《中国经营报》：2007年12月，深圳楼市出现“量价齐跌”的同时，广州、上海、北京、武汉等城市也都出现了 “有价无市”迹象。有人担忧，深圳当前的楼市寒流，会否重蹈13年前“海南泡沫”破灭的覆辙？

    宋丁： 导致1994年海南房地产泡沫爆发的一个主要原因是“炒地皮”。1991年海南房地产平均价格为1400元/平方米，1992年猛增至5000元/平方米，比1991年增长257%。1993年上半年海南房地产价格达到顶峰，为7500元/平方米。房价泡沫迹象明显。

    当时海南城市人口100多万，房地产公司就有1.3万家，平均每一家地产公司服务80个人。

    1994年，海南房地产泡沫开始破灭，当地95%的地产公司破产倒闭。随后，破产危机以海南为起点，逐步向北海、广州、惠州等城市蔓延扩散，最终酿成全国性的房地产危机。

    如今，房地产开发用地都要通过公开拍卖，海南当年的“炒地危机”现在已经不可能发生。上世纪90年代，我国房地产正处于萌芽阶段，许多房地产相关的法律、法规都不完善，当时一些企业的拿地方式，如果放在现在的法律规定中衡量，那就可能违法。另外，当时参与房地产开发的主体还有很多是国企，现在的深圳，基本都是有一定规模、有一定品牌的房地产企业在负责开发。无论是房地产的开发主体、法律体系还是市场成熟程度，现在的深圳房地产都与海南当年的情况存在本质区别，不可相提并论。

　　《中国经营报》：如何看待今年下半年深圳房地产出现的“量价齐跌”现象？

    宋丁：这是2006年~20007年以来，深圳楼价过快增长的累积效应。2007年下半年，深圳楼市成交量下跌明显，但价格下降并不明显。

    在2006年以前，深圳的房价上涨基本与GDP增长速度持平，甚至略低于经济增长速度，楼市运行健康。2006年以后，深圳楼价开始步入快速增长轨道，特别是2007年上半年出现了非理性的增长。2007年下半年的成交量下跌，与2006年以前的楼价过快增长有关系，与此同时，也跟国家的宏观调控政策有关，例如加息、提高第二套住房首付、准备开征物业税等等。

　　《中国经营报》：如何看待我国近年来各地楼价的飙升？

    宋丁：这与我国的住房供应结构有关。由于城市廉价房供应不足，开发商囤积土地以及商品房供应结构以大户型为主等综合因素，使得我国住房的三种需求涌进了商品房市场。一是有经济条件欲改善住房条件的刚性需求；二是没有经济条件却因为没有廉价房供应只能买商品房的“被迫需求”；三是先富起来人群的投资需求。

    这三种需求集中起来，就造成了全国商品房价格的飙升，供不应求。

　　《中国经营报》：全国楼价有望在何时趋向一个比较理性的发展阶段？

    宋丁：从中央政府的一连串宏观调控政策可以看出，政府正在运用调控手段，将目前“混”在商品房市场中的三种需求相对地隔离开来。

    例如通过将商品房土地拍卖的部分收益用来建设经适房、廉价房，这样一来，未来有住房需求却经济能力比较弱的居民，就可以暂时先住在经适房或者廉价房中。通过这一调控手段，“被迫需求”可以被隔离出商品房市场。将来经适房里的居民经济条件提高了，又可以通过“换房”再次进入商品房市场，变为“刚性需求”。与此同时，通过开征物业税、提高首付等手段，有效控制短线的投资需求。

    在政府的宏观调控下，随着上述三种需求的逐步隔离，在短时间内，商品房有价格调整的压力。但是，通过这样的调整，未来的商品房市场，就有希望出现以“刚性需求”为主的良性局面。

    据我了解的一个最新信息，政府部门正在研究将地方政府土地拍卖收益的一部分，限定用来建设廉租房。未来，经适房、廉租房、两限房和小户型住房土地，其年度供应总量不得低于住宅供应总量的70%。

    在我国整体经济运行平稳，居民收入水平不断提高的情况下，5年~10年的时间内，我国的商品房价格有希望在“刚性需求”中平稳增长。（记者吴程涛 综合开发研究院（中国-深圳）地产研究中心主任 宋丁）