楼市产业链116处可滋生腐败

    房价为何居高不下？房地产行业中随处存在的寻租或许是原因之一。有统计显示，房地产行业中，可能出现寻租的环节高达116处。

    昨日，兰德咨询总裁宋延庆接受《国际金融报》记者采访时表示，他们为一家资产规模达500亿元的大型房地产公司提供咨询服务的时候，受董事会下的审计委员会委托，对房地产开发过程进行全面梳理研究，得出结论是，共有116个可能寻租点。

    116处寻租点

    宋延庆说，“为了彻底梳理房地产行业中的寻租现象，我们按照三级市场进行分析，一级土地开发、二级房产开发、三级经营使用。大多数企业往往将此理解为房地产全价值链。如果继续细分环节，房地产全价值链最多可以分到120—130个具体环节，其中可以明确的就有116个寻租点，基本占了房地产全产业链的95%。”

    宋延庆分析，房地产行业涉及的环节较多，寻租者主体也甚广。除各级政府、建设、规划、房屋管理、土地管理、审计税务等部门外，房地产领域的寻租者还包括银行、房地产开发企业内部，甚至还包括个体经营承包者、居民户等。

    “以第二级房地产开发为例，从项目获取，跑各种批文，产品策划与规划、采购招标、营销、工程建设等，每个环节都存在寻租的空间。”宋延庆介绍，这些寻租既有来自外部政府管理机构，也有出自企业内部员工。比如从销售环节看，保险公司以及按揭银行为了争抢业务，都会暗地向企业负责人和经办人支付好处；而广告公司、营销策划公司，甚至最近几年因为限购，各种灰色的办证、倒房号的人都会给企业员工高额回扣或者好处，这在房地产行业已经是心照不宣的秘密。

    宋延庆介绍，早在2006年就已开始关注房地产行业的寻租现象。当时该企业聘有一位曾在省高检工作几十年的退休官员作顾问，他们联手调查出房地产开发链条上的87个企业内部腐败点，并形成了反腐风控手册。

    权力者寻租更甚

    房地产相关权力部门以及官员的寻租现象更是早已受到各方诟病。北京科技大学管理学院教授，国务院国资委宏观经济研究部前部长赵晓表示，权力寻租的手段也多种多样，有合法手段如企业通过谈判、游说向政府争取优惠待遇，利用特殊政策维护自身的垄断地位等，也有非法手段如行贿受贿、滥用职权等，还有介于合法、非法之间的灰色寻租手段如“乱收费”、集体寻租等。

    赵晓介绍，最近几年中国纳税500强企业中，前300强中的房地产企业简直是凤毛麟角。然而国家税务总局曾经对7省市做过一次调查发现，在各种涉税问题中，房地产的问题占了90%。另外，南京市也曾对纳税额较大的88家房地产企业进行过一次税收专项检查，竟然发现87家有偷漏税问题，涉税金额高达5031.66万元。

    赵晓认为，偷漏税现象如此严重，与房地产商和官员们的寻租、设租活动是分不开的。

    土地供应领域是寻租现象的重灾区。赵晓认为，国家垄断土地一级市场；土地供应存在多种供应方式并存和多渠道、无序供应的现象。正是土地的非市场化环境使得土地成为房地产寻租的重灾区。目前，房地产业已成为官员纷纷落马的黑色领域。据不完全统计，近年来，因以权谋私、贪污受贿受到审查的领导干部中，约有占1／3涉及土地批租问题。

    延展阅读

    “一期都卖完了，价格从原先的八九千元/平方米，涨到一万多了，现在二三期已开始销售，情况非常不错。”面对《国际金融报》记者的许多疑惑，世茂的售楼人员指着一幢幢当地最高建筑，兴奋地说，有60%以上的客户都来自福州，其他的客户主要来自闽侯当地。

    这是世茂集团在福建闽侯开发的上游墅项目，是一个超级大盘，达700多亩，由于地理位置等一系列原因，当初并不被业界看好。

    猛拿地

    这只不过是世茂在福建地区的一个成功案例，在福建，世茂还创造了一个新的房地产行业的销售奇迹：在福建泉州，世茂晋江世茂御龙湾项目2012销售超过40亿元，一个县级市的项目销售可以排在2012年全国楼盘销售额的前10名。

    或许正是这样一个个“成功”案例，促使世茂在许多企业面对“国五条”调控的大背景下，拿地更加谨慎小心的时候，却信心十足，开动马力大肆拿地。4月19日，世茂宣布，其以20多亿元的价格，拍到世茂集团董事局主席许荣茂家乡——福建石狮的两个项目土地，建筑面积约60万平方米。

    除了在福建大肆拿地，2013年，世茂最大的布局在长三角。据《国际金融报》记者了解，今年以来，世茂在杭州获得两个位置优越地块；在宁波获得两个地块；在苏州花费30多亿元获得的两个块地。

    与世茂的积极拿地相比，随着新“国五条”出台，其他一些开发商拿地策略趋紧，3月份以来，万科、远洋地产、华润置地、保利地产、金地集团、融创等标杆房企的总拿地数量出现大幅下滑。有数据显示，3月11日至3月17日这一周，20个主要城市土地市场供应量虽然有所增加，但成交量却出现减少。

    适应调控新政

    “信心来自对房地产调控常态化的理解和积极应对。”世茂董事局副主席许世坛表示，区域布局将基于对城镇化的理解，深耕核心区域兼顾平衡布局。许世坛透露，今年世茂的销售目标是550亿元，今年第一季度，世茂销售业绩达137亿元，完成全年指标的25%。第一季度是房地产销售的淡季，这意味着，如果按此趋势，世茂将提前完成销售目标。

    “今后国家对房地产的调控将会是常态化，这是房地产发展的趋势，房地产开发企业要生存发展，就必须适应新的形势，不断创新。”世茂集团副总裁、营销公司总经理蔡雪梅表示，过去“量价齐升”的房地产黄金时代已经转入白银时代，世茂集团早已做好调控常态化的准备，目前需要适当扩大刚需产品的供应。

    大量的拿地是否会造成资金压力?

    “2012年，世茂短期债1年只有120亿元。但我们的销售回款非常好，通过银行发行长债还短债，现金持有180亿元，远高于债务数量。我们的负债率在去年也降到了55.9%，在一个相对安全和较低的水平。发债获得的资金，大部分将用来开发新的项目。”许世坛表示，世茂会严格把负债率控制在60%以下。

    “目前房地产企业的开发速度一定要快，我们希望每年能够实现百分之四五十的增长。”许世坛表示，世茂会用持续的增长来证明给市场看，其战略和发展是持续性的。为此，风险控制非常重要。

    蔡雪梅透露，世茂战略集中在几个区域，核心是长三角，福建将形成一个战略核心板块，同时补强环渤海、珠三角区域。珠三角区域非常有潜力，会积极关注。另外，世茂还将继续强化环渤海区域，中部区域也是稳扎稳打的区域。

    许世坛坦诚，“房地产不可能永远有一个很高的利润率，这样持续的高利润率，不是合理的，也是不健康的。2012年，世茂利润率有所降低，这跟世茂的定位有紧密联系。以前世茂多做豪宅，新的世茂更加贴近市场，产品中刚需、刚改型产品比例高达76%。2012年世茂的毛利是在33.5%，今年，世茂有信心回升到35%-36%。我不希望高过这个比例。”

    许世坛表示，虽然城镇化是一个不错的机会，但企业不能盲目投资，关键要判断城市的经济、人口、产业支撑是否充足。（卢元强）