居民住房视为施政的重中之重。由国家支持建造租金较低的住宅，称为“福利住房”。政府给予地价等方面的优惠，还可以无息贷款，甚至直接资助。建后交政府“掌管”，由住房局分配，租金是市场的1/2，质量毫不逊色于其他民宅。在慕尼黑，“福利住房”布局于各个区域，要求房产商用20％的面积造“福利住房”。由此，避免了人为的富人区和贫民区。美国是经济最发达的国家，至今家庭自有产权房的比例为68％。对年收入2万美元以下的列为贫困家庭，现有3900万人，由政府推荐租房。限租金在700美元以下的住房，由租者支付其收入的1/3为房租，还有2/3由政府支付给房东。事实上，许多国家和地区对解决低租金房源，是由政府唱主角。民间公司因政策鼓励而积极参与。

    因此，我们有必要转变不合时宜的观念。一是改变置业传代的传统观念；二是应抛弃国外传入的负债“超前消费”论；三是引导租房也是“居者有其屋”；四是摒弃“一步到位”论；五是住房保障不可由市场主导。

    传统观念是长期封建社会所遗留，外来观念不切合中国国情的不能搬用，还是要从当今的实际情况出发。这才是符合科学精神的理念。一般情况下个人其一生与住房的关系如下：刚走上社会的年轻人，先租赁一小屋，到组建家庭时则换住稍大的小屋40－50平方米，在工作10—15年以后可能改买一套房约60－80平方米，到65－70岁时卖掉此房改为租房。把卖得钱款的1/3付房租保证金，2/3作为改善生活等养老保障。

    而对于租赁房体系建设来说，当以经济租赁房为重。

    按租赁人的需求，租赁房的成套大小、房型各异。外企高管的租房要求最高，总需求量较少；其次是流动性较大的白领阶层要求中上；再次是中低收入的最大群体，即对经济租赁房的需求群体，也即是需要提供保障型的对象。

    经济租赁房的概念是属保障型租赁房的范围，保障型租赁房也包括给特困家庭的廉租屋。对于高档和中高档的租屋没有明显的供不应求的矛盾。对于廉租屋的提供主要是应进一步放宽准入条件，因目前享有的和实际的需求相比差距太大，供需矛盾特别突出的就是具有保障特性的经济租赁房。在前面所列举的一些国家和地区，如德国有福利分房政策，租金是市场的1/2；美国现有3900万人口列为贫困人口，由政府推荐租房，并补助2/3的房租；而香港则由政府帮助30％的家庭拥有租金低廉的住房。以上列举启示我们可采用中西结合的办法，理应更有信心为中低收入家庭提供经济租赁房，尽早改善数以百万计、千万计的中低收入家庭的住房状况。

    由此提出几下几点建议：

    其一，政府职能部门要根据我国人口多、土地资源紧和经济发展水平低的国情，以及多数居民家庭不能承受高房价、高房租的实际情况，按照可持续的科学发展观研究制定租售并举以租赁为主的住房发展计划和政策。要通过舆论宣传引导国民理性对待家庭消费结构，不应出现既有房产又伴有生活贫困的矛盾。

    其二，政府要制定鼓励房产商建造经济租赁房的政策。如降低地价，或无偿划拨土地，甚至出资造公房；降低相关税费，合理房产商的利润；把商品房和租赁房用地及建造捆绑式发包，以保证有足够的经济租赁房。政府对空楼空房要拟订减免营业税等措施，以吸引进入租赁市场或由政府购买用作经济租赁房。

    其三，国家和地方政府建设部门要制订享受经济租赁房对象的条件和规则，政府为公务员租房补贴的同时引导事业、企业单位拟订补贴制度。尽早制订和修订城市经济租赁房管理办法及原有的房屋租赁条例。

    其四，为决策的民主与科学，政策、规则、条例颁布前召开各种如咨询会、议政会、听证会，使“决策”有广泛的群众基础，以有利于实施和执行。（谢丽娟）