3.15 专家细说房产维权之道     当前，我国的购房者与开发商之间，可以说存在一种“斗争”式的博弈现象，因此使“维权”这个词，变成了当前房地产方面最红的名词。那么，是什么使业主们一个个从“良民”变成了“战士”，与开发商之间无休无止的进行着一场场的战斗？开发商的广告推广，开发商的项目策划，开发商的产品销售，这期间他们每一步都做得那么完美，让业主们无限憧憬着自己“未来的家园”。 可是走完这个阶段，霸王条约，定金纠纷，逾期交房，规划改变，产权证纠纷，房屋质量纠纷，物业纠纷……一系列的问题围绕着业主们，使他们成了房地产里名副其实的“冤大头”，同时，开发商还在不停地制造着一个个的骗局。房产行业中关于开发商、关于业主、关于斗争、关于抗衡永远都是热门话题，开发商有不得已的苦，业主更是有数不完的怨！当斗争总是在发生、当和平安宁的生活成为很多人的奢望时，我们应该怎样看待对我们家园的维权问题？ 在3·15消费者权益日，选取了部分房产投诉热点问题，邀请专家为购房者寻找“维权之道”。 热点一：购房定金“打水漂” 热点二：“货不对板”愁煞人 热点三：“偷梁换柱”中圈套     案例:少则数千、多则3 5万元的定金打了“水漂”，很多有购房经历者都有过这样的“心头之痛”。购房者张先生去年在江宁看了一处门面房，当时听了销售人员天花乱坠的描述，当下便付了2万元定金，签了认购协议书。但是事后他通过熟人到规划部门一打听，销售人员所说的周边配套情况与事实不符，因此决定终止购买。开发商以认购协议书中条款为依据，坚决不退还其定金     案例:邵先生购买了宁南板块某楼盘的一套景观房。从楼书上看，这套房的旁边就是小区中庭，绿化非常漂亮，邵先生为此每平方米多掏了1000元左右。等到2004年年底快交房时，邵先生突然发现中庭上竟然建起了一个规划中没有的物管监控中心，实在是大煞风景。而原来小区内规划了一条路直通规划中的玉兰路，业主沿着这条路到附近的农贸市场非常近，但是现在这条路已经“不翼而飞”     案例:宋某想购买该市一小区14号楼204室，看房时房产公司的销售人员称没带204的钥匙，让他看看隔壁一套，声称这两套一模一样。宋某看后很满意，交了15万元的房款。直到他拿到钥匙后，这才惊讶地发现，204室虽然与看过的房型相同，但客厅、厨房、地面都有长短不一的裂缝，而房产公司只同意维修。经过该市消协多次调解，最终房产公司退回15万元房款并承担银行利息。 专家点评 ：朱晓飞律师指出，如果购房者碰到张先生这种情况，可以先不表露退房的意愿，而是继续去签合同，但是在签合同的过程中可以提出书面的修改意见，比如要求将销售人员描绘的周边配套规划内容作为合同附件写进合同。如果双方因此争执不下，导致合同签不下来，那么定金退还就有希望了。因为最高人民法院的司法解释中有一条，“因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”。但是这种做法最好在律师的指导下进行，以便积累足够的证据。 专家点评 ：朱律师指出，从诉讼结果来看，因为虚假宣传而引起的房产纠纷，很少最后是由开发商承担责任的，这主要是因为双方的信息不对称，而且消费者对法律了解的程度不够，不知道怎样保护自己。建议购房者在签订合同时应当有预防意识，要求将广告宣传内容及销售人员的口头承诺写进合同，并明确开发商的违约赔偿责任。如果开发商不愿意签，那购房者就要好好考察一下开发商的资信度，尽量选择品牌开发商。 专家评点 ：这种情况应该说并不多见。宋某主要是过于相信销售人员，以致落入了“圈套”。专家建议，购房者在付款前应当实地多走几趟，深入了解所购房产的具体情况，并仔细考察楼盘周边的交通、配套设施等，不要轻信销售人员的描述和承诺。在签订合同时也应尽可能详细，明确出现问题之后开发商应当承担的责任。 热点四：房价上涨毁契约 热点五：质量问题不胜烦 热点六：逾期交房“没商量”     案例:2002年9月，一楼盘尚未开工，开发公司就和60位业主签订了该楼盘4－01幢的内部认购书。2004年4月初，该楼盘4－01幢、02幢、03幢同期封顶。同月14日，3幢房屋的预售许可证下发。但开发公司以“房价上涨”为由，拒绝与已签订认购书的01幢业主签正式的《商品房买卖契约》，并做好了赔偿定金的准备。与此同时，开发公司还给楼盘换了个名称，重新公开销售。     案例:2004年6月3日，无锡钱某购买了该市锡山区的一处商品房，在装修时发现室内地面有空鼓现象，即粉饰层与混凝土层有脱壳现象，大小共30余处。房产公司认为商品房结构无问题，只要将地面空鼓地方修补即可，不愿意赔偿。后经过消协调解，施工单位一次性补偿钱某3000元。     案例：宿迁市宿豫区赵某等160户消费者于03年6月前后向某开发公司购买了商品房，合同约定于当年9月18日交房，但开发商拖到2003年11月才开始陆续交房，有的甚至拖到2004年1月才交付。根据原合同约定，逾期交付要按房款的万分之五至万分之十赔偿违约金。但是当消费者按合同约定提出赔偿要求时，开发商却以建房时雨天多、停电等理由予以拒绝。 专家点评 楼盘在未拿到销售许可证之前是不允许认购的，但事实上还是有部分楼盘采取发售VIP卡甚至直接收取定金的方式进行内部认购，圈定客户。购房者要避免此类情况发生，最好在确定楼盘已取得销售许可证的基础上再交纳定金；其次，在签订认购协议之后，购房者应尽快签订正式合同，并及时到房产部门办理鉴证手续；此外，如果消费者一定要购买该房产的话，也可以考虑适当增加定金数额，这样开发商双倍返还定金的毁约成本就比较高，购房者的损失会小一点。 