杭州楼市热，是不争的事实；杭州炒房热，近阶段也是热门的话题。市长亲自发文表示要打击炒房“黄牛”；税务部门则打算对炒房征税；民间的舆论也对“黄牛”众说纷纭。那么，让人关注的是，究竟什么是“黄牛”？它产生的根源到底是什么？要根治“黄牛”是通过治标的方法还是治本的方法？在什么样的情况下，“黄牛”才会消失，才不会对正常的楼市造成干扰？我们特意在此抛砖引玉，希望对楼市，对有关决策部门有借鉴作用。

　　谁是黄牛

    对于什么样的人可界定为“黄牛”？是否所有和房产买卖有关的人都是“黄牛”呢？

    追根溯源，杭州最早的一批炒房者是温州、台州等外地客，也包括一部分一不小心成为“炒房大军”一员的杭州人。他们是1999年底以后，随着杭州实物分房制度的取消和金融政策的放开而产生的。这部分人当时购房的初衷很多是出于解决自己居住的需要。

    由于实物分房前的一轮抢购，不要说现房，即使是准现房都在这最后一轮的购房热潮中席卷一空。这直接造成了后续供应的突然缩量，这和当时需求的膨胀形成了杭州楼市第一次供需矛盾，也直接导致了房价的不断上涨。

    一方面是杭州房价开始不断往上涨，而另一方面随着开发商开发水平的不断提高，环境更优越、户型更合理、物业管理更到位的新型居住小区开始不断涌现，这批先期买房的购房者开始把原先的住房卖掉，再买进新房。在赚取了“炒房”的第一桶金后，他们发现做房地产投资比股票、债券等风险小，收益高。因此，有越来越多的人把眼光投向了房地产领域。

    2001年6月后，杭州房管局出台政策，期房不允许转让。如此一来，住宅往往要在两年以后，才可以出让，存在较大的市场风险，成本也相对较高。再加上当时房价已处于高位，一大批人开始退出杭州炒房市场，而剩余的那批人要么是坚定的房产投资者，看好杭州楼市未来；要么就是那些有关系有办法进行更名的投资客。

    到2002年，“炒号”开始泛滥。炒号子是怎样产生的呢？可以说，炒号子的产生既和开发商的“培育”有关，也和市场自身的饥渴有关。

    炒号的始作俑者要追溯到城西某楼盘。2000年底，该楼盘开始大张旗鼓地进行前期宣传。它是当时的大盘之一，当时开发商对此楼盘能卖什么样的价格，销售能否顺利也把握不准，因此早早地开始了形象推广。没想到的是，经过一段时间的宣传，再加上当时市场供需已严重不足，有购买意向的人非常多。于是开发商想出了“发号子”的招数：缴纳3万元的意向金，取得一个售房号，凭这个号子进行买房。这个办法好处多多，一来可获得“诚意客户”，了解真正需求人数，从而把握销售价格和节奏；二来又可获得一部分的资金。因此，这一发号手法开始被众多开发商借鉴应用。

    由于这两年市场房源紧张，号子也成了客户的抢手货，一个号子私底下的转让金从最初的500元到一两万元，有的楼盘竟有人叫价五六万元。而开发商为了自己尽早售完房子，回收资金，为炒号提供了便利：只需简单的手续即可完成转让。

    因此，房产投资客的产生是有一定市场背景的，其主要因素是看中市场的供应紧张，有利可图，而在其他投资渠道都不畅的前提下，一部分人把房子作为了投资增值的主要途径，再加上楼市年年涨，尝到了甜头也带动了一些本不具备投资能力的人“借钱”或大胆按揭、复按揭加盟楼市。因此，纯粹用“黄牛”一词来概括一切房产投资者，笔者认为有失偏颇。

    是否可以这么认为，那些具备长期投资能力的投资者，他们自负了楼市风险，投机性较小，并且出于浙人的“固定资产论”，把住房作为可以增值的一份家产。将他们也称为“黄牛”并不是很恰当。而将那些不具备长期投资能力，利用权力、关系之便及时脱手，短期炒作的投机者；或者本身资金实力不厚，靠多套按揭、多头按揭进行快进快出的投资客称做“黄牛”也许更为恰当。现在我们要声讨“黄牛”，是因为他们抢先占了我们有限的房源，诚如茅市长所言：“真正想要买房的却买不到房子，只能从所谓的黄牛手上加价买到”。

　　“黄牛”制造楼市紧张气氛

    客观地说，杭州房价上涨归根结底在供求关系，而并不能归结于“黄牛”。但要看到的是，“黄牛”的存在又加剧了供不应求的状态，使供需矛盾更突出。

    经济学家分析说，“黄牛”的存在既有“滤平”功效也会起到加剧波动的作用。当经济不活跃时，“黄牛”客观上会起到刺激、调节预期的滤平作用；但如果本来已相当活跃或已非常短缺的时候，“黄牛”则加剧了这种波动，不利于事物的健康发展。在当今的房产楼市下，房产黄牛无疑要归结于后者。

