拥有一套属于自己的住房，是很多人的梦想。要买房，大多数人都会需要贷款，因而央行的房贷政策一直都备受关注。今年 3月 17日，央行宣布调整商业银行自营性个人住房贷款政策，将住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平，并允许商业银行最多将贷款利率下浮到相应期限档次贷款基准利率的 0.9倍。同时，个人住房公积金贷款利率各档次也都上调了 0.18个百分点。央行调整商业银行自营性个人住房贷款政策，房贷利率再次上涨，买房人的还款负担又有所加重。已经贷款买房和准备贷款买房的市民，要怎样应对新房贷政策呢？
买房怎样贷款更划算
对于发放住房贷款，各家银行都有一套严格的审核标准。虽然银行人士表示具体的审核标准不便透露，但据了解，一般有关市民年龄、教育程度、从事的行业及这个行业的发展前景、在工作单位中担任的职务、所在单位的聘用制度、拥有的专业技能证书、是否有稳定的收入来源、收入水平、还款意愿等情况，都是银行在审批贷款时要考虑的问题。     根据每位市民的不同情况，银行会决定是否接受他的贷款申请，如果决定向其发放住房贷款，还要再给出允许的最长贷款年限和最高贷款金额。市民可以在银行允许的范围内，确定自己到底要贷多少钱、贷多少年。
具体案例分析
张女士今年 50岁，是一位大学教师。她的儿子已经工作，并有不错的收入。张女士希望贷款购买一套住房，供自己晚年居住。     银行人士指出，张女士现在年龄已经比较大，按照银行规定，一般市民办理住房贷款只能贷到退休，对于个别从事收入较高且比较稳定的工作的市民，银行最多宽限到 60岁或 65岁。也就是说，张女士最多还能贷款 10年左右。     张女士在办理贷款时要保持清醒的头脑，认识贷款对自己的压力。此外，张女士还应对自己的身体状况有一个比较客观的认识，比如是否能在贷款期间保持身体健康。因为这个年龄段的市民身体状况已经开始“走下坡”，如果在贷款期间生大病，就很可能无力偿还贷款。来自家庭其他成员的经济支持对张女士来说也非常重要，比如儿子的收入状况如何，因为如果张女士自己将来无力还贷，还可以由儿子帮助渡过难关。    50岁左右的市民，银行允许的贷款年限已经比较短，因而申请相同金额的贷款，每月需要偿还的金额就相对较多。也就是说，这个年龄段的市民贷款，要比年轻人贷款承受更大的还贷压力，所以建议张女士考虑是否可以以儿子的名义申请贷款。这也要求张女士必须全面衡量整个家庭的经济状况，考虑各个家庭成员之间的关系是否和谐，判断自己的健康状况到底如何。     李先生今年 35岁，是一家大型企业的中层领导。他有一个孩子正在上小学，家里父母已上了年纪，但身体还算健康。李先生想贷款买一套面积大些的住房，以便改善家人的居住条件。     银行人士分析，李先生这个年龄段的市民，一般已经工作多年，拥有了比较丰富的工作经验。因为现在很多单位在招聘员工时，都要求年龄在 35岁以下，所以李先生“跳槽”的可能就比 20多岁的人小了很多。这个年龄段的人一般都已找到了比较合适的工作岗位，在单位工作比较踏实，因此收入的稳定性比较高。到 40岁左右的时候有希望获得提升，所以收入水平也有可能随之上升，但上升的空间已比较小。 30多岁的市民还有一个普遍的特点，就是“上有老，下有小”，孩子要上小学、中学，学费就是一笔“巨额”开销，而父母年龄逐渐增大，其健康状况也会下降，如果生病住院，医药费也需要李先生支付。因此李先生作为一个家庭主要的经济来源，家庭负担比较重。建议李先生办理贷款时“量力而为”，尽量减轻自己的还贷压力，降低将来出现无力还款的可能性。因为一旦还不上贷款，李先生的社会声望就会受到影响，甚至已经获得的社会地位和收入也可能不保。     银行人士同时指出，这个年龄段的市民有一些可能已经拥有了 20000元左右的月收入，但如果家庭负担太重，比如月收入的绝大部分都要为家人支付医药费，银行在审批贷款时仍然会认为他的收入水平较低，而不向其发放额度太大的贷款。还有的市民已经拥有了自己的企业和住房，虽然在银行申请贷款时说的是买房自住，但实际上可能是将新买来的房屋当作员工宿舍。这种情况会使银行的放贷风险增加，因而放贷时也会仔细考虑。
