央行、银监会昨天（11日）公布《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》，明确了曾引起社会广泛关注的“第二套房”认定标准——
今年9月27日，央行、银监会联合发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》。《通知》对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含以上）住房的借款人，提出了较为严格的限制措施，明确要求其贷款最低首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于央行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。然而，究竟该如何认定“第二套房”？各家商业银行出现了分歧。
据媒体报道，中国建设银行以“户”为单位认定“第二套房”，即如果夫妻双方中一方已通过银行贷款买房，另一方再贷款买房的将被视为“第二套房”。交通银行表示，将以“个人”为单位认定“第二套房”，即如果夫妻双方中一方已通过银行贷款买房，另一方再贷款买房的仍被视为“第一套房”。对于曾经贷款买房的借款人，如果还清了此前的房贷，再次贷款买房的仍可被视为“第一套房”。光大银行也以“个人”为单位认定“第二套房”。
有专家指出，“第二套房”认定标准不统一，可能使购房者在实际操作中有较大的“活动空间”来规避“房贷新政”的调控作用，比如购房者可以用父母、兄弟姐妹、子女、配偶等人的名义购买住房，还可以通过先全额付款再抵押贷款的方式进行买房操作。这样一来，“房贷新政”可能难以真正落到实处。
正是为了保持政策的严肃性、有效性和可操作性，央行、银监会近日联合发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》。
以家庭为单位认定既符合现实又有利于强化调控
《补充通知》明确，商业银行应以家庭为单位认定住房贷款的次数。
央行、银监会有关负责人解释说，从中国国情出发，以家庭为单位认定比较合理，而且也符合我国夫妻财产共有的法律规定，这样既与我国家庭现实一致，又有利于严格执行《通知》的规定，强化宏观调控。考虑到“家庭”的成员构成有很大区别，《补充通知》特别明确，作为认定借款人住房贷款次数标准的“家庭”成员范围仅指借款人及其配偶和未成年子女。
既抑制以贷炒房，又满足居民改善住房的合理需求
《补充通知》规定，对于已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如其人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住房贷款政策执行。
央行、银监会有关负责人表示，这类借款人须还清前期贷款，还须提供当地房地产行政主管部门依据房屋登记信息系统出具的家庭住房总面积查询结果。为此，建设部将于近期出台相应的指导意见。商业银行可根据借款人提供的住房总面积查询结果、户籍证明等材料，确定其是否能够享受首套住房贷款政策。当地人均住房平均水平以统计部门公布的上年度数据为准。其余已利用贷款购买首套自住房并有贷款记录，不论其贷款是否还清，再次向商业银行申请购买第二套（含）以上住房贷款的，均按照第二套房贷政策执行。这样，既可抑制不合理的需求（包括以贷炒房），又可满足居民改善住房条件的合理需求。
专家认为，实践中由于情况复杂，《补充通知》不可能穷尽所有的具体情况，在“第二套房”认定上或许还会出现这样那样的细节分歧和特殊情况，商业银行应当根据监管部门相关《通知》精神予以进一步细化。
关于加强商业性房地产信贷管理补充通知全文 问答
经济观察：是否应当统一
“第二套房”的界定标准
从1999年房地产市场开始升温以来，我国的房地产开发量以每年20%以上的增长速度递增，许多城市的新建
房屋面积超过了之前存量房屋面积的总和。8年来，我们对房地产市场规律的认识在不断深化，调控的目标和方法也在不断完善。从解决“少数城市住房供应结构不合理”的目标，转变为“增加供给、稳定房价”，近一阶段的目标则主要是针对资本流动性过剩的问题。
房贷新政即将"满月" 新政为何会出现政策真空?
房贷新政规定，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。然而该如何认定第二套住房，房贷细则又是什么呢？
新策能打压房价
房贷新政影响房价效果有待观察
有评论将近来深圳楼市由“卖方市场”向“买方市场”转变的现象，归功于国家第二套房贷款政策的出台(深圳比全国更早实施这一政策)。但是，至少到目前为止，我们还不能说第二套房贷款政策能完全打压房价，房贷新政的效果究竟如何，还有待于观察。
经济观察：房贷新政出台 提高首付能否抑制房价
房贷收紧背后：银行放贷指标“见顶”
各银行制定二套房房贷标准重在甄别客户还贷能力，央行放贷总额限制迫使银行提高放贷门槛。
房贷新政影响正在“发酵”
受银行提高第二套住房贷款门槛等新政策的影响，上海楼市在国庆节后呈现明显的观望情绪，亟待购房的消费者放缓了脚步，这导致节后上海楼市的成交量大幅下滑。上海易居房地产研究院统计显示，10月4日至10日一周内上海新建商品房共成交60.64万平方米，环比减少16.46万平方米，成交套数为5810套，环比减少1252套。
