首页 时政 国际 港澳 台湾 财经 法治 社会 纪检 体育 科技 军事 文娱 图片 视频 论坛 博客 微博
新华网 > > 正文

在日置业哪些风险不得不防

2015年04月03日 07:37:54 来源: 经济参考报

  近年来,随着国内富裕阶层不断扩大,不少中国人到日本购置不动产,日本甚至出现了专门给中国业主服务的税务师事务所。但是,盲目到日本购置不动产存在很多风险,必须警惕其中的“陷阱”。

  日本房产吸引力何在

  日元不断贬值,加之日本空气好、环境好,房屋质量高,且都是精装修后以实际使用面积出售,吸引不少中国人到日本购房。在日华人邓女士指出,最近中国人在日本购买土地和房产的消息不断被当地媒体报道,主要是因在日本买房后,地是自己的,而且只要不卖,还可以留给子孙。房价便宜也是一个重要因素。即使是东京,与中国大城市相比,也让人觉得比较划算。例如记者驻地的惠比寿地区,属于东京一等地,分社对面一座3层小楼,带地皮只要7680万日元(100日元约合5.144元人民币)。在北京市中心,5000万日元以下的一居室都很难找到。在东京都,中国人也大量购买1亿日元以上的高级公寓和一间一套的公寓等。在东京附近的横滨,使用面积70多平方米的二居室二手房甚至1000多万日元就能买到。全日本中国人博士协会事务局局长李睿栋介绍说,在日本农村地区,有的二层小楼甚至只需100多万日元。

  北海道因电影《非诚勿扰》在中国的认知度急剧提升,由于不动产比东京便宜,也有很多中国人用现金购买。如北海道千岁市开发的、面向中国人的独门独院的小区,售价2000万日元,未完工就销售一空。

  目前,虽有部分华人拥有永住权身份,往来日本方便,购买房产是为了自用,但多数华人购买房产还是用于投资,或者希望保值。

  各种税费随之而来

  在日本,购买不动产时会发生各种费用,获得不动产后也一直有各种费用伴随,这跟购买后就一劳永逸的中国房产不一样。

  据由华侨创办的中国通讯社社长姜德春介绍,对土地、房屋等固定资产,不仅在取得时要交税,占有使用期间和出售转让时也要缴纳税金。简单归纳起来:(1)取得(购入)固定资产时,要根据固定资产的交易价格,一次性缴纳4%的称为“固定资产取得税”的交易税(自用住房较低,为3%);(2)取得后要到政府部门登记备案,此时要缴纳登记税(一次性);(3)固定资产进行交易时,还要缴纳印花税(一次性);(4)遗产税和赠予税,对配偶和子女有些照顾、但总体税率较高,最高达到55%(一次性);(5)固定资产税(年税),为市值的1.4%;(6)所得税与居民税,当出让固定资产时,如果保有期间超过一定年限的(在日本是5年),所得税率就低,而不满5年就出手的,税率就高。在日本,不满5年的,所得税和居民税分别为30%和9%,超过5年的,则为15%和5%。此外,有的市町村还要征收城市计划税,为固定资产市值的0.3%;与固定资产税不同,城市计划税不针对正在偿还的资产。

  邓女士指出,日本对于个人购买居住的房产也给予不少优惠,比如说,贷了款就可以减少一定的税金,所以不少日本人就用30年的贷款买房,如果还养一个家的话,几乎不用上税。但这些优惠主要针对日本国民,对外国人来说,不容易取得贷款,更谈不上减税。

  在购房后的各种税费中,不动产税是大头。在日本,房产与土地都要缴纳“固定资产税”,每年都会征收。根据地区的不同,税率有很大差异,高级住宅区和东京都中心地区,比如惠比寿和白金台等地,由于土地非常昂贵,收入不高就无法纳税,因此也有失业者不得不出售不动产的情况。

  保值增值并非易事

  在日本买房保值或倒房赚钱,实际上很难实现。首先,日本房屋的折旧率非常高,日本独门独院的小楼一般都是木质结构,20年以后价值就相当于零。如果是公寓楼,折旧率慢一些,但一般10年也要进行一次大修,大修的钱就来自业主平时缴纳的修缮费。如果达到50年,一般业主会协商后决定重建。因此,如果想通过买房保值,资产价值不升反降。

  由于各种税费,买房出租利润也不乐观。日本不动产的维修费也相当可观,如果是楼房,管理费也不低。“通常看到某不动产有10%的利润,其实扣除管理费、维修费,加上空室率,加上税金,还有一些地段房型等因素,甚至还有可能成为包袱。”邓女士说。

  姜德春谈到了自己目睹的一件事:一个旅美台胞老人,花了4500万日元在日本购得一处房产,目的是想保值增值,但由于对日本的认识过于肤浅,认为日本什么都好,根本不了解日本社会的实际状况,结果房子租出去五六年,前后倒赔了400多万日元。尤其是对最后一位房客,按其在美、台的经验行事,与房客打了两场官司,结果都输得一塌糊涂,赔了诉讼费,还倒贴了100万日元的搬家费。

  因此,如果只靠看书面材料和照片就投资日本房地产的话,往往会拿钱打水漂。此外,购买房地产时还必须仔细调查该建筑物是否合法。例如2005年11月17日,国土交通省宣布千叶县姊齿建筑设计事务所的一级建筑师姊齿秀次伪造了关于建筑的抗震性数据。姊齿秀次造假是为了获得能设计省成本建筑的名誉以获得更多订单。问题曝光后,他设计的楼盘都被拆除。如果购买这样的不动产,最终可能遭受重大损失。

  此外,不动产所在地的土壤是否混有污染物质也必须注意,不然将来无法卖出。购买不动产后出租,交给哪家不动产公司管理也非常重要,不同的公司空房率会有很大出入,必须要挑选优良的不动产公司来管理。

  日本地震高发,不动产面临地震损毁威胁,即使加入火灾保险,如果不同时加入地震保险,地震、海啸、火山喷发带来的损失就不会赔偿。加入地震保险,也有一个赔偿上限的问题,例如建筑物全损上限是5000万日元,家产全损上限是1000万日元。此外,如果建筑物还残留着一部分,就难以被定为“全损”,但是实际上已经无利用价值,还是要拆掉重建。

  如果是独门独户小院还好,如果公寓楼在地震中出现毁损,需要大修,但同一栋楼中有人的房子没出现问题,就不愿意出钱大修,这就会导致扯皮。这些都是不得不考虑的风险。

[责任编辑: 杨晓波 ]
新华炫闻客户端下载
010030090900000000000000011100001276531591