2002、2003年京城地产被称为“大盘之年”，进入2005年，受宏观调控的影响，大规模圈地的难度越来越大。开发商开始在仅有的土地上想办法作“精品”，于是有了一种新的声音，造“快艇”、造“精品”，而这种声音首先来自一个国企改制的房地产企业---北方地产。
从开发“航母”到现在开发“快艇”，从开发大盘到现在开发小盘，这或许代表了2005年房地产发展的某种趋势。
“快艇”首次对决“航母”
不娱乐、不炒作、关注地产、关注社会，“快艇VS航母”---自3月下旬几十家地产企业对话开始以来，关于“快艇”与“航母”的争论一直在热烈地进行着。
一种观点是，“航母”弊大于利，大盘是一些特殊时期的特殊产物，将来的发展趋势是大盘越来越少。代表人物是泰盈地产总经理阎少华，他认为，从城市的角度来讲，大盘是不适宜的，是破坏城市的。要把原有的建筑拆掉，要把原有的城市道路破坏掉，甚至把上百年的建筑拆掉，破坏性是非常大的，这种破坏带来的结果是使城市环境恶化，交通拥堵。
如果把大盘搬到郊区，是不是就不存在这个问题呢？其实结果是同样的，只不过搬到郊区带来了新的城市问题，我们看到最明显的就是交通拥堵。
同时，在大盘的建设过程中，很多的配套也不能完全体现出与时俱进。目前政府要求的配套指标基本上还都是过去制订的。应该说随着社会的发展，后期的调整就会碰到很多棘手问题，管理起来难度就更大。
针对国外经验，还有国内现有的经验，阎少华认为应该鼓励精品小盘，鼓励保护城市的文脉，不破坏城市，这样做才能使城市更加人性化，更加有特色。
另一种观点是，房地产将来在整体城市化运行当中的发展过程中，大盘小盘都有其生长空间。代表人物是顺驰领海的李斌。他认为，“快艇”和“航母”两者之间，只是一个规模上的变化。在大盘操作当中，小盘的操作模式也同样有，而小盘的连续开发，最终也会形成大盘的规模。
应该看到，随着地产业的不断发展，开发商和政府间的互动进一步加强。这种互动，不仅仅能提高开发收益，更多的是把其文化价值和社会效益综合性放大。
经营模式的质的飞跃
现在有这样一个现象或者叫做一个趋势，去年到今年这几个月，我们看到有非常多的在我们真正的产业界制造业界的投资商、产业商，正大规模进入到房地产市场。这种进入必然会在房地产界引起大的变化。带来产业内的一些生产运作的模式到这个行业。中国城市规划学会居住区规划学术委员会秘书长、清华大学硕士陶滔指出行业新的发展趋势。
这种经营运作模式就是“不应该仅从开发商的角度，而是应该站在消费者的角度来看问题”，房地产开发应该走精品化道路。
鸿业兴园副总经理王振平认为，“快艇”和“航母”，就是大和小的问题。作为开发商来说，不管是国有的还是民营的，作为中国人来说，可能都有一点贪大喜大的心理。这一点和西方国家就不太一样。美国经济为什么发展这么好呢？用两句话来说，因大而美，因小而活，他们有成千成万的小企业小公司，所以他们的经济非常有活力。对房地产行业来说，无论大盘小盘在我们看来并不重要，有经济实力就可以做大盘，经济实力不足可以做小盘，或者你的经济实力很大，但你也可以做小盘，做成精品。在现实的市场里面，其实好多大公司都在做小盘，好多小公司也在做大盘，这是一个现实。关键不在盘的大与小，而在于做出品质，做出文化。
北方房地产开发有限责任公司项目总经理杨青认为，房地产公司从产品规划到产品自身，包括环境，甚至到后期的物业管理都在讲求品质，这是一种进步。除了品质以外，我们身处在中国的政治经济文化金融的中心，因此除了讲建筑品质，或者居住品质。以外，更要讲居住文化，因为北京有引领作用。
可以肯定，随着土地成本的增高，随着消费者的成熟，大盘开发商会逐渐走向阶段性开发，大盘所拥有的每一平方米的土地，都应将它价值最大化地挖掘。这样一来就要求政府不断适应随着城市功能进步过程当中的规划阶段性地变化；同时大盘逐渐走向精品化的道路。
追求城市公共利益的平衡
“北京市的大盘和小盘在发展过程当中，都要追求城市的公共利益怎样达到一个平衡”。北京工业大学建筑与城市规划学院规划系主任韩林飞着力倡导这一观点。名流集团总经理刘建生表示赞同，他认为，从政府角度或者从规划委的角度来讲，业内应当呼吁尽量不要做大盘。在纽约顶多看到两栋楼是一样的，那还是双子座，而绝不可能像在北京这样看到十栋楼都是一样的。当然这是在追求利益，开发商得益了，但是如果说要对一个城市负责任，对一个产业负责任就不应该这样。
在人民大学土地管理系主任叶剑平看来，目前北京的房地产像改革开放初期的时候，或者文革的时候百姓的着装一样没有个性。但是随着生活的提高，个性的东西都被倡导了。我们希望居住能够带来文化，而能够带来文化的居住一定是不同的。
因此他希望引入很多的快艇，使城市更加丰富多彩。政府就要提供配套公共设施，公共的空间、学校包括交通的体制，而不应该把它们完全放到市场上去，这些公共活动的地方如果能够整合在一块，不论对社会来说，还是资源节约来说，实际上都是非常好的。
因此摆在面前的是政府如何提高规划水平，无论从土地政策来看也好，还是从老百姓的需求来看也好，以一家企业来造城会越来越少，如何管理好众多房地产项目，用好的规划和管理去引导城市建设，就成了紧迫的问题。
奥林匹克置业副总经理陈顺预测，未来的格局是小盘求精，大盘求好。大盘承担的社会责任会更多一些，它要完成对整个地区的配套要求，学校、幼儿园、医院、包括商业等等一些其他方面的配套设施。所以大盘应该是求好、求全，才能体现出大盘对社会的贡献和责任。小盘应该做得更精一些。大盘跟小盘本身就其产品而言，就其人们追求居住环境而言，不是矛盾体。应该说在内在品质上都是一样的，尽可能在人性化等各方面追求好的品质，能够对社会和产品本身尽到责任。
看来，不管大盘还是小盘，表面上是规模的变化，实质上反映的是整个行业管理模式、制度模式、经营模式的质的飞跃态势，它将对从城市治理、城市机理的构成带来一些振动和改变。这些改变对一个城市和城市中的居民来说，看似不很明显，却是非常重大而深刻的事情。
