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“限外令”松绑 境外人士在华购房热情不再?
  新华网 ( 2015-09-14 17:42:02 ) 来源: 国际先驱导报
 

  业内分析人士指出,当前楼市处于供大于求格局,房价又处于高位,加上近期人民币贬值,楼市的投机空间相当小,因此国内资产对外资的吸引能力已经不大了

  《国际先驱导报》记者 郑钧天 有之炘 发自上海 不久后,你在购房时,或许将看到一些外国人的身影——近日,住建部、商务部等六部门联合发布《住建部等部门关于调整房地产市场外资准入和管理有关政策的通知》,明确规定,境外机构在境内设立的分支机构、代表机构和在境内工作、学习的境外个人可以购买符合实际需要的自用、自住商品房。
  这意味着中国楼市长达九年的“限外令”首次出现松动。

“限外令”已完成历史使命
  
公开资料显示,被业内称为“限外令”的境外机构、个人在境内购房限制政策最早是2006年7月出台的。当时人民币持续升值,中国房地产领域外商投资增长较快,“海外购房团”频频出手,大量外资通过投资房地产进入中国市场。当时的建设部等六部门联合发布《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》,明确规定“境外机构在境内设立的分支、代表机构和在境内工作、学习时间超过一年的境外个人,可以购买符合实际需要的自用、自住商品房,不得购买非自用、非自住商品房。在境内没有设立分支、代表机构的境外机构和在境内工作、学习时间一年以下的境外个人,不得购买商品房。”
  之后,“限外令”不断升级。2007年后,房地产被列为外商投资“限制”行业;2009年,中国出台了“向境外投资方出售国内资产征税”规定;2010年11月,国家外汇管理局出台规定,限定境外人士在中国境内只能购买一套房产。2012年,国家发改委也发出通知,对于提供给外籍人士的个人住房按揭贷款的外债需求,不予安排中长期外债额度。
  业内人士普遍认为,“限外令”是为了确保本地需求得到满足,而如今,“限外令”已完成其历史使命。虽然今年以来中国住房需求复苏明显,但楼市库存处于高位,大多数城市的房价水平几乎等同于甚至低于一年前,这为中央取消“限外令”创造了最佳窗口期。
  易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,很多外国人购房需求比较强烈,而且支付能力比较好,尤其在重点城市十分明显,所以放宽对此类群体的购房要求,吻合了目前市场需求。
  德国商业银行经济学家周浩的太太是一位澳大利亚人。与严跃进的观点类似,他表示,从他的太太和他接触到的老外来看,对于中国房地产市场的态度比较两极分化,其中一类就是非常喜欢投资中国楼市的。
  目前,尽管“限外令”刚松动不久,但已有外国人开始考虑在中国购置房屋了。
  在中国欧盟商会工作的洛瓦尼亚听说了这个政策后就表示,已在了解细则,“一直没有在中国买房,因为价格过高,而且限制较多。现在政策有所放开,我有兴趣了解下行情,如果价格合适,我会考虑在中国买房。”

“我还是很犹豫要不要在中国买房”
  
不过,虽然“限外令”的松动提升了一些在华外国人的购房意愿,但专家认为,整体影响有限。因为对于住房限购的北上广深、三亚等城市,境外人士购房依然需要符合当地政策的规定。以上海为例,目前的限购政策规定,非上海户籍家庭,只能购买一套住房,且必须缴纳满2年个人所得税或社会保险。即使新政出台,境外人士仍不属于上海户籍,因此其在上海购房的限制并无变化。
  同时,瑞麦地产上海区总经理杨诚认为,“外国人的观念中没有必须要买房的习惯,而且中国的房价已经较高,所以对于外国人而言,中国楼市的投资价值不高了。这次放开可能对于有刚需的外籍人士有利好。但整体而言能够吸引多少人,估计影响较为有限。”
  在上海居住多年的土耳其担保银行上海代表处首席代表诺扬·罗拿认为,“和其他地方相比,中国房地产的价格太贵了,而且配套设施也较为欠缺,花的钱得不到应该得到的环境和服务。中国的房地产市场是有泡沫的,我在上海那么多年,都是选择租房。我认为这个政策对于外籍华人而言可能比较有吸引力。”
  柯马中国总裁斯蒂芬·赛克在上海生活多年,但至今还未买房。“这次放开政策引起很多人的关注,但是我还是很犹豫要不要在中国买房。如今中国的市场波动相当大,市场前景不太明朗,尤其是对于外国人而言很难判断。事实上,此次放开不仅包括了个人,对于境外机构在境内设立的分支的放开可能意义更大。”

对楼市影响微乎其微
  分析人士认为,尽管“限外令”的松动意在吸引外资投入房地产领域,但其对中国房地产市场的影响依然较小。
  本报记者调查发现,当前外资购买房产的比重并不大。以在外籍人士集中的上海和广州为例,中原地产数据显示,上海外籍人士购买商品房的比例仅有2%,而广州的比例亦不到10%。而三、四线城市国际化程度远比上海低,所以外籍人士购房比重更低,难以对楼市造成冲击。
  上海中原地产研究咨询部高级经理卢文曦表示,虽然取消“限外令”,但不会给楼市带来更多的需求,从而改变供需格局。当前楼市处于供大于求格局,房价又处于高位,加上近期人民币贬值,楼市的投机空间相当小。因此国内资产对外资的吸引能力已经不大了;其次,二线以下城市价格成长缓慢,不少三、四线城市房价还在下跌,难以吸引投资资金;而一线城市还处于限购的约束中,外籍人士相当于非沪籍人口,只能买一套房,也没有投资机会。
  不过,即便如此,政策还是会在一定程度上推动后市预期向好。
  同策咨询研究部总监张宏伟表示,杭州、南京、成都、重庆、天津、大连、青岛、珠海、沈阳等城市外籍人口相对多,限购政策本身就已取消、且价格处于上涨区间,所以这些城市的境外机构、人士购房需求会出现一定释放。

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