融创7.3万/平米楼面价拿下东三环绝版地块 楼王或卖30万/平米
孙宏斌首揭农展馆地块规划
近日，随着顺义天竺22号地的复出，以及亦庄新城地块的挂牌，再一次把土地拉回到舆论的风口浪尖。这不禁让人们想起中粮地产年中拿下的单价超过4万元/平方米的孙河地块、融创中国以超过7万元的楼面价拿下的农展馆地块，如此看来，北京土地市场“面粉贵过面包”的现象已经从个案演变成普遍现象。
土地价格虽然不菲，但房企们的争抢依然激烈。可见，开发商对未来楼市的高端市场信心满满。日前，融创中国董事局主席孙宏斌拿地后首次出现在公众视野中。他表示，融创将尽自己一切所能将农展馆地块打造成为北京乃至全国最好的高端精品，楼王产品每平米卖到30万元也不是没有可能。
但在笔者看来，市场存在着巨大的不确定性，高价地日后究竟能为房企带来高利润还是会成为大累赘，还都是未知数。
“新贵”进展
农展馆地块楼王
或卖30万元/平米
8月中旬，融创葛洲坝联合体以超过2万元/平米的楼面价拿下亦庄新城两块地，与亦庄在售新盘价格仅1万元的差距。如此高的楼面价顿时引起业内一片哗然，然而，这仅仅是开始。9月4日，东三环绝版土地农展馆地块又被融创中国以7.3万元/平米的楼面价纳入囊中。然而融创中国创造的高价地并没有因此终结，时隔不久，融创中国又以100多亿元的总价拿下天津南开区的天拖地块。至此，孙宏斌和他的融创彻底成为地产界的八卦焦点。
10月18日，因为苏州桃花源项目即将开盘，让融创中国以及其董事局主席孙宏斌首次的出现在公众视野。面对各种猜想，孙宏斌也并不扭捏，他透露，此次融创不再寻求合作而是独立完成开发该地块。虽然最终的产品还没有最后定稿，但可以肯定的是售价绝对不菲。
“我们临湖的要卖到30万元/平米。”孙宏斌语不惊人死不休，他解释，该地块紧邻农展馆，而农展馆自身还有大片的绿地和一个后湖，这些共建形成了一个天然的绿肺，融创的地块就可以利用这些资源。而该地块紧邻后湖的位置将会建两栋独立别墅。而对于其他类型的房子或将卖到15万元/平米。
由于日前住建委对于预售楼盘政策的变化，所建筑的高层普通住宅要盖到一半时才具备申请预售证的条件，而8层住宅最低也要盖到7层。所以孙宏斌也表示，农展馆地块的部分楼层高度正好卡在了七八层。所以干脆等到现房时才进行销售，其或者是在等待一个最佳的时机，买到一个最期望的价格。
亦庄地块明年开售 将建法式合院
农展馆地块上市要略等些时日，但是亦庄地块却秉持融创快速开发的风格，将在明年成房销售。其中，限价房部分将于明年五六月率先上市销售。对于建筑风格，孙宏斌准备参考绿城在苏州的御园项目。而记者也在御园看到，这是一种比较有创意的“合院”形态，外立面全部采用石材，建筑为法式风格，每家每户都有一个类似于四合院一样的石材砌成的院子，这个院子将被三面的两层住宅包围起来，形成完整的一户。
“这样的合院在北京是没有的，在亦庄更是独树一帜”，孙宏斌对本报记者解释，由于合院的设计是属于绿城的，所以此次与葛洲坝拿下的地块采用绿城的设计将付给设计院一笔费用。
除此之外，孙宏斌还表示，法式合院的建筑成本比较高，每平米将在1.5万元左右。而苏州御园的拿地价格与亦庄差不多，目前所有成本加起来是6万元/平米。孙宏斌认为，亦庄地块成房后销售价或将达到10万元/平米。
据记者了解，其周边的别墅项目中信府即将开售的价格是4万元/平米—5万元/平米。而位置相对往东的别墅项目远洋天著售价也在5万元/平米左右。而一年之后，融创亦庄的项目想要卖到10万元/平米，看来其必须在产品品质上下工夫。
“新贵”的幕后 融创对价值的评判标准
