随着房地产市场去库存接近尾声，新增供给由于受建筑周期的影响无法有效放大，导致短期内供求关系逆转，开发商获得更大的定价空间，房价出现相对较为理性的上涨；另外，流动性的“泛滥”导致通胀预期日益强烈，在宽信贷和低利率仍将维持的金融环境下，将释放出更多的投资性需求，从而进一步推升房价。

    房价开始呈现上涨趋势

    由于受端午小长假房管局交易备案滞后等因素影响，上周重点城市的成交总体有所回落。在联合证券11个重点监测城市中，楼市成交面积环比上升的只有三个，分别为成都、杭州、深圳，其中环比增幅最大的为成都，达到24.30%。但是房价环比上升的城市达到四个，分别是上海、重庆、武汉和苏州。从月度数据来看，重点城市房价已开始呈现上涨趋势，其中北京的房价已接近历史高位。

    潜在需求量巨大

    申银万国分析师江征雁、殷姿认为，需求的相对刚性和累积需求的释放将导致主要城市09年房地产成交量大幅超越市场预期。（1）房地产的需求实质是相对刚性的，在不受到太大的外力冲击下，每年房地产需求量能保持在一个比较稳定或者稳步上升的水平，这从日本、韩国等城市化率较高的国家，以及我国北京、上海等城市化率较高的城市都已得到了验证。（2）尽管需求相对刚性，但一些外部因素的出现，可能导致实际成交量偏离均衡状态。08年由于悲观的经济和收入预期，购买力被过度透支等多种因素导致成交量出现异常的萎缩。（3）由此在09年，当所有的负面因素消除和淡化，叠加的消费需求将使得09年的潜在需求异常大。根据分析师初步的测算，北京、上海等城市理论上潜在的需求至少是08年成交量的1.5倍。

    从供给方面看，08年开发商过度收缩开工和09年上半年相对谨慎的策略，将导致09年下半年新增供给下滑。统计数字显示，09年新开工增速为3%，而从09年下半年实际调研情况判断，开发商收缩开工幅度大于统计数据，这就意味着09年全年新增供给应该小于08年。而具体到四个一线城市，其08年新开工的萎缩幅度更为明显，基本都是近几年的最低点。分析师认为，短期供需矛盾突出，价格上涨将是必然。

    联合证券分析师鱼晋华、胡栋亮表示，今年以来，房地产市场去库存接近尾声，但新增供给由于建筑周期的影响无法有效放大，导致供求关系由供大于求逆转为供小于求，从而使各重点城市的一手楼市由买方市场变为卖方市场，开发商获得更大的定价空间，房价出现相对较为理性的上涨。

    通胀预期带来投资性需求

    从去年下半年开始，全球掀起降息浪潮，各国都为增加流动性大幅下调利率。中国一季度新增信贷量为4.58万亿元，已达今年新增信贷5万亿目标的九成以上。分析人士指出，全球都在大肆释放流动性，新一轮的通胀正在逼近。

    鱼晋华、胡栋亮表示，由于供需矛盾所带来的房价上涨将持续半年左右的时间，即将由今年二季度延续到三季度。这是因为新增供给通常需要半年左右的新开工时间才可形成。而随着房价的持续上涨，对房价较为敏感的刚性需求的释放将受到抑制。但通胀预期的形成，在宽信贷和低利率仍将维持的环境下，将释放出更多的投资性需求。投资性需求的释放，将对冲刚性需求的下降，从而使楼市的交易量不至于因房价的上涨而出现大的回落。分析师预测这一阶段将由今年的三季度开始到四季度。

    毛利修复提升企业盈利

    随着09年销售均价的逐步回升，将带动企业毛利的修复，对净利润的增长影响较为显著，能够提升ROE水平，带动估值的进一步上调。申银万国分析师推荐两类公司：（1）房价上涨对企业业绩敏感度更高的公司，如金地集团、万科A；（2）土地储备丰富，且存在潜在获取便宜土地的可能，房价上涨对其重估值提升明显，且未来ROE保持在相对较高水平的公司，如冠城大通、华侨城A、深长城、泛海建设等。（记者 徐效鸿 ）