各银行提商贷罚息情况	各银行调整房贷利息办法
工商银行：工行处理逾期房贷的情况时，将在合同上标明的贷款利率水平上统一加收30%。     交通银行：在北京市的分行将加收50%     深圳发展银行：在北京市的分行将加收50%    中国银行：在北京市的分行将加收50%。    建设银行：总行对各个支行下放的权限是不一样的，每个支行可以根据自己的项目在总行规定的范围内制定额度，但并不是每个支行都有这样的权利。目前对经济适用房的项目，最低执行的是35%，对高档商品房项目最低是50%，然而个别高档项目将达到100%。对于第二套房和第三套房做按揭的客户，罚息将会更高。	工行： 购买第一套住房，按5.508%执行，对于购买高档住房、第二套房、别墅，将按照6.12%执行；购买高档住房、第二套房的首付比例提高到30%至40%。 中行：购买第一套住房，按5.508%执行，对于购买高档住房、第二套房、别墅，将按照6.12%执行。 广发：今年3月17日后办理5年期以上个人住房贷款（商贷）的，实行6.12%；之前已办理贷款（商贷）的购房者，从明年1月1日起实行新利率。 建行：资信好的客户在申办5年期以上的个人住房贷款时将获得5.508%的下限利率。 招行：3月17日之后办理5年期以上个人住房贷款（商贷）的购房者，实行6.12%的利率，对已购房者执行的利率标准待定； 光大：新申请贷款的普通个人购房者实行6.12%的利率；优质客户实行5.51%的利率。 华夏银行：对高风险项目执行6.12%。 农行：5年期以上个人住房贷款（商贷）的，实行5.508%。 民生银行：执行下限5.51%的利率。 北京银行/交通银行：新的个人住房贷款利率仍在制定之中，暂时不受理新办房贷。
新旧房贷利率对照	帮你算算新罚息
	继3月17日上调商业房贷利率后，央行近日又做出新规定，将大幅提高逾期不还房贷的罚息水平。新规定将各商业银行执行的逾期还房贷的罚息水平定为“在借款合同标明的贷款利率水平上加收30%至50%”，各家商业银行可以自己掌握加收额度。央行表示，此项规定对3月17日以后贷款的客户将立即执行，但此前贷款的老客户则要等到明年1月1日以后执行，同时公积金贷款的罚息计算不在此范围内。     一位房贷负责人告诉记者：“虽然加收了逾期不还房贷的罚息，但实际算下来罚款的金额并没有增加多少钱。随着个人金融信用系统的建立，如果总是出现不良记录会影响逾期不还者以后的交易。”      如果某借款人3000元期款未按期缴付，3000元期款中1200元为本金，1800元为利息，贷款年利率为5.508%，罚息利率为8.262%(5.508%×1.5)。由于罚息是从合同约定的扣款日的次日起计收，假定这名借款人只耽误了两天就把钱还上了，那么其1200元本金部分按每天0.02295%(8.262%／360天)计收利息，两天的利息是0.5508元；1800元利息部分按0.02295%计收复利，第一天的利息是0.4131元，第二天的利息是1800.4131(1800＋0.4131)元的0.02295%，为0.4132元。而以往房贷的罚息都是按照统一的日罚息0.21‰来执行。[全文]