    以炒号的“黄牛”来说，他们与一般的购房投资者有着天壤之别。他们甚至可以不付出一分钱（即使要付出也是少量的一两万元，最多不超过5万元的定金，但由于在签购房合同时，如果不要，定金可以全数退回），因此，也不承担任何的风险。从某种意义上讲，这是一种“无本”生意。

    “黄牛”对杭州楼市的负面影响是比较大的。理由有以下几条：

    1.“黄牛”目的明确，是不会或很少自己购房的。
    大部分“黄牛”投机者以赚取号子费为目的，使一部分真正需要购买住房的购房者无房可买。

    2.“黄牛”往往无视正常的规律，导致房价不合理的上升。
    其实，在刚开盘的时候，开发商一般都是按照客观规律，定出开盘价格，这价格对当时的市场而言，是相对合理的。但投机者往往一个号子的转让费用高达2万元以上，甚至最近，看到网上一个11月份开盘的楼盘的号子转让费已经开出了9万元。这么高的转让费，无形中提高了开盘价格。以一套120平方米的楼盘为例，9万元的转让费，平摊到每平方米将提高750元的价格，这样的价格，应该让开发商都跌破眼镜。

    3.“黄牛”的存在，混淆了市场对需求的正常判断。
    投机者的存在，使开发商对销售情况和价格水平的预期大大提高，混淆开发商对楼市需求的正常判断。而投机者往往不是有效的需求者，他购买后，仍然是供应量，对楼盘今后的销售其实也造成一定的影响。
    概括地说，“黄牛”使楼市的需求量虚假放大，加剧楼市供不应求的状态，并在一定程度上抬高了价格。

　　杭州房源为何少

    其实这两年来，有关政府部门不时在强调，不能在开盘前进行预订，不得发号等等。但为什么在楼价已飞涨的今天，还有大量的投机者存在呢？为什么楼市会产生“黄牛”？所谓的“黄牛”，他们看中的是什么呢？

    浙大经济学院的一位教授是这样解释“黄牛”的：“黄牛”是市场中的投机者，其主要是利用某种物资短缺来获利，这种投机具有短期性。也就是说，短缺是造成“黄牛”可投机，可获利的关键原因。

    如果将其放到房产市场，其最终的原因仍要归结于市场的供求结构。杭州楼市供需矛盾的尖锐已不是一年两年，这直接导致了房价月月上升，年年飞速上涨，从而给这类投资客带来投机空间。而房价不断上升的趋势，并不是几个或是一群投资者所能控制的，是市场规律客观作用的结果。

    那么，市场上的房源为什么会少？

    一是“大杭州”战略发展使人口聚增，但土地供应还是“小杭州”情结，且放量比较小，不能满足市场所需。

    二是不少楼盘开发周期拉长。政府每年划出两三千亩地招标拍卖，但推出的地块是否能化为供应屋呢？非也。２００１年拍出的地块至今未开盘预售的大有人在，拍出的地块一期开盘了，二期时隔一年，三期发售更是遥遥无期，何能成为有效供应量？难怪政府也很委屈，地块拍出去了，为什么百姓还叫没房源呢！而开发商之所以拉长周期，是因为看中了房价的上涨空间，期待有更多获利。

    三是二手房以租代售，一些二次置业者买了新房舍不得卖旧房的心态也使房源有减无增。

　　根治“黄牛”：是堵还是疏

    对“黄牛”是堵还是疏？是治本还是治标？恐怕用开源节流的方式进行疏导更为合适。

    “黄牛”存在的根源还是供应不足引起的。试问：如果房价处于下跌趋势或供应量充足还有黄牛的生存余地吗？就像前几年杭州到上海的火车票非常紧张，“黄牛”可提高一倍价格出售，而现在，哪里还有“黄牛”的生存余地？

    因此，首先要“开源”。“开源”一是要扩大供应量，使房源不再稀缺，其投资价值也就有限。二是加强土地及项目开发同期管理。地块拍出去，政府不仅要管动工日期，还要管楼盘的交付日期，使拍出的地块在一定时期内成为真实的供应量，而非“潜在”供应。另外，加强租赁管理，加强征收房租税，迫使一部分以租养房的市民脱手旧房。此外，要进一步活跃二手房交易，简化上市环节，进一步增加市场的供应量。

    其次是“节流”。所谓“节流”，就是缩小需求，住房需求有多种，一是解决住房基本问题，二是改善居住条件的；三是投资需求。那么，在房源有限的前提下，只能保障前两者，缩小投资需求。

    投资需求如何缩小？笔者认为应该从以下三方面进行引导：

    一是每年公布出让招标地块位置与规模，让投资者感到潜在房源太多，自动退缩；二是建立购房信息库，对多套商品房的购买者提高按揭比例及利率，加大其购买成本；三是适度提高增值税，减少获利空间。三管齐下，方能用市场供求关系来解决“黄牛”现象，引导正常的住房消费。

    归根结底，要杜绝“黄牛”现象，一是靠市场自身的力量；二是需要政府加强宏观调控的力量。（章惠芳 张慧敏）