人民币升值过程中房地产重估始起步

    当前人民币升值的经济背景与当年的日本（上世纪60、70年代）、中国台湾地区（上世纪80年代）非常相似，即经济高速增长→出口保持大幅增长→巨额贸易顺差→外汇储备大幅增长→贸易摩擦不断→升值压力日益加重→汇率预期升值（政府干预外汇市场）→套汇热钱流入以及银行体系货币供应宽松（低利率），货币供应量保持较高的速度增长。

    货币供应保持较高的增长速度，有两个主要因素：一是经济高速发展，企业对银行信贷需求强烈；二是外汇储备大幅增长央行被迫向市场投放大量的基础货币。后者引发货币流动性过剩，推动房地产等不可贸易资产形成强大的重估动力。

    与上世纪80年代中期日本强力刺激住房消费不同的是，中国目前已采取较为严格的住房抵押贷款制度以及相对收紧的货币政策，这在一定程度上会有效压制流动性泛滥对资产重估的空间。

    我们认为，中国的工业化和城市化的步伐才开始不久，在人民升值周期刚刚开始的背景下，房地产价格还主要体现为生产要素和普通消费品的特征，投资品的特征还不特别明显，其资产重估的步伐才开始不久。中国房地产业还远未产生日本1985年后因金融支持过度导致房地产严重价格泡沫的资产投机性特征。我们预期，伴随着人民币的升值，中国房地产企业的业绩还会有出色的表现。

    黄金时代铸造一批地产蓝筹

    目前，我国房地产企业众多，规模偏小，与发达国家的地产大户相去甚远。2005年，中国房地产100强企业的市场份额为18%，而美国前五位开发商的市场占有率为13% ；美国最大的房地产公司帕迪尔的市场份额为5%，而中国房地产“老大”万科的市场占有率只有近1%，未来中国房地产优势公司发展潜力巨大。

    在中国“婴儿潮”中出生的人口进入房地产消费大周期、城市化加速拉动消费升级、人民币升值推动资产重估的背景下，房地产上市公司62.5%的资产负债率远低于76%的行业平均水平，优势房地产上市公司具有与非上市公司无以比拟的资本市场融资的优势，它们已完成或正在进行融资计划，在行业加速整合中已抢占了先机，一批有资金、品牌、资源、市场整合优势的优质上市公司的市场占有率和市值将迅速提升，在这一黄金时代里将铸造一批地产蓝筹。

    我们要以发展的眼光动态评估优势公司的投资价值，可以重点关注以下公司：

    从选择行业龙头角度，万科、招商地产、泛海建设、保利地产、华侨城、金地集团、金融街等长期看好；

    从公司治理结构、行业竞争力来看，万科、金地集团、华侨城非常出色；

    从廉价土地储备、未来增长潜力来看，招商地产、泛海建设、保利地产等值得我们高度重视；

    从公司重估动力来看，金融街、中国国贸、浦东金桥、陆家嘴等非常值得我们考虑；

    从地方性优势来看，华发股份、栖霞建设、中华企业、上实发展不可忽略；

    奥运的临近，给在北京开发房产的公司带来历史性机遇。北京城建、大龙地产和上市不久的北辰实业仍然值得我们密切关注。