专家学者 网友言论   房贷执行利率各家不一 消费者应适应差异化     北京：中行为5．508％，建行为6．12％，工行实施细则尚在研究中；上海：工行为6．12％，中行为5．508％，均根据不同情况适当浮动；消费者应学会适应各银行利率差异化。详细进入>>>> 律师称提前还贷要付违约金属于“霸王条款”      秦兵律师认为，是否收取提前还贷的违约金，要看双方合同的约定。秦兵还说，“新的贷款购房合同中，如果规定了提前还贷需要交付违约金，也属于霸王条款。银行可能会因此而带来大宗的诉讼。”>>>详细报道 房价这么高还抢，理智点行不？     城市“负翁”们总认为，为了一套会不断升值的房子暂时忍受生活水平下降是值得的，然而，近几年“买房即赚”的“铁律”并不能持久，谁又能保证不会出现“炒房炒成‘房东’”的事例呢？>>>阅读全文     楼市观察：房贷加息能否抑制住高房价势头？     建设部政策研究中心主任陈淮表示，央行此次不只是简单提高利率，而是把原来以鼓励老百姓买房为目标的优惠住房贷款的利率下限往上调整了0.2个百分点，向正常利率水平适当靠拢。>>>阅读全文 新华网友：不能用简单的方法来降低房价,这是执政能力低的表现.市场经济有市场经济的规律!市场的问题要用市场的办法来解决.给民众一个更好的投资方向吧! 新华网友：既提高了行政效率，降低了管理成本，还方便了百姓，免的搞这么多账户，一年要对几个账，到底不知个人账户有多少钱。建设部管理职工住房公积金，这么多年没有多大起色，《住房公积金管理条例》连最起码的封顶保底数都没有，此仍个人账户管理的基本常识，真不知是怎么管的，还是交给劳动和保障部门管理吧。 新华网友：目前我国住房公积金基本现状是:1 由于贷款手续繁杂,官商气息太浓;2 支取及其烦琐;3 用途单一;4造就一批腐败;6养活一批废人; 总之,政府只要履行监管职能,公积金应交由商业机构实行市场化操作,人民才会放心,党和政府才会放心! 新华网友：房地产企业的利润最低也在30%以上，调息只会让老百姓增加负担，房地产商顶多转嫁一下就行了！我不明白的是国家为什么不让审计部门查查地产企业的帐，弄清楚他们的成本到底有多少，利润到底有多少，再来个政府指导价的好！ 新华网友：这是什么逻辑呀，贷款时利率合同上写的明明白白，现在是你们银行单方面违约，老百姓别不敢说什么，只有满含眼泪东借西凑来提前还贷款，但银行又要收提前还贷违约金，银行是双赢了，老百姓呢惨呀。            只要地产业是支柱 地方政府就不会真盼降价？     城市要借此获得财力改变形象；官员从中要政绩；开发商从中要高利润；银行从中要优质客户；有经济实力的个人和机构投资者从中要赚钱；而作为市场参与一方的大多数普通市民则是这场博弈中典型的输家而被市场边缘化。详细进入>>>> 相关稿件 相关专题    提前还贷违约金风波未平 逾期还款银行罚息提高     银行将对逾期还房贷者提高罚息 最高日罚息9%     房贷新政策威力初显 杭城炒房客“坐立不安”     提前还贷收取违约金：接轨还需结合实际　     网友言论:成功骗贷199次 监管部门睡着了吗？     中消协表态：银行无权收取“房贷违约金”     争夺房贷想歪招 银行上演“隐身战”     识别“第二套房”有难度房贷新政效果会打折                   本版策划编辑：吴建琴     财政部副部长肖捷：房地产税开征“箭在弦上”     从近来财政部高层在不同场合的表态看，出于遏止房地产投机行为等考虑，开征房地产税已成定局。据透露，目前房地产税试点城市正在筛选之中，“明租、正税、清费”将是房地产税改革的基本方向。同样，合并内外资企业所得税也是“箭在弦上”。详细进入>>> 央行：房贷新政对老百姓有何影响？      由于商业银行自营性个人住房信贷是居民以房屋为抵押的贷款，对商业银行而言是优良资产，考虑到市场竞争因素，多数银行会执行下限利率，预计实际上调幅度在0.07－0.32个百分点之间，因而对新购房居民的影响十分有限。这项政策调整对已购房居民也有一个较长的适应期，已签订的住房贷款合同将到明年初才执行调整后的利率。详细进入>>>>                        参加讨论进入