专家点评 ：根据最高人民法院的司法解释，因为房屋主体结构质量不合格而不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，以及因房屋质量问题严重影响正常居住使用的，购房者可以请求解除合同和赔偿损失，但事先必须做鉴定。至于其他质量问题，如在保修期内，开发商应承担修复责任；如果开发商拒绝修复或在合理期限内拖延修复的，购房者可以自行或者委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由开发商承担。 专家评点 ：如果开发商不是因为地震、水灾等法律规定的不可抗力原因而逾期交房的话，开发商应当按照合同约定向购房者支付相应的违约金，如拒绝支付，购房者可上诉至法院。出现逾期交房情况后，购房者如果想解除合同，可以向开发商发送催告函，如果开发商在催告后三个月（这个期限可以另行约定）内仍然没有交房的话，购房者就有权解除合同。需要提醒的是，催告之后，如约定天数到期开发商仍未交房，那么此后一年内购房者都有权解除合同，超过一年就不能再解除了。 百姓维权案例回顾    案例回顾：    从1998年至今，为了解决和邻居间的宅基地纠纷，王和先后5次将乡政府告到房山法院，5次的结果都是胜诉，但至今政府仍未解决问题。     案例回顾：     10月10日上午，世纪城的8名业主因氨气超标到海淀法院起诉北京金源鸿大房地产有限公司，要求退还房款并赔偿各项损失共计1500多万元。    案例回顾：     2004年11月6日上午十点半，罗马花园业主推荐业委会候选人的最后投票期限，在维权过程中发生了过激的行为，导致推荐业委会候选人的投票作废，    案例回顾：    海淀中海雅园物业的保安刘光辉在收取业主胡女士的管理费时，被打伤。中海雅园的109名保安在小区内张贴了一份集体签名的名为“还我公道”的公告。     编者点评：    《诉讼法》有明确规定，行政机关不得以同一的事实和理由作出与原具体行政行为基本相同的具体行政行为。违法者可追究主管人员的刑事责任。    编者点评：    金源鸿大公司对其所售房屋氨气超标负有过错，业主要求解除购房合同并退还房款有法可依，能依靠法律来保护自己的权益，是维权胜诉的必要条件！    编者点评：    近期，随着各小区的改组工作纷纷展开，业主不满选举程序的维权纠纷层出不穷。期望物业管理条例推行以后，这样的情况能够得到遏制    编者点评：     整个维权报道中，这样的事件还是很罕见的，真的是物业有物业的苦业主有业主的难啊！如果双方都能换位思考的话，很多纠纷是可以大事化无的！ 6次告状胜5次难解纠纷 政府为啥造诉讼怪圈 世纪城氨气超标引退房纠纷7业主索赔上千万  罗马花园改组业委会起冲突 中海雅园业主打伤保安 百名保安欲讨公道     案例回顾：     业主大会筹备组贴出《紧急公告》表示，此次选举的18个投票箱，有6个投票箱的200多张选票被人偷盗。这在业主中引起了极大不安。业主们纷纷猜测，谁偷走了选票？     案例回顾：     2003年8月，以银行按揭付款方式购房的王某等180多户业主，采取一种被其称为“自杀式”的维权行为。集体停付按揭，要求开发商兑现承诺，继续履行其合同义务。     案例回顾：     望京方舟苑小区数百业主，抗议开发商改变小区规划并“割让”小区土地建非配套公建设施，将开发商展出的两个沙盘砸坏。开发商方一直没有人出面。     案例回顾：     因房产纠纷，昨日，家住西安市莲湖区习武园2号院内的百岁老太太王世青未出家门，却被一群小伙打伤，老人居住的房子房门也被卸下。     编者点评：     维权事件中，成立业主委员会时，总会出现很多问题，真心期待在物业法规健全之后，这样的事件会逐步减少，还百姓一个公平的投票机会。     编者点评：     “执法必严，违法必究”可执法也要有依有据，大半夜创入居民家，真的能够正确执行所谓公事吗，扰了整个小区的居民，置法律的尊严和严肃于何地？     编者点评：     开发商为了自身的利益，擅自改动了整个小区的规划，本来就是违法，数百业主的愤怒可想而知，只是砸坏了沙盘是不是就能解决问题呢？     编者点评：     因邻里腾房发生纠纷，百岁老太被人打伤，其情可悯！看到画面上，老太手拿菜刀的样子，难道我们的心都不会颤抖吗？ 筹建业主大会生意外 200多张业主选票被偷走  180业主停付按揭 法警"执法"遭围堵  方舟苑数百业主抗议开发商改规划 怒砸沙盘  百岁老太因房产纠纷被殴打致伤 现场一片凄惨  “紫薇城市花园”追打上访业主全跟踪>>>>   房子就要被拍卖 漾日湾畔何时能入伙? 相关专题链接：物业管理何时零投诉？ 1.你居住的小区有维权事件吗？ a.有维权事件 b.不太清楚这种事情 c.没有维权事件 2.当您遇到开发商侵犯您的权利时，您会怎么办？ a.找开发商理论 b.不知道怎么办 c.找律师和开发商打官司 3.您对业主委员会怎么看？ a.没什么好感 b.挺好的，能为业主办事 c.不知道怎么说，因为接触不多 4.您对物业公司怎么看？ a.挺横的，是开发公司的人 b.一般，没什么特别的 c.挺好的，很多时候能为业主服务   本版策划编辑：吴建琴