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    新华网广州１月４日电（记者 陈先锋）春节快到了，广州市为既买不起商品房也住不上经济适用房的人们准备了一份“大礼”。据悉，广州春节前至少发售１４４９套限价房，而买一套９０平方米的限价房要比买一套商品房便宜二三十万元。

    专家分析认为，政府是希望通过限价房来疏导市场刚性需求，引导市民合理消费住房，改变开发商预期，以此来驾驭如脱缰马般的房价。不过，限价房真的能够拉住房价继续高涨的缰绳么？

    政府：限价房解决中等收入家庭住房问题

    疏导市场需求

    ２００５年起，广州楼市涨声不断。２００７年１０月一手住宅均价更是高达１１５７４元／平方米，一个月涨了１８８８元／平方米，房价增幅超过居民收入增幅，导致中等收入家庭解决自住型住房需求的压力不断增大。

    为此，广州采取“限户型、限房价、竞房价、竞地价”的办法，优先供应中小户型、中低价位限价商品住宅，以满足中等收入家庭的住房需求。

    按照广州市限价房销售办法规定，限价房销售价格定位在公开出让时同区域、同类型商品住宅价格的７０％左右；户型严格控制在套型建筑面积９０平方米以下；而且为抑制高收入家庭购买限价房，限价房的购买对象必须是具有广州户籍、达到晚婚年龄的家庭年收入不超过２０万元的首次置业者。

    广州市国土房管局副局长黄文波分析认为，首次置业是住房市场的有效需求和刚性需求。解决此类人群的住房问题，尤其是优先解决已婚家庭的住房问题，不仅有利于社会稳定，而且有利于分流市场刚性需求，平抑房价的过快增长。

    据悉，２００６年８月至今，广州共公开出让１４宗限价房用地，用地面积１３２．８万平方米，规划建筑面积２７７．５万平方米，可供应限价房３万多套。目前，２００６年公开出让的限价房项目中，已有部分项目工程建设进度达到预售条件。

    市场：有人追捧　有人质疑

    按照规定，限价房销售价格仅为商品住宅价格的７０％左右，在同一地段，买一套限价房要比买一套商品房便宜二三十万元，所以限价房还没有正式开售就已经成为不少市民满足住房需求的希望。

    据报道，最高限价为６０００元／平方米的万科城新里程楼盘去年１２月１５日正式开放当天，就吸引了上千名市民前来参观样板房。甚至由于参观人数太多，不得不分批入场，而等候的市民则排出近百米的队伍。

    一直打算买房的刘刚在接受记者采访时表示，由于经济实力不足，买房计划难以实现，但限价房给他们家带来了希望，原来八十万元的房子现在五十多万元就可以买到，可以节省二十多万元。如果这次买不到金沙洲的限价房，还可以等其他的限价房。

    此外，限价房平民化的价格甚至吸引了一些打算买二手房的市民。据满堂红中介人员介绍，目前已有部分原本计划买二手房的买家开始留意限价房，但只是极少的一部分。

    不过，还有不少市民心存疑虑，房价限了，但是质量也要保证才行。而且虽然限价房价格便宜，但是目前的限价房地理位置比较偏远，交通不便，还不如在一些交通发达的地方买一套二手房。

    而广州市的销售办法也引起了一些人的不满。在广州打拼多年的李资表示：“我也为广州的经济发展做出了这么多的贡献，但为什么就必须要广州户籍才可以，我个人满足晚婚年龄、满足首次置业、满足收入不超过１０万元，但就因为不是广州户籍，就不能买么？”

    专家：适量供应限价房是调控房价的关键

    政府推出限价房项目的初衷是为了使买不起商品房的部分居民也有置业选择，从而降低市民对商品房的依赖，因此限价房一开始就被赋予调控房价的使命。不少专家分析认为，只有灵活供应限价房才能有效调控房价。

    据记者了解，在位于金沙洲的保利西子湾限价房限价为６５００元／平方米，而且地处一线江景，毗邻地铁口，受其影响，其周边一些均价过万元的楼盘现在售价已经有所调整。

    合富辉煌首席分析师黎文江表示，从实际情况来看，目前，限价房只是对周边楼盘产生了一定的影响，对距离较远的市中心片区几乎没什么影响。另一方面目前限价房的供应量很少，远远达不到市场的需求量，并不会对房地产市场产生很大的影响。

    黎文江还表示，限价房就像一个调节器，当房价增长过快的时候，政府应增加限价房供应规模；在房地产市场运行平稳，房价水平与区域内居民收入水平基本适应的情况下，政府应根据实际情况减小限价房供应规模。但事实上，广州目前还没有确定供应多少限价房才合理，而过多的限价房出现会对商品房市场产生很大的冲击。

    而满堂红研究部总监龙斌则分析认为，限价房实际上就是一种行政手段来调控房地产，但是这种行政调控市场的效果很难预料。应该合理确定政府干预程度和范围，避免出现由于政府过度干预影响房地产市场健康、稳定发展。

    此外，也有专家流露出担忧，如果限价房资源不能够公开、公平、公正地分配，那么调控房价就是一句空话。所以必须要防止限价房被高收入阶层购买或成为某些权力部门谋私获利的工具，否则会引起群众不满，把好事变成坏事。

    不过，广州房地产专家韩世同等都认为，对限价房过多求全责备和过于追求完美，并不能解决实际问题，反而伤害了政策的实效性，阻碍了限价房的发展。“摸着石头过河”，在不断“试错”中完善政策才是实事求是、科学决策的正确态度。

    广州调高土地增值税预征率 经适房限价房不预征

    从2008年1月1日起，广州市(含番禺区、花都区、南沙区、从化市、增城市)将实行新的土地增值税预征率标准，房地产开发项目土地增值税预征率调整为：普通住宅1%；其他商品房2%；经济适用住房(含解困房)和限价商品住宅不实行预征。

    广州现行的土地增值税预征率是在2004年制定的，普通住宅预征比例为0.5%，综合楼预征比例为0.7%，其他预征比例为1%。

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    记者12月18日采访包括公务员、大学教师、事业单位和公司职员等在内的社会群体发现，不少工作十年以内的年轻人都符合20万元以下的收入条件，但一些被访者表示，首期款可能还是付不起；而达到处级或担任中层领导职务的人士大多数不符合购买条件，要么已经有房，要么收入水平超标。对于收入门槛，业内专家认为，这项只需自行申报而不进行审核的条件是对前三项基本条件的补充，稍微从宽划定的收入门槛尚属合理。

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    这个“时代”，指的是房价高烧不止的时代特征，也是多年来保障型住宅供应体系缺失所导致的房价畸形发展的时代特征，在一而再再而三的铁腕宏观调控效果不佳的情况下，某些城市进行“限价发售”转而变通为“限价房”、“限价地”拍卖的方式，当然这也是政府一种“亡羊补牢”式的举措，在发展商疯狂寻求土地储备及表面上积极响应政府号召的双重需求下，“限价房”得以推行。

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