农展馆地块最高要卖到30万元/平米，而亦庄地块要卖到10万元/平米。这样的价格几乎让当时在场的每一个人感到意外。尽管孙宏斌表示要尽融创一切的可能性并尽最大的努力打造精品，对得起地块的价值，但是也依旧无法打消业内对这样的售价在将来能否被市场认可的顾虑。
然而，孙宏斌总是有自己的价值判断。在他看来，农展馆地块是“8.31”土地大限后出来的唯一可以建低密度住宅的地块，而近十年内，也只有香河园地块公开出让。未来十年，同样好的位置再没有土地出让的可能，所以该地块确实绝版并且价值理应如此。目前，该地块周边新盘并不多，也合生霄云路8号以及燕莎桥内的昆仑公寓，他表示，这两个项目是其制定价格的重要参考，而眼下昆仑公寓的二手房都卖到了20万元/平米。
好的地段加上好的房子，孙宏斌自信农展馆地块将来并不愁卖。孙宏斌的自信或许有理由，但也有很多高价地并非如此一帆风顺。
前车之鉴
开始风光无限 后来命运多舛
任何的高价地诞生时，都带着万众瞩目的光环，但是也并不是所有的高价地日后都能成为王子与公主。一个房企的资金，其对地块的规划以及制造产品的能力等方方面面都影响着高价地的成长。最为典型的是北京顺义天竺22号地，2009年11月20日，经过190余轮的激烈竞争，大龙地产以50.5亿元的价格拿下该幅地块。最终成交的楼面地价超过3万元/平方米，天竺22号地成为北京历史上起始单价、总价、成交单价的“三料地王”。然而时隔一年，地王的制造者大龙地产就因拖欠土地出让金被迫交回该地块。
同样，2009年绿城在苏州以36亿元的高价拿下金鸡湖与独墅湖中间岛型地块之时，该地块也因位置绝佳，自然条件极其优越普遍被业内看好。但2009年拿地后绿城债务危机等各种原因也被搁置了多年没有进行开发，该地块甚至成为小区菜市场以及被周边的居民拿来种菜而陷入“地王菜地门”。孙宏斌透漏，当他与绿城合作该项目时，该地块的尾款甚至还没有付清。
但是相比顺义地王的悲惨前世，绿城在苏州的地块已经“满血复活”。记者近日获悉，其已经将该地块打造为一个中国式建筑的合院并即将上市销售，由于其产品定位得当，设计、建筑精心，还未开盘内部认购金额已经达到七个亿，其中一位来自于北京的神秘买家买下三栋，而这些合院价值在两千万到两个亿不等。
虽然绿城的苏州地王最终实现了“华丽转身”，但是眼下北京鳞次栉比的高价地还是不禁让人担忧。中粮地产在孙河拿下楼面价将近5万元/平米的地块让已经入驻此地的龙湖等房企松了一口气，另有业内分析人士指出，中粮地产该地王价格已经逼近龙湖一期产品售价，尽管孙河区域未来房价突破10万的局面已经可以预见，但是“产品定位的打造以及项目的入市时间将成为关键，而这些都对中粮在高端产品线上的操控能力提出了更大的挑战”。
而对于在下半年耗费百亿元拿下重庆、上海、广州三块地王的万科，也采取了谨慎的联合拿地方式，对此，万科集团副总裁郁亮的解释是“合作对万科意味着有更大的空间”。
“新贵”未来高价地 房企与市场的对赌
除了好地段、好房子这两个基本因素之外，高价地还必须面临着来自于政策的风险以及不可预知的经济环境。就像2007年北京乃至全国的楼市都进入疯癫状态之时，金融危机的到来让所有的房企为之绝望，尤其是万科率先降价更是加剧了开发商对市场的恐惧。
今年下半年银行贷款已经明显缩紧，而政府对房价调控的决心依旧坚定，明年市场政策如何实行还被广大房企所期待。而孙宏斌其实在跟自己的判断打赌，他认为，政策已经明朗，低端市场由政府保障，中端继续限价限购，而对于其所从事的高端精品，政策是放开的。即便出台房产税，也不会对他所定位的市场有太大的影响。
摩根大通亚太区董事总经理、中国投资银行部业务主席龚方雄也认为三中全会之后，中国房地产调控思路会改变，将更注重供求增长和产业平稳的调控方向，淡化对需求的抑制。（记者 张媛）
