“向左还是向右？”
当３月２６日国务院办公厅下发《关于切实稳定住房价格的通知》（即 “老国八条”）时，对于上海楼市而言，这依然还是个方向性问题。在深度观望的市场中，这个问题一时没有答案。而现在，当５月１３日七部委关于稳定住房价格的八条意见（即“新国八条”）出台后，问题变得明朗了——上海楼市在冷却中等待回归。
观望还在继续
年前，一位开发商曾指出“上海楼市成了一块烧红的铁”，而眼下，它则成了一块寒冷的冰——几乎没有人气，交易量降至极低点。４月中下旬以来，新开楼盘一天能成交一两套已是不错的“业绩”，白板是常有的事。二手房挂牌量比以前增加３到４成，但成交量不到挂牌量的１成。
“看房的人，是我们三番五次打电话请来的；下买单的人几乎没有，我们一个月签了３份合同，结果还毁约２套。”爱建立好信房产一家浦东门店的经纪人说。买卖双方僵持观望、投资性行情基本停止、交易量大幅缩水，市场整体趋冷，这是眼下上海商品房住宅市场的基本状况。“观望”成了当前楼市浓重的底色。“房产之窗”网楼市监测数据显示，整个４月份上海一手房住宅成交面积环比下降３７％，闸北、普陀等次中心城区成交面积明显萎缩，黄浦、静安等中心城区的住宅成交均价也出现了今年以来的首次下滑。在二手房市场，多数中介认为，新增委托放盘量同比上升了３０％，但实际成交量不升反跌，近一个月来普遍萎缩了６到７成。
从众人哄抢、一房难求到房源累积乏人问津，市场出现强烈反差的背后是：接连出台的楼市调控政策对于市场的影响开始显现，买方心态出现了大逆转：由跟风追涨到持币观望，由被动接受卖方定价到主动看跌、大肆杀价。上海一楼市专刊今年３月、４月所作的两次同题调查显示，消费者对楼市的看法与购屋心态前后迥异。准备购屋者比例从先前的９１％锐减为６８％，购屋目的从主要是投资、投机转向投资、置产或自用；而有意卖房人则从３１％陡升至５３％，其卖房目的则从“再投资房产”（８２％）逐步向获利了结（６３％）靠拢。这说明市场参与者对房地产市场短期走势信心动摇。在买家持续观望的淡市压力下，卖家开始调整待售房屋的利润回报预期：３月初，过半的受访者对获利６至８成充满期待，更有近３成人希望获利９成以上；到了４月份，３至５成的投资回报成了最多人的预期。
“观望是交易的‘毒药’！”一位房产经纪人说。而这“毒药”的“药性”还会持续多久？这本将取决于市场对大多数人所需要的、适当区位内中低价房源的“有效供给”的现实力度，以及人们对它的预期力度，而七部委联合出台的意见从两方面打破了市场均势：它要求各地在今明两年内明确经济适用房建设的重点，同时以对２年内转手交易全额征收营业税的“税收砍刀”抑制投资。对于买方来说，这不啻是获得了一把尚方宝剑，在心理上，买方已占据完全优势。而卖方，尤其是以银行资金作为杠杆的短线投资者的心理防线在走向崩溃。可以预计，未来一段时间，楼市双方观望、僵持的胶着状态将改变，自住性购房者会有更大的选择空间，并会渐次入市，市场交易量将止滑回升。
