开发商喊冤:地价过高推高了开发成本
专家呼吁:让地价降到适当价位
近期有关国家统计局对40个重点城市商品住宅开发费用进行专项调查的消息,触动了很多人的敏感神经。调查范围和对象包括北京、上海、广州、杭州、无锡在内的40个重点城市中部分房地产开发企业及其2008年1月到2009年4月有销售活动的商品住宅楼盘项目。
目前房地产开发成本在国内几乎是个谜题,公众普遍认为房地产是暴利行业,房地产价格虚高得厉害,开发商们从房地产开发中攫取了超常的暴利。然而很多开发商认为现在土地成本过高,房地产开发利润并不丰厚。万通地产董事局主席冯仑说,房地产开发商的平均资产收益率不到5%；北京华远房地产股份有限公司董事长任志强说过去几年平均的行业利润率大概只有8%。
记者采访了上海某热销大型楼盘的开发商,这个楼盘项目均价为每平方米18000元。“别看我们的报价高,其实赚得并不多。”开发商表示,该楼盘建安成本每平方米要4800元,而土地成本在各项成本中占很大比例。
这位开发商说,开发商每赚1元钱,4毛多是自己的,5毛多都作为土地出让金和税收归于政府。
当然,这种说法并不能得到大多数公众的认可。从沪深两市40多家房地产上市公司的年报来看,在经济不景气的2008年,房地产公司平均净利润率仍然高达20%,最高达61.64%。
长期调研楼市的上海市政协人资环建委员会专职副主任孙钟炬表示,要让房地产业回归理性,就需要降低房产开发的成本。上海市政协最近在一份建议案中提出,要改变土地“招拍挂”中“出价高者中标”的简单办法,而采用规划、设计、环保、配套、房价等综合指标体系评估方式,使土地出让金降到适当价位。
“地王”频现可能推高房价
近几个月里,全国各地土地市场明显出现回暖迹象,溢价出让频频出现。如杭州诞生了楼面地价高达4.6万元/平方米的新“地王”；北京广渠门外10号地块10.22亿元的成交价比底价高出了3.5倍；广州珠江新城最后一幅住宅用地楼面地价高达15324元/平方米等等。
与此同时,国家发改委、国家统计局对全国70个大中城市房屋销售情况的最新监测显示,新建住房销售价格5月环比上涨了0.6%。比较3月环比0.2%的涨幅及4月环比0.4%的涨幅,涨幅逐月扩大0.2个百分点。
“地王”频现,房价也是水涨船高,很多人不得不担忧,“地王”频现将导致楼市再次掀起一轮涨价潮。
房企资金大量流入地市
对于开发商频频拿地,业界普遍认为是三大原因造成的:一是目前市场资金充裕；二是对房地产的未来有信心；三是开发商发展运营的需要,土地用完了就要增加新的储备。国家统计局前日发布的数据也显示,5月份国房景气指数为95.94。其中房地产开发投资、本年资金来源、房屋施工面积分类指数均比上月有不同程度的提高,土地开发面积、商品房空置面积分类指数有所回落。
在这样的背景下,连此前对拿地一向谨慎的万科,态度也出现了转变。2009年以来,地产市场经历了“绝地反弹”的小阳春,但万科一直宣称“判断地产回暖为时尚早”,1—4月未增加任何新项目,与保利地产及金地集团等公司的频频出手形成了鲜明的对比。而后,关于万科“踏空”将丧失地产龙头地位的言论四起,连万科副总裁肖莉不久前都在半公开场合承认,万科有可能已经错失了最好的拿地时机。在过去一个多月内,万科斥资23亿,开始多处拿地。
业内人士表示,有数据显示,前期销售回笼的大量资金近期又开始流入了土地市场。此外,近期不少房企都推出了融资计划,这些募集资金也大都指向购地计划。这与不少开发商认为“现金为王”已经过时,并开始布局下一步的发展有关。
“地王”改变预期或抬高房价
不过,开发商频频拿地,“地王”频频诞生,对楼价的影响也逐渐开始显现。
保利地产代理市场部总经理吴定金指出,决定房价的根本因素还在于市场的供求关系,而“地王”的出现会影响到人们对房价的相对预期,购房者担心房价暴涨而选择入市,间接改变了供求关系,从而带动房价上涨。
国家发改委、国家统计局对全国70个大中城市房屋销售情况的最新监测也显示,在这70个大中城市中,新建住房销售价格5月环比上涨的有60个,厦门、深圳、长春等城市涨幅居前；环比下降的城市仅有6个。二手房方面,5月房价同比、环比均为上涨。同比上涨0.9%,涨幅比上月扩大0.9个百分点；环比上涨0.7%。
有业内人士指出,目前来看,楼市的回暖已从一线城市蔓延到二三线城市。因此预计未来一段时间,土地市场仍将保持活跃,近期房价也仍将保持上升态势。但在全球经济没有好转、国内信贷宽松的背景下,这种由地价推高的房价最后很可能会演变为楼市泡沫。
加大土地供应量才能抑制房价
不过,另一个方面,今年1—4月,全国商品房销售面积同比增加17.5%,但新开工量同比下降15.56%。克而瑞(中国)研究中心的数据也显示,国内主要城市近几月的成交量均高于新增供应量。克而瑞(中国)首席研究员陈啸天表示,目前的供应瓶颈主要是由于2007年第四季度起,全国房地产业下行,开发商放缓供应节奏而造成的。当时开发商不仅放慢了拿地节奏,还暂缓施工,完工的则延迟拿预售证。
不少业内人士担忧,开工量不足将导致新增供应量的不足,未来有可能出现的供不应求将导致房价上涨。以广州为例,根据“阳光家缘”的数据,目前广州可售住房为11485套,如果以5月13253套的签约量来看,现在的可售套数还不够卖一个月。
因此,有专家指出,近期开发商频频出手拿地也可看作是一个正面信号。国信证券分析师区瑞明表示,今年土地市场回暖了,土地供应量大了,对于房价而言也有可能起到抑制作用。（记者卢轶）
