反弹几无可能
尽管交易缩量是当下上海等热点区域楼市的显著走势，尽管各地都出现了部分楼盘的价格下探迹象，但眼下房价整体上依然维持在较高位，一些新开楼盘出于营销策略考虑，坚持“绝对不降价”，甚至要提价销售。去年楼市在４月调控后，经过短暂观望，随后迅速放量反弹的局面今年会不会重现？这将取决于当前楼市盘整中的各因素间的较量。从政策面来讲，调控的目标是要稳定房价、让楼市回归理性，天然地会排斥价格“反弹”，但市场参与者的角力影响会更大。
目前，热点区域的房地产市场大多面临两种挤压：一是二手房挤压新房。以上海为例，二手房挂牌上市一直在放量，其价格跌势在不断加剧，急于出手的投资客降价１成多的个案增多，这对新房定价直接产生下拉影响。二是城市外围楼盘挤压中心楼盘。以上海为例，上市的新房主要分布在宝山、松江等城外区域，外环线外成交比重在上升，“五一”期间这一比重由４０％飙升到７４％。因为价格优势，传统外围区域受到买家越来越多的关注。上海福纳市场咨询调查显示，５２％的购房者考虑购买城外房产。这在投资客基本收手的情况下，对中心楼盘的压力是显见的。而以上两种挤压又导致第三种挤压——预期挤压现市，无论现价多少，买方总认为还能再低一点。
但市场中的另一方开发商却依然貌似坚挺。“开发商绝对不会轻易降价！”上海某知名地产集团营销总监说，目前情势下，“很可能越降越卖不动”，提价、保价倒是不少开发商的销售策略。但业内多数人士认为，大开发商也许能挺，但销售滞缓所带来的资金压力会迫使中小开发商松动价格。
中国指数研究院（华东）副院长陈晟认为，去年楼市调控市场在经过短暂观望后迅速反弹，但这次的情况明显不同，２个多月的观望已过，政策面的“组合拳”频出，开发商的市场主导权越来越小，捂盘、提价的可能性已很小。
６月或成楼市“分水岭”
对于处于盘整之中的楼市来说，６月份将是个关键节点。七部委出台的“意见”规定，自６月１日起，对个人购买住房不足２年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税。这把“税收砍刀”的砍削力度远比上海此前对差价部分征收营业税要大。它将导致两种变化：一是一些贷款压力小的投资者开始转做长线投资，一则个人购买住房超过２年转手交易的，销售时免征营业税，二则从长远看，楼市仍看涨。目前，上海二手房市场挂牌量减少、而市场实际成交量在萎缩，这说明一些投资客开始转做长线。第二种变化是，资金回笼压力大的短期投资客只能选择价格“跳水”抛售。这将从５月份的最后两周行情中窥见一斑。
业内分析机构认为，人民币升值预期的日益临近将酝酿更大的楼市风云。虽然具体数目不能确定，但从去年１０月份到今年初，大量热钱进入上海等地的房地产行业几无争议。热钱的主要目的是赌人民币升值，人民币一旦升值，即会抽走，而眼下，种种迹象表明，人民币升值的步伐似已临近。一位投资银行人士认为，七部委对２年内转手住房开征全额税不能孤立地看待，应该与其他可能的经济动作联系起来。如果人民币真的升值，这将进一步引起楼市变化。
而从开发商的角度看，尽管不愿降价，但他们中多数如果连续两三个月没有成交，资金、成本等压力将难以承受，而从３月调控政策出台至今已两月。“五一”房展会上新盘预热情况也显示，五六月将是新盘上市的高峰期。
综合判断，也许６月份真的会成楼市的“分水岭”。(记者：徐寿松)
