拆迁按市价补偿成开发商涨价理由 专家称地价将普涨10%

    6月15日本报报道一拆迁事件，引起拆迁标准争论。

    6月17日本市出台政策，拆迁一律按市价补偿，引发房价上涨担忧。

    从 6月15日起，北京市在拆迁过程中将参照同地段的市场价进行补偿。北京市房地产估价师和土地估价协会会长高千里表示，按照新办法补偿后，北京地区土地价格将提高10%，一些热点地区地价甚至会提高20%。拿地价格提高后，开发商肯定会把提高的成本用房价来消化。业内人士表示，开发商们很有可能停止销售现有的房源，等待房市上扬后多赚利润。这样就会出现开发商集体捂盘不售的现象。

    对此，北京市住建委市场部相关负责人昨天表示，根据他们的跟踪和监测，北京一些楼盘确实已经出现捂盘迹象。

　　开发商曝捂盘内幕

    “ 很多开发商都曾通过捂盘尝到过甜头”，一位曾在某国企房地产开发公司担任销售经理和项目经理的业内人士向记者透露，2003年8月31日以前，开发商获得土地的方式都是通过协议拿地，土地入市不经过招、拍、挂，因此土地成本往往都很低，所以那时的房价难见过万的楼盘。

    2000年，他曾作为项目经理，全程参与了上地地区的一处楼盘开发。当时他们在这块土地上开发了两栋楼盘，建成后加上地价在内的综合成本为4300元/平方米，而最后的出售价格为5500元/平方米。但是由于办理手续出现了一些问题，导致其中一个楼盘被拖到2007年才开始出售，但就是这一个意外，让他们赶上了北京房价最高的一个时期，他们的楼盘“不得不”卖到9800元/平方米，每平方米他们赚取的利润为5500元，比成本价翻了一番还多。

    “ 这其中的利润可想而知。”这位业内人士说，2003年8月31日后，北京土地出售开始实行招、拍、挂政策，而当时房市开始出现火爆景象，增加了开发商拿地的冲动，使得土地市场曾一度出现一地难求的局面，这导致土地价格开始一路飞涨。此时，一些通过协议拿地开发的商品房，开始减少销售，甚至捂盘停止销售。“ 一两年后，原本每平方米6000元的房子，就能卖到每平方米8000元—9000元，甚至上万元。”他说，在这样的巨大利润驱使下，开发商怎么会不捂盘待涨呢？

    这位业内人士说，开发商们最喜欢听到的就是土地价格上涨，因为他们认为这是“最拿得出手”的涨价理由。在今年前五个月的楼市震荡上扬后，很多开发商目前解决了资金链问题，这给捂盘惜售奠定了基础，

    “接下来开发商们很可能在拆迁按照市场价格补偿的背景下，制造房价的大幅上涨。”

　　地价将普涨10%

    对于这位业内人士的担心，北京市房地产估价师和土地估价协会会长高千里认为，通过新的拆迁补偿办法，北京的土地价格肯定会普涨10%，有些热点区域的地价甚至会涨20%。但是，高千里认为，地价上涨的最主要因素还是北京的市政设施越来越好。他说，原来较远的地区，可能即将通地铁，这块土地的价值就自然上升，在拆迁补偿时，地价就肯定比原来高。

    高千里说，北京地价的上涨与推出拆迁补偿按市场价格的办法并没有直接关系。甚至这个办法在推出时间上有些迟缓，原因是原来实行的拆迁补偿办法，已经远远脱离实际，不仅不能满足拆迁户的基本需要，更容易造成拆迁市场的混乱。

    据高千里介绍，此前北京按照区位的不同，将全市划分为10个范围，在同一个范围内的拆迁补偿价格相同。而这个价格则是根据2002年北京土地基准价确定的。所以，在今天看来，不仅补偿的价格脱离现实，区位的划分也越来越不合理。他举例说，去年举办奥运会的奥运村地区，位于北五环附近，此前被划分在五类地区，补偿价格与一、二类地区相差上千元，但奥运会过后，这里已经成为炙手可热的地区，如果依然被视为五类区域就非常不合理。因此，按照被拆迁地区周边商品房价格确定补偿的基准价格就非常科学，体现了拆一房还一房的原则。

    “我认为这次地价的微动不会给房市带来根本性上扬。”高千里说，地价和房价确实存在连带关系，但是土地的升值取决于区域的品质，而绝非拆迁单方面的影响。他表示相信，随着地铁、公路的建设以及公交、学校、医院的配套完善，北京的地价还存在上涨的空间。但他认为，开发商以此次新的拆迁政策为借口通过各种手段推高房价的做法并不智慧，因为目前北京房市刚刚从2008年的低迷中走出来，这时候捂盘不售错过时机，今后即便地价上涨，房市却再现低迷，他们的房子恐怕就更难出手了。

    北京金隅嘉业房地产开发有限公司副总经理王新光基本表达了同样的观点，他说，此前拆迁虽然没有按市场价格补偿，但很多时候，拆迁补偿并不比现在低，甚至有些地区的拆迁补偿还要远远高于市场价。按市场价格补偿拆迁户后，土地成本的变化不会太大，房价怎么会激烈上扬呢？他说，房价的上涨主要还是受经济环境的影响，以及购房人的预期。所以，他们不会捂盘不售的。